TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 05 Février 2026

Enrôlement : N° RG 24/06280 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4627

AFFAIRE : S.D.C. RUE DE LA GRANDE ARMEE ( M^e William ZOUAGHI)

C/ S.C.I. SCI GRANDE ARMEE (la SELARL VOCATIS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la RUE DE LA GRANDE ARMEE, représenté par son syndic en exercice le Cabinet NERCAM, SA immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 810 926 89, dont le siège social est sis 113 rue de Rome 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître William ZOUAGHI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La SCI GRANDE ARMEE, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 403 123 359, dont le siège social est sis 3 rue de la Grande Armée 13001 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Fatma FERCHICHI de la SELARL VOCATIS, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GRANDE ARMEE est propriétaire d’un local à usage commercial au sein de l’ensemble immobilier sis 7 rue de la Grande Armée – 13001 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce local est donné à bail commercial à la SARL M2R par suite d’une cession de fonds de commerce intervenue à son bénéfice en 2013.

Des charges de copropriété sont demeurées impayées.

Une sommation de payer la somme de 20760,40 euros a été délivrée par le syndicat des copropriétaires le 9 octobre 2023, en vain.

Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI LA GRANDE ARMEE devant le tribunal judiciaire de Marseille afin qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 26.730,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 avril 2024, outre des dommages et intérêts pour un montant de 1.200 euros et la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/06280.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la Rue de la Grande Armée, représenté par son syndic en exercice la société NERCAM, demande au tribunal de :

— débouter la SCI GRANDE ARMEE de sa demande de délai de paiement sur 24 mois ;

— condamner la SCI GRANDE ARMEE à lui payer :

* la somme de 26.730,34 euros en principal au titre des charges selon décompte arrêté au 30 avril 2024,

* la somme de 2000 euros à titre de dommages-et-intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

* la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision ;

— condamner la SCI GRANDE ARMEE aux entiers dépens y compris les frais et honoraires pouvant lui être imputés en vertu de la clause d’aggravation des charges ou de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée le 13 décembre 2000.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 13 juin 2025, la SCI GRANDE ARMEE demande au tribunal de :

— fixer à 24.720,85 euros le montant de la dette de la SCI LA GRANDE ARMEE à l’égard du Syndicat des copropriétaires ;

— allouer à la SCI LA GRANDE ARMEE les plus larges délais de paiement, et DIRE qu’elle s’acquittera de sa dette en 24 mensualités :

* 23 mensualités de 859,58 euros ;

* 1 dernière mensualité de 859,74 euros ;

— débouter le SDC de ses demandes au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles;

— laisser les dépens à la charge de chacune des parties.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de ses dernières conclusions le paiement d’une somme de 26.730,34 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance, dus au 30 avril 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, la fiche d’immeuble, le relevé de compte de ce copropriétaire arrêté au 30 avril 2024, l’état détaillé des dépenses ainsi que la répartition des charges pour les exercices 2022 à 2024, les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires pour les années 2022 et 2023 ainsi que les appels de fonds pour les exercices 2022 à 2024.

Il résulte des conclusions de la SCI GRANDE ARMEE que celle-ci ne conteste pas être redevable de la somme réclamée au titre des charges de copropriété, le syndicat démontrant par ailleurs détenir une créance certaine et exigible à ce titre par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes.

La SCI GRANDE ARMEE discute en revanche la facturation de divers frais en lien avec le recouvrement de la créance, qu’elle estime indus.

A cet égard, il convient de rappeler que l’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, sont à la charge du débiteur.

Aucune disposition légale n’impose toutefois de multiplier les relances préalables au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, les frais d’honoraires d’avocats ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité mais des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

De la même manière, les frais d’huissier exposés pour la délivrance de l’assignation font partie des dépens.

La SCI GRANDE ARMEE conteste d’abord la somme de 209,49 euros inscrite au débit de son compte le 10/10/2023 sous le libellé « SCI GRANDE ARMEE – FAC46863 ». Bien que la facture correspondante ne soit pas produite, il est démontré que cette somme correspond au coût du commandement de payer délivré par huissier le 9/10/2023, ce document étant produit par le syndicat et mentionnant expressément cette somme au titre du coût de l’acte. Les frais de commandement de payer relèvent de manière incontestable des frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire défaillant selon l’article 10-1, et rien ne justifie de déduire cette somme, qui a été effectivement payée, de la créance du syndicat. Il sera remarqué à ce titre que contrairement à ce que soutient la SCI GRANDE ARMEE, il ne ressort pas du décompte produit que les relances ou les sommations de payer auraient été multipliées de manière abusive par le syndicat, un seul commandement de payer ayant été délivré. Il n’y a donc pas lieu de retrancher cette somme.

S’agissant de la somme de 360 euros facturée le 19/01/2024 également contestée par la défenderesse, elle est mentionnée dans le décompte sous le libellé « procédure de recouvrement- FAC 2024-01-93 ». Force est de constater qu’aucun justificatif n’est produit concernant ces frais, dont le tribunal ne sait pas à quoi ils correspondent. De plus, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété, de sorte que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes, de la gestion courante du syndic. Cette somme sera donc retranchée de la somme réclamée par le syndicat.

La SCI GRANDE ARMEE conteste enfin l’imputation d’une somme de 1.440 euros en date du 22/05/2024 au titre de frais d’assignation. Toutefois, cette somme n’est pas réclamée au titre de la créance principale du syndicat puisqu’elle est postérieure au 30 avril 2024, date à laquelle s’arrête le décompte, sur lequel elle n’est pas mentionnée. Il n’y a donc pas lieu de déduire cette somme non réclamée de la créance.

La créance du syndicat des copropriétaires arrêtée au 30 avril 2024 s’élève ainsi à la somme de 26.370,34 euros.

Il est toutefois justifié par la SCI GRANDE ARMEE de plusieurs paiements postérieurs à cette date, qui n’ont pas été pris en compte par le syndicat dès lors que celui-ci n’a pas actualisé sa créance à la date de ses dernières conclusions. Il ne développe en outre aucun moyen sur ce point pour confirmer ou contester l’existence de ces paiements.

La défenderesse produit à cet égard la copie d’un chèque de 1.500 euros en date du 25/11/2024, libellé à l’ordre du syndicat, ainsi que la copie d’un chèque de 1.000 euros en date du 03 mars 2025, libellé au même ordre. Il y a lieu de déduire ces paiements de la créance du syndicat dès lors qu’ils ont vocation à s’imputer sur la dette la plus ancienne, soit sur la dette antérieure au 30 avril 2024.

En revanche, la SCI GRANDE ARMEE ne justifie pas de l’autre paiement qu’elle invoque à hauteur de 3.000 euros, le relevé de compte produit ne permettant pas de s’assurer que le chèque débité sur son compte le 6 mai 2025 correspond à un paiement au profit du syndicat.

La SCI GRANDE ARMEE sera donc condamnée au paiement de la somme de 23.870,34 euros (26.370,34 – 2.500).

Sur la demande au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé ci-dessus. Aucun abus manifeste dans le refus de payer les charges n’est en outre caractérisé à l’encontre de la SCI GRANDE ARMEE, qui a effectué plusieurs paiements pour tenter de résorber sa dette, bien qu’ils soient insuffisants.

La demande de dommages-et-intérêts au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

LA SCI GRANDE ARMEE sollicite l’octroi d’un échéancier de paiement sur 24 mois aux fins de s’acquitter de la dette relative aux charges de copropriété impayées.

A l’appui de sa demande, elle produit uniquement sa liasse comptable pour l’année 2022, celle de l’année 2023 mentionnée au bordereau ne figurant pas au dossier remis au tribunal. Elle justifie également de la mise en place d’un virement automatique mensuel de 500 euros au profit du syndicat depuis le 5 mai 2025.

Ces éléments apparaissent insuffisants pour faire droit à la demande de délai de la SCI GRANDE ARMEE, dès lors qu’ils ne permettent pas d’objectiver sa situation financière exacte.

En effet, aucun document n’est produit pour justifier de la nature des difficultés financières qu’elle aurait rencontrées entre 2022 et 2024, ni pour démontrer sa situation actuelle, et ce alors que le relevé de compte bancaire qu’elle verse aux débats en date du 6 mai 2025 fait état d’un solde créditeur et montre qu’elle reçoit chaque mois le paiement de plusieurs loyers.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée en l’état des éléments produits.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI GRANDE ARMEE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’assignation.

Ils ne peuvent en revanche comprendre les frais et honoraires pouvant lui être imputés en vertu de la clause d’aggravation des charges ou de l’article 10-1, ce qui ne relève pas des dépens.

La défenderesse sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’est pas nécessaire de l’ordonner. Aucun élément ne justifie par ailleurs de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SCI GRANDE ARMEE à payer au syndicat des copropriétaires de la Rue de la Grande Armée, représenté par son syndic en exercice la SA NERCAM, la somme de 23.870,34 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement nécessaires arrêtés au 30 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date du commandement de payer ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Rue de la Grande Armée, représenté par son syndic en exercice la SA NERCAM, du surplus de sa demande de ce chef ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Rue de la Grande Armée, représenté par son syndic en exercice la SA NERCAM, de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par la SCI GRANDE ARMEE ;

CONDAMNE la SCI GRANDE ARMEE aux dépens de la présente instance ;

DIT que les dépens ne peuvent comprendre les frais et honoraires imputés en vertu de la clause d’aggravation des charges ou de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI GRANDE ARMEE à payer au syndicat des copropriétaires de la Rue de la Grande Armée, représenté par son syndic en exercice la SA NERCAM la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ni à écarter l’exécution provisoire, qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT