TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00329 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWNY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. [R], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [R] [V], gérante

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2022, la SCI [R] a donné en location à Monsieur [B] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel charges comprises de 375 euros, payable mensuellement d’avance le premier de chaque mois.

Se prévalant d’impayés, par acte du 30 octobre 2023, la SCI [R] a fait signifier à Monsieur [B] [Z] par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant total en principal de 1.354 euros, coût de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que par acte du 22 avril 2024, la SCI [R] a fait assigner, en référé, Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire que Monsieur [B] [Z] est sans droit ni titre d’occupation ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [Z] des lieux qu’il occupe indûment à demeurant à [Adresse 2], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [B] [Z] au paiement par provision de la somme de 1.251 euros, correspondant au montant des loyers, et charges impayées au jour de la résiliation du bail ;Condamner Monsieur [B] [Z] par provision au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 375 euros, égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;Condamner Monsieur [B] [Z] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;De condamner Monsieur [B] [Z] aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

Lors de l’audience tenue le 8 octobre 2024, la SCI [R] représentée par Madame [V] [R], gérante, maintiens ses demandes et actualise la dette à la somme de 1.565 euros au 8 octobre 2024. Elle indique que le locataire règle la somme de 123 euros par mois, en déduction des APL. Elle indique qu’elle souhaite faire des travaux et vendre l’appartement.

Monsieur [B] [Z], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [B] [Z] est célibataire et sans enfant. Il a indiqué au travailleur social avoir été salarié dans la mécanique agricole durant plusieurs années. Il a ajouté avoir été licencié en 2022, et que son employeur ne lui avait pas fourni tout ses bulletins de salaire, ne lui permettant pas de bénéficier de son chômage à taux plein de sorte qu’il bénéficie d’un complément de RSA. Depuis son licenciement, Monsieur [Z] a des difficultés financières importantes. En effet, il a indiqué percevoir de faibles ressources qui a eu pour incidence des impayés en particulier de loyers. Un dossier de surendettement a été déposé, incluant la dette locative, et un moratoire de deux ans a été décidé. En outre, Monsieur [Z] a indiqué au travailleur social avoir repris le paiement de son loyer depuis plusieurs mois mais pour autant, avoir reçu un courrier du bailleur lui indiquant que le bail ne serait pas renouvelé au 31 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture et enregistrée le 24 avril 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience.

Le commandement de payer a en outre été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 octobre 2023, la formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la

résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail du 1er février 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SCI [R] a fait signifier à Monsieur [B] [Z] par procès-verbal de remise à étude du 30 octobre 2023, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail pour un montant total en principal de 1.354 euros, coût de l’acte en sus.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail pour régler la dette locative, ainsi que le délai prévu au commandement de payer étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Au cours de la période de deux mois suivant ce commandement de payer les causes dudit commandement n’ont pas été éteintes, le locataire n’ayant réglé que la somme de 410 euros, de sorte qu’il convient de constater que les conditions des clauses résolutoires se sont trouvées réunies le 3 janvier 2024.

Sur l’arriéré locatif du logement :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société bailleresse verse aux débats un décompte valant preuve de ses prétentions et visant une créance de 1.565 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [B] [Z] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [B] [Z] sera donc condamné à verser, au titre des loyers, charges et indemnités, à la bailleresse la somme de 1.565 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus en principal, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’impact de la procédure de surendettement :

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du° de l’article L.733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L.733-2 du même code.

En l’espèce, il apparaît au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 8 octobre 2024, date de l’audience, que Monsieur [B] [Z] a repris le paiement du loyer et des charges et se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme du mois d’octobre 2024 inclus, d’une somme totale de 1.565 euros à l’égard du bailleur.

Faute pour Monsieur [B] [Z] de justifier de s’être libéré de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du Code civil, celui-ci doit être condamné à payer ladite somme à la SCI [R], assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

En outre, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a imposé le 26 octobre 2023 au profit de Monsieur [B] [Z] une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L.733-1 4° du Code de la consommation, d’une durée de 24 mois à compter du 26 octobre 2023 et il n’est pas contesté que cette mesure demeure en cours.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 26 janvier 2026.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [B] [Z] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire, le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Monsieur [B] [Z] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 375 euros, égale au montant du loyer et des charges indexées selon les stipulations contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [R], Monsieur [B] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [Z] succombant à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de constat de résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer à la SCI [R], une somme de 1.565 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 8 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 26 janvier 2026 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

CONSTATE l’acquisition au 3 janvier 2024 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 1er février 2022 entre la SCI [R] et Monsieur [B] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que, pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 3 janvier 2024 ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Monsieur [B] [Z] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 2] à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5°) Monsieur [B] [Z] sera condamné à payer à la SCI [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 375 euros, égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à verser à la SCI [R] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,