Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 27 janvier 2026, n° 20/05248

TJ Marseille 27 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Créance certaine, liquide et exigible
Le tribunal a constaté que le syndicat n'a pas produit de preuves suffisantes pour justifier le montant des charges réclamées, notamment l'absence d'historique des comptes de Monsieur [J] [O].
Rejeté
Modification du PLU
Le tribunal a jugé qu'il n'appartient pas au tribunal de modifier les décisions de l'assemblée générale concernant les charges, qui relèvent de son pouvoir souverain.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 27 janv. 2026, n° 20/05248
Numéro(s) :	20/05248
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier MANENTIMarilyne MOSCONI
Parties :	Syndicat des Copropriétaires “ LOU PANTA<unk> ” sis [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 27 JANVIER 2026

Enrôlement : N° RG 20/05248 – N° Portalis DBW3-W-B7E-XT5F

AFFAIRE : S.D.C. LOU PANTAÏ (M^e MANENTI)

C/ M. [J] [O] (M^e MOSCONI)

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires “LOU PANTAÏ” sis [Adresse 5]

représenté par son Syndic bénévole en exercice Monsieur [S] [G]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Olivier MANENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [O]

né le 06 décembre 1964 à [Localité 8] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marilyne MOSCONI, avocate au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [O] est propriétaire d’un lot de copropriété dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Suivant exploit du 27 mai 2020, le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ, pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Monsieur [S] [G], a fait assigner devant le présent tribunal Monsieur [J] [O] en paiement de la somme de 38.853,94 € au titre des charges impayées, outre la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance d’incident du 28 novembre 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ pris en la personne de son syndic en exercice au titre des charges arrêtées au 23 juillet 2009 à hauteur de 30.192,68 €,

— dit que le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ reste recevable pour le surplus des demandes de charges.

Par arrêt du 19 septembre 2024, la Cour d’Appel d'[Localité 3] a confirmé cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2025, le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ demande au tribunal de :

— condamner à titre principal Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 38.853,94 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 27 mai 2020,

— à titre subsidiaire, condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 15.008,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 8.661,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— débouter Monsieur [J] [O] de ses demandes,

— condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, Monsieur [J] [O] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, dire que la quote-part des travaux qui pourrait être susceptible d’être mise à sa charge doit être reconsidéré suite aux modifications apportées par le nouveau PLU voté par la métropole de [Localité 8] et enjoindre le syndicat des copropriétaires à convoquer une assemblée générale ayant pour ordre du jour une modification des travaux précédemment votés suite aux modifications du PLU nouvellement intervenues,

— condamner le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ n’a pas mis à jour le dispositif de ses conclusions après l’arrêt de la Cour d’Appel d'[Localité 3] du 19 septembre 2024 confirmant la prescription des demandes s’élevant à la somme de 30.192,68 euros au titre des charges antérieures au 23 juillet 2019. Toutefois, dans le corps de ses conclusions, il demande le paiement de la somme de 8.661,56 euros au titre des charges non prescrites, actualisée à 15.008,68 euros.

Au soutien de sa demande de paiement de charges pour la période non prescrite, le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ produit :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 décembre 2020 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, ainsi que l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, et votant le budget prévisionnel des exercices N, N+1 et N+2,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 16 juillet 2024, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et votant les budgets prévisionnels des exercices N et N+1,

— le relevé de compte individuel de Monsieur [J] [O] au 31 décembre 2019,

— la sommation de payer du 25 juin 2018 avec en annexe édition du compte de Monsieur [J] [O] au 1er juillet 2018,

— un appel de fonds du 31 mai 2025 au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2025.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ne produit aucun relevé de compte de charges de Monsieur [J] [O] pour la période comprise entre le 31 décembre 2019 et la date d’actualisation de ses demandes.

L’appel de fonds du 31 mai 2025 au titre du 3ème trimestre 2025 présente un solde restant dû de 45.201,36 euros, malgré les termes de l’arrêt de la Cour d’Appel d'[Localité 3] du 19 septembre 2024.

En tout état de cause, cet appel de fonds ne présente aucun historique du compte de Monsieur [J] [O], de sorte que le détail des sommes réclamées n’est pas connu. Par ailleurs et à titre surabondant, les comptes pour l’exercice 2025 n’étant pas validés, une partie des sommes réclamées n’est pas susceptible de faire l’objet d’une condamnation.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune approbation des comptes pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2022. La validation des budgets provisionnels par l’assemblée générale du 17 novembre 2020 des exercices N, N+1 et N+2 n’est pas suffisante, les charges n’étant dues de manière définitive qu’au soutien de l’approbation des comptes.

Aucune somme n’est susceptible d’être réclamée pour cette période en l’état.

En définitive, en l’absence de tout historique du compte de Monsieur [J] [O], le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ ne détaille pas les sommes réclamées au titre des périodes de budget validé et n’apporte aucune preuve du montant de la dette de Monsieur [J] [O].

Le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ ne pourra qu’être débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande au titre de la révision des charges pour travaux

Monsieur [J] [O] demande que les charges des travaux votés soient révisées compte tenu de la modification du PLU.

Toutefois, il n’appartient pas au tribunal de procéder à une telle modification, qui relève du pouvoir souverain de l’assemblée générale. Par ailleurs, les charges appelées sur le fondement de ces travaux paraissent faire partie de celles qui ont été déclarées prescrites.

Il n’appartient pas davantage au tribunal d’enjoindre le syndicat des copropriétaires à convoquer une assemblée générale. Monsieur [J] [O] est légitime à faire usage des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 lui permettant de faire mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale les questions qui lui paraissent opportunes.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens, qui comprennent les dépens de l’incident.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité n’impose pas de faire droit aux demandes formées tant par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] que Monsieur [J] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ pris en la personne de son syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes,

Déboute Monsieur [J] [O] de ses demandes au titre de la révision des charges de travaux et de convocation d’une assemblée générale,

Condamne le syndicat des copropriétaires LOU PANTAÏ pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [J] [O] de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE