TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Février 2026

N° RG 25/04160 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64LM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES HALLES DU J1

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Victoire FALLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.U.R.L. [E]

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Marielle RAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 03 Avril 2026

À

— Maître [J] [L]

— Maître [O] [H]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 1er novembre 2022, la société CASTEL a donné à bail commercial à Monsieur [S] [R] et Monsieur [N] [V], tous deux associés de la SAS LES HALLES DU J1, un local commercial situé [Adresse 2], avec autorisation de sous-location.

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2023, la SARL LES HALLES DU J1 a sous loué le local commercial situé [Adresse 2] à Monsieur [F] [M], agissant pour le compte de la société alors en cours de constitution “[E]”.

La SARL LES HALLES DU J1 a fait délivrer à l’EURL [E] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 28 mai 2025, pour une somme de 9900, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, outre le coût de l’acte de 178,18 euros.

Par acte de commissaire de Justice du 30 octobre 2025, la SARL LES HALLES DU J1 fait assigner l’EURL [E] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 28 juin 2025 ;

— ordonner l’expulsion de l’EURL [E] et celle de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et si besoin est, avec le concours de la force publique ainsi que de la séquestration, aux frais, risques et péril de l’EURL [E] des marchandises et objet garbissant les lieux dans un tel grade meubles au choix de la SARL LES HALLES DU J1 ;

— condamner l’EURL [E] à payer à la SARL LES HALLES DU J1 la somme provisionnelle de 11880 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juin 2025,

— condamner l’EURL [E] à payer à la SARL LES HALLES DU J1 la somme provisionnelle de 7544,49 euros TTC, somme à parfaire, au titre des charges externes et factures d’électricité dues de février 2025 à août 2025, outre ls intérêts au taux légal ;

— condamner l’EURL [E] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 1980 euros outre les charges externes faisant l’objet d’une facturation distincte à compter de l’acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, la remise des clés et l’état des lieux ;

— condamner l’EURL [E] à payer à la SARL LES HALLES DU J1 la somme provisionnelle de 3960 euros correspondant à deux termes du loyer au titre de l’indemnité contractuellement prévue en cas de mise en oeuvre de la clause résolutoire de plein droit par le bailleur du fait du non-respect par le preneur de ses obligations contractuelles ;

En tout état de cause,

— condamner l’EURL [E] au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement du 28 mai 2025.

La procédure a été dénoncée à la société CIC BONNASSE LYONNAISE DE BANQUE, par acte d’huissier du 30 octobre 2025.

Initialement fixé à l’audience du 14 novembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 30 janvier 2026, pour transaction éventuelle puis à celle du 20 février 2026, à la demande du demandeur.

A l’audience du 20 février 2026, la SARL LES HALLES DU J1, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels que développés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

— rejeter la demande de la SARL LES HALLES DU J1 d’échelonnement de la dette et de suspension des effets de la clause résolutoire en raison des conséquences délétères sur la situation de la SARL LES HALLES DU J1 et des besoins de cette dernière ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 28 juin 2025 ;

— ordonner l’expulsion de l’EURL [E] et celle de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et si besoin est, avec le concours de la force publique ainsi que de la séquestration, aux frais, risques et péril de l’EURL [E] des marchandises et objet garbissant les lieux dans un tel grade meubles au choix de la SARL LES HALLES DU J1 ;

— condamner l’EURL [E] à payer à la SARL LES HALLES DU J1 la somme provisionnelle de 11880 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juin 2025, somme à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter d ela délivrance du commandement de payer ;

— condamner l’EURL [E] à payer à la SARL LES HALLES DU J1 la somme provisionnelle de 7544,49 euros TTC, somme à parfaire, au titre des charges externes et factures d’électricité dues de février 2025 à août 2025, outre ls intérêts au taux légal ;

— condamner l’EURL [E] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 1980 euros outre les charges externes faisant l’objet d’une facturation distincte à compter de l’acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, la remise des clés et l’état des lieux ;

— condamner l’EURL [E] à payer à la SARL LES HALLES DU J1 la somme provisionnelle de 3960 euros correspondant à deux termes du loyer au titre de l’indemnité contractuellement prévue en cas de mise en oeuvre de la clause résolutoire de plein droit par le bailleur du fait du non-respect par le preneur de ses obligations contractuelles ;

A titre subsidiaire,

— condamner l’EURL [E] à payer à la SARL LES HALLES DU J1 la somme provisionnelle de 25740 euros, décompte arrêté au 31 janvier 2026, somme à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter d ela délivrance du commandement de payer ;

En tout état de cause,

— condamner l’EURL [E] au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement du 28 mai 2025 pour un montant de 178,18 euros.

Il a donné son accord pour qu’une somme de 1000 euros, versée par l’EURL [E], soit déduite du décompte.

En défense, l’EURL [E], par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels que développés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de:

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— débouter la SARL LES HALLES DU J1 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la clause résolutoire stipulée au sous bail n’a pas pu valablement jouer sur la base d’un commandement de payer délivrée à [Localité 1] MAJOR et non à l’EURL [E] ;

— débouter la SARL LES HALLES DU J1 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder à l’EURL [E] des délais de paiement sur 24 mois ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de l’échéancier et du paiement du loyer courant ;

En tout état de cause, débouter la SARL LES HALLES DU J1 de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle a par ailleurs sollicité la prise en compte d’un versement de 1000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la validité du commandement de payer et la recevabilité des demandes

Le commandement de payer versé aux débats concerne bien l’EURL [E]. Il est régulier.

La demande d’irrecevabilité des demandes fondées sur un commandement de payer irrégulier sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que l’EURL [E] a cessé de payer ses loyers et charges externes de manière régulière et reste lui devoir une somme de 34033 euros, arrêtée au 16 janvier 2026.

L’EURL [E] conteste le montant des charges externes qui lui sont réclamées par la SARL LES HALLES DU J1.

Or, force est de constater que la SARL LES HALLES DU J1 ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de la nature des charges réclamées ni de leur répartition.

Il convient donc de déduire du montant réclamé les sommes qui seraient dus au titre des charges externes soit un montant total de 8293 euros.

Il convient par ailleurs de déduire la somme de 1000 euros payée par l’EURL [E], évoquée oralement par les parties à l’audience.

Ainsi, l’obligation du locataire de payer la somme de 24740 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 16 janvier 2026, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner l’EURL [E] à payer à la SARL LES HALLES DU J1 la somme provisionnelle de 24740 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 16 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Les clauses prévoyant l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut de paiement du preneur sont des clauses pénales (conservation du dépôt de garantie, majoration du montant de l’indemnité d’occupation, majoration du taux d’intérêts). Le juge du fond peut moduler la clause pénale.

L’application de la clause contractuelle formulée par la SARL LES HALLES DU J1 constitue une clause pénale.

Ainsi, cette demande devra être tranchée par le juge du fond et une provision de 100 euros sera accordée au titre de la clause pénale.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à l’EURL [E] le 28 mai 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 28 juin 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 29 juin 2025 à compter du 14 juin 2023.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l’EURL [E] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

L’EURL [E] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois. Elle verse aux débats des pièces justifiant de ce que son gérant a eu un problème de santé en décembre 2025.

L’attestation d’employeur qu’elle verse aux débats n’est ni datée ni signée.

Pour autant, la somme due au seul titre des loyers impayés est importante et rien, dans les éléments versés aux débats ne permet de s’assurer que l’EURL [E] pourra respecter les délais de paiement, outre le paiement des loyers et charges courants.

Par conséquent, il convient de débouter l’EURL [E] de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que l’EURL [E] soit condamné à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que la SARL LES HALLES DU J1 a été contraint d’exposer.

L’EURL [E] sera également condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du 28 mai 2025.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

REJETONS la demande d’irrecevabilité de l’EURL [E] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 juin 2023 entre la SARL LES HALLES DU J1 d’une part, et l’EURL [E] d’autre part, concernant les locaux situés situé [Adresse 2] réunies à la date du 29 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’EURL [E] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’EURL [E], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS l’EURL [E] à payer à la SARL LES HALLES DU J1, à titre provisionnel, une somme de 24740 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation, arrêtée au 16 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 28 mai 2025 sur la somme commandée et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS l’EURL [E] à verser à titre provisionnel à la SARL LES HALLES DU J1 ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNONS l’EURL [E] à verser à titre provisionnel à la SARL LES HALLES DU J1 la somme de 100 euros au titre de la demande relative à la clause pénale ;

CONDAMNONS l’EURL [E] à payer à la SARL LES HALLES DU J1 la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’EURL [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 28 mai 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.