Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [K] [N]

Etage 1

10 Allée Jean-Philippe Rameau

44800 SAINT-HERBLAIN

comparant en personne

Madame [F] [T]

Etage 1

10 Allée Jean-Philippe Rameau

44800 SAINT-HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01690 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZVB

COPIES AUX PARTIES LE :

CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [G] [K] [N] + Madame [F] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 février 2022 à effet au 25 février 2022, [Y] et [V] [P], représentés par leur mandataire la société CANTIN IMMOBILIER, ont donné à bail à [G] [K] [N] et [F] [T] un appartement de type 4 et ses accessoires leur appartenant sis, 10 allée Jean-Philippe RAMEAU, 1er étage – 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 656 €, outre une provision mensuelle pour charges de 73 €.

Les bailleurs et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 21 février 2022.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits des époux [P] a fait commandement à [G] [K] [N] et [F] [T] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 062,50 € arrêté au 24 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [G] [K] [N] et [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2 256,02 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juillet 2024 sur la somme de 1 062,50 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

· Condamner solidairement les locataires à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et, in solidum, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 18 juin 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 097,97 € au titre des loyers et charges échus à la date du 10 septembre 2025. La demanderesse a également indiqué qu’au regard de la reprise de paiement du loyer courant, elle s’en rapporte à l’appréciation du juge s’agissant de l’octroi de délais.

Régulièrement assignés à étude, [G] [K] [N] et [F] [T] ont comparu. Ils ont déclaré qu'[G] [K] [N] a été hospitalisé et n’a pu reprendre son activité professionnelle qu’après un arrêt de travail de quatre mois, au mois de juin 2025. [F] [T] est actuellement sans emploi. Les locataires proposent de payer la somme mensuelle de 50 € en sus du loyer et des charges courants.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits des bailleurs

L’article 2308 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. »

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 [désormais 2309] du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’ont les bailleurs à l’encontre d'[G] [K] [N] et [F] [T] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la partie demanderesse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 29 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 16 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 16 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par la caution au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [G] [K] [N] et [F] [T] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 062,50 € arrêté au 24 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Pourtant, deux relevés de comptes sont produits, qui divergent notamment dans le montant de la somme due par les locataires au 10 septembre 2025. Celui qui conclut à une dette de 2 097,97 € (relevé n°1) ne permet pas de savoir quelle somme est due à chaque mois et aucune écriture ne figure en juillet 2024, mois de délivrance du commandement de payer. Quant à l’autre relevé, délivré par Cantin immobilier et qui conclut à une dette de 3 502,81 € (relevé n°2), il ne débute qu’en janvier 2025. Il n’est donc pas possible pour le juge de contrôler l’acquisition de la clause résolutoire.

La demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire est donc rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Il résulte du relevé n°2 que, depuis janvier 2025, les locataires n’ont pas réglé les mensualités de février 2025 (mensualité incomplète), de mars 2025 et de juin 2025, échéance d’août 2025 incluse. Ces sommes encaissées ne sont pas lisibles sur le relevé n°1, qui ne différencie pas les sommes versées par les débiteurs et celles compensées par la caution Visale. Les sommes versées par les locataires d’après ce relevé sont très faibles et aucune échéance n’a été payée depuis février 2023.

Face à l’incohérence des pièces, déjà relevée dans le paragraphe précédent, il n’est pas possible de fonder une décision de résiliation du bail et cette demande est donc rejetée.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu de l’impossibilité de se fier à l’un ou l’autre des relevés de compte locataire produit, ceux-ci étant contradictoires quant à la somme due et quant aux sommes versées par les locataires, la demande présentée en paiement de la dette est rejetée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ACTION LOGEMENT SERVICES succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens et gardera la charge de ses propres dépens

.

En conséquence, sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 février 2022 entre [Y] et [V] [P] d’une part et [G] [K] [N] et [F] [T] d’autre part, concernant le logement et ses accessoires, sis 10 allée Jean-Philippe RAMEAU, 1er étage – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en paiement d’une dette locative ;

CONDAMNE ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens, lui laissant la charge de ses propres dépens ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY