Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 27 février 2026, n° 25/04535

TJ Marseille 27 février 2026

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas respecté leurs obligations de paiement, justifiant ainsi la demande de paiement des charges exigibles.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que seuls les frais justifiés et nécessaires au recouvrement des charges étaient dus, et a accordé une somme correspondant à ces frais.
Rejeté
Absence de préjudice justifié
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice réel et justifié résultant de la résistance au paiement.
Accepté
Droit aux frais d'avocat
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais d'avocat en raison de la résistance des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 27 févr. 2026, n° 25/04535
Numéro(s) :	25/04535
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	7 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MERGER
Parties :	Syndic la Société FONCIA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 27 Février 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2026

N° RG 25/04535 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67DX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] sis [Adresse 2]représenté par son Syndic la Société FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [K]

né le 24 Mars 1998 à [Localité 1]

Madame [G] [O]

née le 27 Février 1997 à [Localité 1]

Tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 4]

Tous deux non comparants

Grosse délivrée le 27/02/26

— M^e Nicolas MERGER

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[T] [K] et [G] [O] sont copropriétaires indivis des lots 262 (appartement) et 343 (parking) de la copropriété [Adresse 5], situe [Adresse 6] à [Localité 2].

Des charges sont demeurées impayées et le syndicat des copropriétaires a adressé à [T] [K] et [G] [O] :

Une mise en demeure de payer les charges le 13/05/2022Une mise en demeure de payer les charges le 02/11/2023Une lettre de relance le 31/11/2023Une mise en demeure de payer le 12/11/2024Une relance le 04/12/2024Un commandement de payer signifié le 17/01/2025Une mise en demeure visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 le 19/06/2025.

Par assignations du 17/11/2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1], a fait citer [T] [K] et [G] [O] en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

Condamner solidairement [T] [K] et [G] [O] à lui payer les sommes suivantes :

5 515,61 € au titre des charges impayées, des cotisations au titre du fonds de travaux ainsi que des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel arrêtés au 29/10/2025, augmentée des intérêts de retard à compter du 23/06/2025. 1 530,88 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de retard à compter du 23/06/20252 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1 231-1 du code civil2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner solidairement [T] [K] et [G] [O] aux dépens et rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’audience du 16/01/2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Assignés à l’étude de l’huissier instrumentaire, [T] [K] et [G] [O] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27/02/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 15/12/2022, 01/10/2024 et 15/12/2025, comportant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, vote du budget prévisionnel 2025 et 2026 et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à l’exception du PV d’AG du 15/12/2025, notifié le 17/12/2025 et dont le délai de l’article 42 (2 mois) n’est pas expiré,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant [T] [K] et [G] [O] pour la période réclamée,

— les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la dernière datée du 19/06/2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 29/10/2025 à la somme totale de 7 046,49 €, correspondant à 1 795,92 € dus au titre des charges et travaux de l’exercice 2025, un arriéré de charges de copropriété de 3 719,69 € et 1 530,88 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, [T] [K] et [G] [O] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 515,61 € au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 29/10/2025 et comprenant la provision trimestrielle du 01/10/2025 au 31/12/2025.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

En l’espèce, le syndic réclame la somme de 1 530,88 € au titre des frais qu’il a facturé au titre des frais de recouvrement. Cependant, seuls les frais NECESSAIRES au recouvrement des charges, expurgés des actes inutiles ou non justifiés sont dus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. En outre, il ne saurait être fait droit aux honoraires abusifs facturés par le syndic et qui n’apparaissent pas justifiés, quand bien même ils seraient prévus par le contrat de syndic. Ainsi, le syndic sera débouté de sa demande concernant les frais suivants :

2,96 € + 19 ,10 € au titre d’intérêts de retard, non justifiés70 € au titre des frais de relance, abusifs10 € +19,99 € + 19,99 de frais d’impayé de prélèvement, non justifiés45 € de mise en demeure de payer + 44 € de relance après mise en demeure inutiles car redondants159,84 € de frais d’huissier de commandement de payer, inutile au recouvrement de la dette375 € de frais de remise du dossier à l’huissier (somme facturée deux fois, une fois pour l’huissier et une fois pour l’avocat, ce qui est redondant). Une seule facture à ce titre est utile au recouvrement de la dette mais son montant sera réduit à la somme de 200 €, la somme de 375 € étant abusive. 350 € de frais de constitution d’hypothèque, inutile au recouvrement de la dette.

Il lui sera alloué la somme de 240 € correspondant aux frais justifiés engagés par le syndic pour le recouvrement de la créance du syndicat.

Sur les dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts qui n’est confortée par aucun élément sera, de ce fait, rejetée. En effet, le syndicat excipe de la désorganisation nécessairement engendrée par le défaut de paiement des charges sans en apporter aucun élément justificatif. Or la mise en œuvre de la responsabilité délictuelle nécessite la démonstration d’une faute (l’absence de paiement des charges) ainsi qu’un préjudice réel et justifié et un lien de causalité entre les deux. Aucun élément quant à un préjudice réel et certain subi par le syndicat des copropriétaires n’est justifié, lequel au contraire, a mis plus de deux ans à mettre en œuvre la procédure de recouvrement de charges, ce qui témoigne de l’absence de paralysation de la copropriété durant ce temps.

Sur les demandes accessoires

[T] [K] et [G] [O] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens. [T] [K] et [G] [O] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamne solidairement [T] [K] et [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1], les sommes suivantes :

—  5 515,61 € au titre des charges de copropriété exigibles au 29/10/2025 et comprenant la provision trimestrielle du 01/10/2025 au 31/12/2025, avec intérêt au taux légal à compter du 19/06/2025

—  240 € au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1], de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum [T] [K] et [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1], la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum [T] [K] et [G] [O] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.