TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/07968 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFUA

N° de MINUTE : 25/01305

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS [Adresse 5], représenté par son syndic, la société A&L GESTION, SAS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0643

C/

DEFENDEUR

Monsieur [W] [L] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [L] [T] est propriétaire des lots n°100 et 130 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] (93).

Par jugement du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 1er mars 2016, Monsieur [L] [T] a été condamné, à titre principal, au paiement de la somme de 5 478,33 euros au titre des charges de copropriété et frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 arrêtés au 1er avril 2015.

Par jugement du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 13 février 2018, Monsieur [L] [T] a été condamné, à titre principal, au paiement de la somme de 6 191,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2018 et de celle de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du tribunal de proximité d’Aubervilliers du 30 mars 2021, Monsieur [L] [T] a été condamné, à titre principal, au paiement de la somme de 6 652,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er mars 2021 et de celle de 200 euros à titre de dommages et intérêts .

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, a fait assigner Monsieur [W] [L] [T] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [W] [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], la somme de 10.687,97 € au titre des charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024 selon décompte arrêté au 19 juillet 2024, incluant le 3ème trimestre 2024, ainsi qu’une somme de 793,30 € au titre des frais de contentieux. et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 10 mars 2023

CONDAMNER Monsieur [W] [L] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, pour perturbation de sa trésorerie

CONDAMNER Monsieur [W] [L] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance , qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 mars 2023, d’un montant de 213,30 €. dont distraction au profit de Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile

RAPPELER que l ' exécution provisoire du Jugement à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [W] [L] [T], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [W] [L] [T] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [W] [L] [T] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 27 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [L] [T];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2021, 22 février 2022 et 5 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 23 février 2022 au 22 février 2025 et celui en vigueur du 21 février 2025 au 21 février 2028.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient toutefois de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce :

les frais de signification du 27 mai 2021 de 72,56 euros,les frais de « création dossier avocat » du 11 février 2021 de 100 euros,les frais de « création dossier avocat » du 12 janvier 2023 de 150 euros,les frais de mise en demeure Maître ROCHMANN du 8 janvier 2023 de 180 euros,les frais de commandement d’huissier du 10 juin 2023 de 213,30 euros,les frais de « constitution dossier syndic » du 18 mars 2024 de 150 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2021 et le 19 juillet 2024 a été de 11 370,62 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1 548,51 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [W] [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 822,11 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 10 mars 2023, date du commandement de payer notifié à Monsieur [W] [L] [T], sur la somme de 4 704,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu du libellé de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation, soit la somme de 793,30 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 30 janvier 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de « création dossier avocat » du 11 février 2021 de 100 euros,les frais de « création dossier avocat » du 12 janvier 2023 de 150 euros,les frais de mise en demeure Maître ROCHMANN du 8 janvier 2023 de 180 euros.

De même, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais de « constitution dossier syndic » du 18 mars 2024, à hauteur de 150 euros, le contrat de syndic en vigueur à cette date ne prévoyant pas que de tels frais puissent être imputables aux seuls copropriétaires concernés.

Il y a lieu de retenir en revanche les frais d’huissier pour la signification du commandement de payer du 10 mars 2023, appelés en comptabilité le 10 juin 2023, à hauteur de 213,30 euros, dont il est justifié.

Monsieur [W] [L] [T] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 213,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [W] [L] [T] a déjà fait l’objet de trois condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 1er mars 2016, de ce même tribunal le 20 mars 2018 ainsi que du tribunal de proximité d’Aubervilliers du 10 mai 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [W] [L] [T] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [W] [L] [T], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [L] [T] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, la somme de 9 822,11 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023 sur la somme de 4 704,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, la somme de 213,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 22 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT