TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

GROSSE :

Le 27 Avril 2026

à M^e Frédéric RACHLIN

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

Le 27 Avril 2026

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/03873 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6T6Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE COPROPRIETE IMMEUBLE [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [X]

née le 02 Mars 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [X] est propriétaire des lots n°59 et 49 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 1] situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, une sommation de payer la somme en principal de 1.755,18 euros a été délivrée à Mme [E] [X]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de payer la somme de 1.918,72 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 4] a fait assigner Mme [E] [X] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

2.945,23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 juin 2025 ; 2.200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;à titre subsidiaire, si les frais venaient à être exclus des condamnations, 2.200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 9 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Citée à personne, Mme [E] [X] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— un titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [X];

— le règlement de copropriété ;

— le contrat de syndic ;

— le courrier de mise en demeure du 25 mars 2025 ;

— la sommation de payer du 27 août 2024 ;

— le relevé de compte ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2021, de l’assemblée générale du 30 mars 2022, approuvant les comptes de l’exercice 2020 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2023, de l’assemblée générale du 9 novembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, de l’assemblée générale du 19 mars 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024;

— les attestations de non recours ;

— le décompte de la créance ;

— les appels de provisions.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que la créance du syndicat des copropriétaires revêt un caractère certain liquide et exigible et que les charges de copropriété exigibles s’élèvent à la somme en principal de 2.420,23 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025, déduction faite de la somme de 525 euros correspondant aux frais de mise en demeure, de relance et aux frais contentieux.

Il convient donc de condamner Mme [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.480,23 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 juin 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 août 2024 sur la somme de 1.755,18 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Par ailleurs, le contrat de syndic détaille en sa rubrique 9 intitulée « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » (page 5/9), les frais de recouvrement dus par le copropriétaire et en précise le coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 525 euros au titre de ces frais. Il sera fait droit aux frais de mise en demeure et de relance représentant la somme globale de 465 euros. Les frais intitulés « Cntx sdc mise en demeure » d’un montant de 60 euros n’étant pas prévus au contrat de syndic, ils seront rejetés.

Mme [E] [X] sera donc condamnée à payer la somme de 465 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires allègue que les manquements répétés de Mme [E] [X] à son obligation de régler les charges de copropriété ont mis en difficulté la trésorerie, la lecture des procès-verbaux des assemblées générales démontre que des résolutions relatives au vote des travaux ont été adoptées permettant ainsi la réalisation des travaux tels que, à titre d’exemple, des travaux de reprise d’étanchéité de l’immeuble.

En conséquence, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de Mme [E] [X], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [E] [X] sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, au regard tant des montants respectivement sollicités au titre des charges évoquées que des dommages et intérêts – finalement infondés –, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe:

Condamne Mme [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 4] la somme de 2.480,23 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 juin 2025 et la somme de 465 euros au titre des frais nécessaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 août 2024 sur la somme de 1.755,18 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 4] de sa demande de dommages-intérêts;

Condamne Mme [E] [X] aux dépens;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 4] de sa demande au titre l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE