TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE 16 Septembre 2024

N° RG 24/00039

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZBXY

N° minute :

SYNDICATDE COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 7] représenté par son administrateur provisoire en exercice, Me [O] [N], désignée en cette qualité au terme d’une ordonnance sur requête rendue le 12 mai 2021 par le Président du Tribunal Judiciaire de Nanterre

c/

S.E.L.A.R.L. BPV représentée par Maître BéatriceVARDON, administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision constituée des successions de [L] [W], [T][W], [R] [W] et [P] [W], désignée par un jugement du tribunal judiciaire de BOBIGNY en date du 6 novembre 2023, [V] [J] ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision constituée des successions de Madame [L] [W], Monsieur [T] [W], Monsieur [R] [W] et Monsieur [P] [W], désigné par un jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny du 06 novembre 2023

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 7] représenté par son administrateur provisoire en exercice, Me [O] [N], désignée en cette qualité au terme d’une ordonnance sur requête rendue le 12 mai 2021 par le Président du Tribunal Judiciaire de Nanterre

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEURS

S.E.L.A.R.L. BPV représentée par Maître [V] [J], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision constituée des successions de [L] [W], [T] [W], [R] [W] et [P] [W], désignée par un jugement du tribunal judiciaire de BOBIGNY en date du 6 novembre 2023

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0062

Maître [V] [J] ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision constituée des successions de Madame [L] [W], Monsieur [T] [W], Monsieur [R] [W] et Monsieur [P] [W], désigné par un jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny du 06 novembre 2023

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Esrah FERNANDO, lors des débats et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition

Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 4 avril 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 06 juin 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [W] et Madame [M] [A] sont propriétaires des lots n°1 et 26 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7]. A la suite de leurs décès, ils ont laissé plusieurs héritiers pour leur succéder, à savoir Monsieur [R] [W], Madame [L] [W], Monsieur [T] [W] et Monsieur [P] [W].

Par ordonnance en date du 12 mai 2021, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a désigné Maître [O] [N] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], ci-après « le syndicat des copropriétaires ».

Par ordonnances des 25 mai 2022 et 30 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a prorogé la mission de l’administrateur provisoire pour une durée de 12 mois à compter du 12 mai 2023.

Par jugement en date du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a désigné Maître [V] [J] en qualité d’administrateur provisoire des successions des héritiers [W], plusieurs héritiers étant eux-mêmes décédés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 novembre 2023, Maître [O] [N] es qualité a mis en demeure Maître [V] [J] es qualité de payer les charges de copropriété à hauteur de la somme de 28 676, 84 euros dans un délai de 8 jours selon décompte arrêté au 15 novembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 26 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par Me [O] [N] se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Maître [V] [J] en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision des successions de Madame [L] [W], Monsieur [T] [W], Monsieur [R] [W] et Monsieur [P] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

-28 676, 84 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 15 novembre 2023 avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

-3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et de rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande de paiement d’arriérés de charges de copropriété à la somme de 30 367, 34 euros et a maintenu le reste de ses demandes.

Maître [V] [J], administrateur provisoire de l’indivision sollicite de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en considérant que le grand livre du syndicat ne suffit pas à justifier ses demandes de paiement des charges et qu’il manque les appels de fond. S’agissant des frais de recouvrement de la créance, elle considère que certains frais seront compris dans les dépens et ne doivent pas être payés deux fois. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement pour échelonner l’apurement de la dette sur une durée de 8 mois et de limiter ses condamnations de dommages et intérêts et indemnités de procédure à la somme de 500 euros. Elle sollicite enfin de statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce,

Maître [O] [N] es qualité verse notamment aux débats le procès-verbal de décision établi en qualité d’administrateur provisoire en date du 31 mai 2022 approuvant les dépenses des exercices 2020 et 2021 et les budgets prévisionnels et les décomptes des sommes dues du 1er janvier 2010 au 1er janvier 2020 puis du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024, un extrait du grand livre de la copropriété pour les années 2020 et 2021 ainsi que la mise en demeure en date du 16 novembre 2023.

Cependant, la demanderesse ne produit pas de relevé de propriété ni de décompte entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2022, soit durant deux années, et ne produit aucun appel de charges et de travaux permettant de justifier les sommes dues de sorte que la demande de paiement des charges de copropriété sera rejetée.

Par ailleurs, la demanderesse soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels Maître [V] [J], administrateur provisoire des successions des ayants-droits [W], doit être condamnée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Il apparaît ainsi dans les décomptes produits par la demanderesse des frais au titre d’honoraires d’huissiers, des frais de relance, des frais d’assignation, de commandements de payer des charges et des honoraires de procédure divers. Cependant, cette dernière ne produit aucune pièce permettant de justifier lesdits frais.

En conséquence, les demandes de paiements d’arriérés de charges de copropriété ainsi que des frais nécessaires au recouvrement de la créance seront rejetées.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La demande de paiement d’arriérés de charges de copropriété et de frais ayant été rejetée, il n’y a pas lieu d’accorder des dommages et intérêts de sorte que cette demande subséquente sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Maître [O] [N] es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 7], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Maître [O] [N] es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 7], ayant été déboutée de l’intégralité de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

REJETTE les demandes de paiement de charges de copropriété et de frais de Maître [O] [N] es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sis[Adresse 2] à [Localité 7],

REJETTE la demande subséquente de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de Maître [O] [N] es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 7], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Maître [O] [N] es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 7], aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 16 Septembre 2024.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente