TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Averèle KOUDOYOR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01089 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FFX

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL VERNEUIL LILLE

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Averèle KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635

DÉFENDERESSE

Madame [J] [W]

demeurant [Adresse 2]

représentée par son fils, Monsieur [X] [G], désigné à l’habilitation familiale

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 09 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01089 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FFX

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [W] est propriétaire des lots n°9 et 35 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 2] .

Par lettre présentée le 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [J] [W] de payer au syndic la somme de 5078,06 euros au titre des charges de copropriété.

Selon exploit délivré le 02 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Verneuil Lille, a assigné Mme [J] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

condamner Mme [J] [W]à lui payer les sommes suivantes : 4701,98 euros représentant les charges de copropriété et frais impayés au 3 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2024,378,50 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2024,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire,condamner la Mme [J] [W] aux dépens dont distraction au profit de Maître Koudoyor.

A l’audience du 03 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 7 novembre 2025 dans l’attente de la décision d’habilitation du fils de la défenderesse, M. [X] [G].

A l’audience du 7 novembre 2025, le demandeur demande le bénéfice des son assignation tout en actualisant sa demande à la baisse, en sollicitant la condamnation de la défenderesse à la somme principale de 4769,97 euros arrêtée au 29 octobre 2025, troisième trimestre 2025 inclus, se décomposant en 4391,47 euros au titre des charges et 378,50 euros au titre des frais.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que Mme [J] [W] ne paye pas régulièrement ses charges et que ces manquements mettent en difficulté la gestion de la copropriété, faisant notamment peser sur les autres copropriétaires des avances de trésorerie. Il reconnaît que le fils de la défenderesse paye les charges courantes ainsi qu’une somme de 150 euros par mois depuis le mois de juin 2025 pour apurer la dette. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande reconventionnelle de délais.

Mme [W], représentée par son fils, M. [X] [G], dûment habilité, expose que sa mère réside désormais en EHPAD et que c’est lui qui occupe les lieux. Il reconnaît la dette dans son principe et son montant. Il sollicite des délais de paiement et propose de payer 150 euros par mois. Il expose qu’il perçoit environ 2000 euros de salaire mais doit régler les frais d’hébergement de sa mère à hauteur de 3000 euros par mois, alors que sa mère perçoit une pension de retraite limitée à 1500 euros par mois. Il va demander au juge des tutelles l’autorisation de vendre le bien immobilier pour pouvoir régler les dettes de sa mère. Il ajoute qu’il a dû payer une très grosse somme au titre de travaux votés par la copropriété.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [J] [W],les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de 2021 à 2024,les appels de charges et travaux du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2021,une mise en demeure par avocat aux fins de paiement en date du 16 septembre 2024,le contrat de syndic,un décompte actualisé au 29 octobre 2025.

La créance hors frais du syndicat sera retenue à hauteur de 4391,47 euros à la date du 29 octobre 2025 incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2024.

Par conséquent, la Mme [J] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 4391,47 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l’avocat entrent dans les frais irrépétibles.

Décision du 09 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01089 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FFX

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base.

Les frais de recouvrement ne sont donc nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, ne sont pas démontrées les diligences exceptionnelles de la part du syndic relatives aux multiples frais de relance et « transmission dossier avocat » dont il se prévaut.

En outre le coût des frais de mise en demeure par avocat entre dans les frais irrépétibles. Le syndicat de copropriétaires est donc débouté de sa demande relative aux frais.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Mme [J] [W] ne paye plus régulièrement ses charges depuis 2021.

Le comportement de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire pour la contraindre à s’exécuter.

Toutefois, il résulte des débats et des pièces versées que Mme [J] [W] est dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération de ses facultés, qui a rendu nécessaire l’habilitation de son fils pour la représenter.

Par ailleurs, il sera noté que la défenderesse a dû payer une somme de 14 509,76 euros au titre d’une provision pour travaux en mai 2024 qui a grevé de manière très importante le budget déjà déficitaire de la copropriétaire depuis qu’elle est placée en EHPAD.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais

Au vu de la situation économique de la défenderesse, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement, dont les modalités seront fixées au dispositif ci-après, étant précisé que par application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, ces délais ne peuvent excéder deux ans.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [J] [W], représentée par son fils, qui succombe, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner Mme [J] [W], représentée par son fils, à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [J] [W], représentée par son fils, M. [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par le syndic la société Verneuil Lille la somme de 4391,47 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 29 octobre 2025 incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2024 ;

DIT toutefois que Mme [J] [W], représentée par son fils, M. [X] [G] pourra s’acquitter de ces condamnations au moyen de 24 versements qui seront adressés directement au syndicat de la copropriété, d’un montant de 150 euros chacun pour les 23 premiers, le solde au dernier, le premier règlement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et les suivants avant le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de respect d’une seule de ces échéances, ou de paiement des charges en cours, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Mme [J] [W], représentée par son fils, M. [X] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [J] [W], représentée par son fils, M. [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge