TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11023 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IZG

Minute : 25/00161

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Monsieur [B] [X]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Jeanine HALIMI

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Monsieur [B] [X]

Le 17 Avril 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 25 Mars 2025

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 25 Mars 2025 ;

Par Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT, demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 janvier 2021, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [X] un logement sis [Adresse 2] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 362,72 euros charges en sus.

Le 24 mai 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2519,42 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 17 avril 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 8€ par jour de retard ;

— condamner Monsieur [B] [X] au paiement des sommes suivantes :

* 4293,75 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 21 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués et à titre subsidiaire au montant du loyer et des charges ;

* autoriser la séquestration des biens dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais du preneur ;

* 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 novembre 2024.

A l’audience du 23 janvier 2025, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5882,28 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [B] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, et n’a pas justifié d’une assurance. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [B] [X] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [B] [X], bien que régulièrement assigné en l’étude de l’huissier, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [B] [X] a été assigné en l’étude de l’huissier et n’était ni présent ni représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 novembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 janvier 2021, du commandement de payer délivré le 24 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025 que la SA 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [B] [X] sera condamné à lui payer la somme de 5882,28 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [B] [X] le 24 mai 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 24 juillet 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 janvier 2021 à compter du 25 juillet 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 juillet 2023. Monsieur [B] [X] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [X] au paiement de cette indemnité à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 mai 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Monsieur [B] [X] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 330 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 janvier 2021 entre la SA 1001 VIES HABITAT d’une part et Monsieur [B] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] [Localité 6], sont réunies à la date du 25 juillet 2023,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [X] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mopis à compter d’un commandement de quitter les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 5882,28 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse,

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de janvier 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 24 mai 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la SA 1001 VIES HABITAT du surplus de ses demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier

Le greffier Le juge

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires