RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00381 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZDF

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LES IFS, immatriculée au RCS sous le n° 388 683 997

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

E.U.R.L. MOTOR RACE SCOOT, inscrite au RCS sous le n° 507 432 722

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Lydie DELMOTTE de la SELARL SIBYL AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 20 Février 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 27 Mars 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître DELMOTTE délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte en date du 30 novembre 2015, la SCI Les Ifs a consenti un bail commercial sur un local situé [Adresse 2] à Saint Denis pour un loyer mensuel de 1.436,50 € TTC à l’EURL Motor Race Scoot, avec prise d’effet au 1er décembre 2015.

Depuis mars 2022, l’EURL Motor Race Scoot a cessé de payer régulièrement son loyer. Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023 visant la clause résolutoire, il était fait commandement à l’EURL Motor Race Scoot d’avoir à payer la somme de 10.649 € au titre des loyers impayés, en vain.

En l’absence de régularisation de la locataire, la SCI Les Ifs a, par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, fait assigner l’EURL Motor Race Scoot devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de résiliation de bail et d’expulsion.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la SCI Les Ifs sollicite de voir :

Dire recevables les demandes,Ordonner sans délai l’expulsion de l’EURL Motor Race Scoot ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier des lieux loués situé [Adresse 2] à Saint Denis du fait de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers depuis le 5 mai 2023 à 00H,Condamner par provision la société Motor Race Scoot à payer à la SCI Les Ifs la somme de 28.730 € en faisant application de la clause pénale, donc majorée de 20%, soit 14.920,04 € au titre des loyers, charges et indemnités impayées arrêtés au 5 mai 2023, à actualiser le jour de l’audience,Condamner par provision l’EURL Motor Race Scoot à payer à la SCI Les Ifs une indemnité mensuelle d’occupation de 1.436,50 € majorée de 20%, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges conformément à la législation en vigueur, et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux soit un montant total de 34.476 € au 5 janvier 2025,Juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail,Condamner l’EURL Motor Race Scoot aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement délivré le 5 avril 2023, outre les coûts afférents à la signification de la présente assignation,Condamner l’EURL Motor Race Scoot à payer à la SCI Les Ifs la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les Ifs expose que le commandement de payer est resté infructueux. La société Motor Race Scoot qui fait valoir son droit à l’exception d’inexécution, ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle allègue. Elle verse un constat de commissaire de justice qui constate que la lumière ne s’allume pas lorsqu’elle active les boutons. Cette défectuosité peut être due à plusieurs facteurs et ne permet pas de démontrer que l’électricité a été coupée.

Par ailleurs, la SCI Les Ifs précise que le preneur ne conteste pas la sortie du local, prétendant qu’il ne peut l’utiliser et qu’il le quittera à la fin du mois de janvier. La bailleresse s’interroge sur le maintien du locataire dans les lieux si longtemps alors qu’il prétend ne pouvoir l’utiliser. Elle maintient en conséquence sa demande d’expulsion.

Enfin, les demandes de provision de la SCI Les Ifs correspondent aux obligations contractuelles du preneur, en ce compris la clause pénale telle que prévu dans le bail.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2025, la société Motor Race Scoot indique ne pas s’opposer à la constatation de la résiliation du bail commercial par application de la clause résolutoire en raison des désordres constatés dans le local et l’inertie du bailleur. Elle estime donc qu’il n’est pas nécessaire de prononcer son expulsion sous astreinte.

Elle ajoute qu’il existe une contestation sérieuse aux demandes de la SCI Les Ifs en raison des désordres dans la jouissance des lieux loués signalés depuis 2017. Le local est dépourvu de compteur électrique et de sanitaire comme l’a constaté le commissaire de justice dans un procès-verbal du 31 mai 2017. Le bailleur a été informé de ces désordres, il n’a pris aucune disposition pour y remédier. Seul le juge du fond est compétent pour statuer sur les préjudices de jouissance partielle subi par la société Motor Race Scoot. Elle sollicite en conséquence que le juge des référés se déclare incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse et la demande de la SCI Les Ifs doit être déclarée irrecevable. Elle sollicite la condamnation de la SCI Les Ifs à lui verser la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 20 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :

« il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Ainsi, toutes les infractions du locataire aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du bailleur, aux conditions d’installation de publicités en extérieur, aux obligations du locataire en matière d’assurance, aux dispositions relatives à la cession et à la sous-location du présent bail, seront sanctionnées par le jeu de la clause résolutoire.

Dans le cas où le locataire se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 5 avril 2023, la SCI Les Ifs a vainement fait commandement de payer la société Motor Race Scoot la somme de 10.649 € au titre des loyers impayés.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. La société Motor Race Scoot ne conteste pas l’absence de paiement des loyers et ne s’oppose pas à la résiliation du bail. Il convient en conséquence de faire droit à cette demande.

La société Motor Race Scoot indique quitter les lieux fin janvier 2025. Cependant, en l’absence de certitude de la remise des clefs du local et alors que les conclusions de son conseil sont datées du 19 février 2025, il conviendra de prononcer si besoin, l’expulsion de la société Motor Race Scoot, avec l’assistance, le cas échéant, de la force publique et d’un serrurier. En revanche, l’astreinte ne s’impose pas en raison de l’expulsion prononcée avec l’éventuel concours de la force publique.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

La société Motor Race Scoot verse un procès-verbal d’un commissaire de justice en date du 31 mai 2017 établissant l’absence d’électricité dans le local et de sanitaire. Cependant, elle ne verse aucune autre pièce permettant d’établir l’origine de l’absence d’électricité. De même, elle ne verse aucune pièce établissant qu’elle a averti le bailleur de cette difficulté. De plus, le constat remonte à 2017. La société locataire a continué à occuper les lieux depuis 2017. Les loyers ont été versés régulièrement jusqu’en mars 2022.

En conséquence, la dette locative selon décompte arrêté au 5 mai 2023, s’élève à la somme de 12.085,50 €, les frais de commandement de payer étant compris dans les dépens. La société Motor Race Scoot sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 12.085,50 €, décompte arrêté au 5 mai 2023, obligation non sérieusement contestable.

Concernant l’application de la clause pénale, il convient de noter l’absence de sanitaire, détail qui n’a pu échapper ni à la bailleresse ni à la locataire. Dès lors, si une indemnité d’occupation apparaît incontestable, en revanche, la clause pénale apparaît particulièrement lourde pour un local dépourvu de sanitaire, quand bien même la locataire ne démontre pas avoir mis en demeure la bailleresse d’installer des sanitaires dans le local loué. En conséquence, la société Motor Race Scoot devra payer une indemnité d’occupation équivalent au loyer actuel jusqu’à parfaite libération des lieux. Il appartiendra à la société Les Ifs de saisir le juge du fond pour l’application de la clause pénale et il en sera de même concernant le dépôt de garantie.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 5 mai 2023,

ORDONNONS l’expulsion de l’EURL Motor Race Scoot et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter d’un commandement de quitter les lieux,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une mesure d’astreinte,

CONDAMNONS l’EURL Motor Race Scoot à payer à la SCI Les Ifs la somme provisionnelle de 12.085,50 €, décompte arrêté au 5 mai 2023, au titre des loyers impayés,

CONDAMNONS l’EURL Motor Race Scoot à payer à la SCI Les Ifs la somme provisionnelle de 1.436,50 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 6 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS n’y avoir lieu à faire application de la clause pénale et disons n’y avoir lieu à dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur,

CONDAMNONS l’EURL Motor Race Scoot aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS l’EURL Motor Race Scoot à payer à Madame [U] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE