TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 05 Février 2026

Enrôlement : N° RG 24/13825 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YRV

AFFAIRE : S.D.C. BUILDING CANEBIERE 73/75 LA CANEBIERE 13001 MARSEILLE ( la SELARL C.L.G.)

C/ Mme [X] [I] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé B UILDING CANEBIERE situé 73/75 La Canebière 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société GIM GESTION IMMOBILIERE DU MIDI (CITYA GIM), SASU immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 300 648 144, dont le siège social est sis 6 rue du Jeune Anarcharsis 13001 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [X] [I]

née le 03 septembre 1977 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domiciliée 73-75 La Canebière 13001 MARSEILLE

défaillante

Monsieur [H] [V]

né le 20 mars 1975 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 28 rue le Pelletier 13016 MARSEILLE

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé « Building Canebière », sis 73/75 la Canebière 13001 MARSEILLE, est soumis au statut de la copropriété.

Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] sont propriétaires au sein de cette copropriété du lot n°16.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leur lot.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d’avis de réception leur ont été adressées en date des 19 et 25 septembre 2024, en vain.

*

Par actes de commissaire de justice en date des 11 et 16 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Building Canebière » sis 73/75 la Canebière 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SASU GIM GESTION IMMOBILIERE DU MIDI (CITYA GIM), a assigné Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER solidairement Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé Building Canebière sis 73/75 La Canebière 13001 MARSEILLE :

— La somme en principal de 15.683,49 € au titre des charges de copropriété dues au 8 novembre 2024 ;

— La somme de 680,00 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, date de la première mise en demeure.

CONDAMNER solidairement Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé Building Canebière sis 73/75 La Canebière 13001 MARSEILLE la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

*

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/13825.

Régulièrement citée à étude, Madame [X] [I] n’a pas constitué avocat.

L’assignation destinée à Monsieur [H] [V] a abouti à un procès-verbal de recherches infructueuses. L’accusé de réception de la lettre recommandée parallèlement adressée est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2025, l’audience de plaidoirie s’est tenue le 20 novembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le relevé de propriété du lot 16

— La fiche d’immeuble

— Le décompte de charges arrêté au 8 novembre 2024 et frais

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 avril 2024 approuvant les comptes des exercices 2022 et 2023 et fixant un budget prévisionnel pour l’es exercices 2024 et 2025

— Le jugement rendu par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence le 19 juillet 2023 condamnant Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 18.283,05 euros au titre d’un arriéré de charges du 1er avril 2016 au 1er juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023, outre la somme de 2.625 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

— La mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 septembre 2024 de payer la somme de 14.171,55 euros

— Le contrat de syndic signé le 18.04.2024

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de charges couvrant la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2021. Toutefois, il ne fournit pas les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices 2020 et 2021, de nature à justifier du caractère certain, liquide, et exigible de la somme réclamée.

Par voie de conséquence, sera retranchée de la somme réclamée au titre des charges de copropriété impayées au 8 novembre 2024, la somme de 3.147,13 euros, correspondant aux charges libellées du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2021.

S’agissant du surplus des charges réclamées, correspondant à des charges postérieures au 1er janvier 2022 et représentant un montant total de 12.536,36 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparait certaine, liquide, et exigible au regard des pièces produites aux débats, les comptes des exercices 2020 et 2023 ayant été régulièrement approuvés et le budget prévisionnel ainsi que les travaux de l’année 2024 également validés par l’assemblée générale. La créance à ce titre est justifiée.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, car relevant de la gestion normale d’une copropriété, les frais « transmission auxiliaire justice » du 18.09.2024 (480 euros), pour lesquels il n’est pas démontré qu’ils correspondraient à des diligences exceptionnelles du syndic.

Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] restent donc redevables au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, de la somme de 200 euros correspondant aux frais de prise d’hypothèque.

En l’absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] seront condamnés, chacun à proportion de leur quote-part dans l’indivision (soit 50% chacun d’après le titre de propriété produit), à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 12.536,36 euros au titre des charges de copropriété dues au 8 novembre 2024, et la somme de 200 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement ; le tout avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En omettant de manière systématique et répétée de s’acquitter des charges dues, Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V], qui ont déjà été condamnés à plusieurs reprises depuis 2005 pour le non-paiement des charges de copropriété comme en atteste l’arrêt du 19 juillet 2023 de la cour d’Appel d’Aix en Provence, font preuve d’une particulière mauvaise foi qui est de nature à perturber la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir de manière normale au bon entretien de l’immeuble. Des travaux de mise en sécurité urgents ont d’ailleurs dû être effectués en 2022, ce qui démontre pour la copropriété l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Building Canebière » sis 73/75 la Canebière 13001 MARSEILLE, la somme totale de 12.536,36 euros au titre des charges de copropriété dues au 8 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Building Canebière » sis 73/75 la Canebière 13001 MARSEILLE, du surplus de sa demande de ce chef,

CONDAMNE Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Building Canebière » sis 73/75 la Canebière 13001 MARSEILLE, la somme de 200 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Building Canebière » sis 73/75 la Canebière 13001 MARSEILLE, du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE in solidum Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Building Canebière » sis 73/75 la Canebière 13001 MARSEILLE, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE in solidum Madame [X] [I] et Monsieur [H] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Building Canebière » sis 73/75 la Canebière 13001 MARSEILLE, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT