TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

■

N° RG 25/56668 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DANQ7

N° : 6

Assignation du :

30 Septembre 2025

1er Octobre 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 décembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des Coproprietaires du [Adresse 14] Représenté par son syndic, la SCP BLANKENBERG JOBARD

[Adresse 3]

[Localité 18]

représenté par M^e Séverine SPIRA, avocat au barreau de PARIS – #A0252

DEFENDEURS

S.C.C.V. SOFAPROM [Localité 22] LE 65

[Adresse 5]

[Localité 17]

représentée par M^e Marion BORIS, avocat au barreau de PARIS – #C0241

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] ([Adresse 19]), représenté par son syndic, le cabinet GRATADE

[Adresse 20]

[Localité 21]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS – #D0502

DÉBATS

A l’audience du 29 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV SOFAPROM [Localité 22] LE 65 (ci-après la société SOFAPROM) a été maître d’ouvrage d’un programme de construction d’un ensemble immobilier à destination de commerces et d’habitation sur un niveau de sous-sol, sur la parcelle cadastrée section ER n°[Cadastre 4], sise [Adresse 6] à [Localité 23].

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 23] a ensuite été soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires étant représenté par son syndic le Cabinet GRATADE.

L’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 23] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic la société BLANKENBERG.

Par ordonnance en date du 14 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une mesure d’expertise en préventif, et désigné Monsieur [G] [N] en qualité d’expert.

L’expert a rendu son rapport le 15 janvier 2025.

Se plaignant de désordres et de travaux effectués sans son consentement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à Paris 15ème a, par actes des 30 septembre et 1er octobre 2025, fait assigner la société SOFAPROM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Paris 15ème représenté par son syndic le Cabinet GRATADE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— Faire injonction au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 24] et à la Sté SOFAPROM [Localité 22] LE 65 :

* d’enlever les tôles posées sans autorisation sur la façade de l’immeuble du [Adresse 11], de remettre les lieux en leur état initial,

* de procéder aux travaux de remise en état, notamment à l’alignement des tôles sur la façade de l’immeuble du [Adresse 6], dépose des tôles sur la façade de l’immeuble du [Adresse 11], à la pose d’un solin de l’ordre de 1 mètre linéaire en toiture-terrasse au niveau de la contre-façade du bâtiment et d’en justifier, sous la même astreinte, conformément aux règles de l’art et aux normes existantes, sous le contrôle de l’Architecte du Syndicat des Copropriétaires, au frais des défendeurs, sous peine d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’Ordonnance à intervenir, et jusqu’à la réalisation de tous les travaux,

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] et la Sté SOFAPROM [Localité 22] le 65 à verser au requérant une provision de 7.379,9 €,

— Les condamner in solidum à verser au requérant une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens,

— Rappeler que l’Ordonnance est exécutoire.

A l’audience du 29 octobre 2025, par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 23] demande au juge des référés de :

— Faire injonction au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 24] et à la Sté SOFAPROM [Localité 22] LE 65 :

* d’enlever les tôles posées sans autorisation sur la façade de l’immeuble du [Adresse 11], et de remettre les lieux en leur état initial, sous peine d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’Ordonnance à intervenir, et jusqu’à la justification de la réalisation de tous les travaux,

* de procéder aux travaux de remise en état : notamment, pour compléter le joint de dilatation en couverture procéder à la pose d’un solin de l’ordre de 1 mètre linéaire en toiture-terrasse au niveau de la façade du bâtiment et d’en justifier, sous la même astreinte, conformément aux règles de l’art et aux normes existantes, sous le contrôle de l’Architecte du Syndicat, aux frais des défendeurs,

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] et la Sté SOFAPROM [Localité 22] le 65 à verser au requérant une provision de 7.379,90 €,

— Les débouter de leurs moyens, fins et conclusions,

— Les condamner in solidum à verser au requérant une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens,

— Rappeler que l’Ordonnance est exécutoire légalement.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société SOFAPROM demande au juge des référés de :

A TITRE LIMINIAIRE

— JUGER irrégulière l’ assignation délivrée par SDC de l’immeuble sis [Adresse 16]

EN CONSEQUENCE

— PRONONCER l’irrecevabilité de l’assignation délivrée par le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16]

SUR LE FOND

— CONSTATER l’existence de contestations sérieuses

EN CONSEQUENCE

— DEBOUTER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16] de l’ensemble de ses demandes, moyens et conclusions.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16] à lui verser une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700

— CONDAMNER le SDC de l’immeuble sis [Adresse 16] les entiers dépens de l’instance

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 23] demande au juge des référés de :

A titre principal :

— CONSTATER l’existence de contestations sérieuses,

En conséquence,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 13] de ses demandes à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] ;

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER la SCCV SOFAPROM [Localité 22] LE 65 à garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la partie succombante à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens pourront être recouvrés par Maître Eric AUDIINEAU sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société SOFAPROM

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, l’argument tiré du fait que le demandeur aurait dû assigner au fond en ouverture de rapport ne constitue pas une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile et ne peut amener le juge des référés à déclarer sa saisine irrégulière.

La demande de la société SOFAPROM sera donc rejetée.

Sur les demandes de remise en état

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 23] demande qu’il soit fait injonction sous astreinte aux défendeurs :

d’enlever les tôles posées sans autorisation sur la façade de l’immeuble du [Adresse 11], et de remettre les lieux en leur état initial, de procéder aux travaux de remise en état : notamment, pour compléter le joint de dilatation en couverture procéder à la pose d’un solin de l’ordre de 1 mètre linéaire en toiture-terrasse au niveau de la façade du bâtiment et d’en justifier, sous la même astreinte, conformément aux règles de l’art et aux normes existantes, sous le contrôle de l’Architecte du Syndicat, aux frais des défendeurs.

Sur les tôles posées

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, le demandeur reproche aux défendeurs d’avoir posé des plaques sur son immeuble, sans son autorisation et lui faisant courir un risque d’infiltration.

Si la société SOFAPROM soutient avoir eu l’autorisation du demandeur pour poser le capotage, elle ne verse aucune pièce aux débats en ce sens.

Il ressort au contraire de l’ensemble des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] à [Localité 23] s’est toujours opposé au capotage (pendant l’expertise et après l’expertise, notamment par courriel officiel du 31 janvier 2025) et souhaitait qu’un enduit soit posé pour combler l’espace existant entre les deux immeubles.

Les défendeurs ne possédaient donc aucune autorisation de la part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 23] pour poser ces tôles sur sa façade, qui constitue sa propriété, de sorte que le trouble manifestement illicite est caractérisé.

En conséquence, il sera fait injonction à la société SOFAPROM et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 23] sous astreinte selon les modalités fixées au dispositif de déposer ces tôles.

La société SOFAPROM ayant été le maître d’ouvrage et ne contestant pas sa garantie, elle doit garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 23] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Sur la reprise du sous-bassement de la façade du bâtiment

En l’espèce, Monsieur [G] [N], dans son rapport d’expertise page 19 a précisé que « les désordres en allège de l’appartement situé à gauche, contigu à la limite séparative commune avec le demandeur, ont été constatés initialement avant le début des travaux.

L’éclat manquant à la croisée de plusieurs anciennes fissures ainsi que leur aggravation ont déjà fait l’objet de reprises pourrait être considéré comme une conséquence des travaux du demandeur. »

Il se déduit de ces constatations que les désordres existaient préalablement aux travaux effectués par la société SOFAPROM et qu’il n’est pas certain que l’aggravation des fissures soit due à ces travaux.

En outre, les dégradations en pied de l’immeuble du [Adresse 11] proviennent de l’intervention d’ENEDIS sur le domaine public, comme l’affirme l’expert dans son rapport en page 26.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner aux défendeurs à remettre en état le sous-bassement de la façade de l’immeuble du [Adresse 11].

Sur la reprise du joint de dilatation côté rue

En l’espèce, le demandeur reproche aux défendeurs de ne pas avoir posé dans son intégralité le joint de dilatation en couverture entre les deux immeubles, sur rue. Pour y remédier, il soutient qu’il convient de procéder à la pose d’un solin de l’ordre de 1 mètre linéaire en toiture-terrasse au niveau de la façade du bâtiment.

Il ressort du rapport d’expertise que :

le 07 mars 2024, l’expert a constaté que « la finition jonction verticale entre les deux immeubles : côté rue : finitions à parfaire / côté cour : à réaliser » ; le 14 novembre 2024, l’expert a constaté que sur rue (sic) « jonction entre les 2 bâtiments : le couvre joint danse un peu !… et sa mise en œuvre est loin d’être parfaite… »

L’architecte mandaté à l’amiable par le demandeur a constaté le 07 avril 2025 que pour le bâtiment rue « le traitement de la façade sur rue consiste en un couvre-joint, mal posé mais qui a l’avantage d’exister. »

Le demandeur ne précise ni à l’audience, ni dans ses conclusions, ce qu’il demande exactement aux défendeurs concernant une remise en état de ce joint de dilatation et ne verse pas de pièces aux débats permettant au juge des référés d’apprécier précisément sa demande.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner aux défendeurs à remettre en état ce joint de dilatation.

Sur le solin

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] à [Localité 23] demande aux défendeurs de poser un solin de l’ordre de 1 mètre linéaire en toiture-terrasse, au niveau de la contre-façade du bâtiment sur rue afin d’éviter des infiltrations de l’immeuble.

[X] [T], l’architecte mandaté amiablement par le demandeur, a constaté le 07 avril 2025 « que les solins ont été correctement réalisés : il s’agit de la couvertine en tôle d’acier de l’acrotére de la toiture-terrasse et du traitement au niveau du balcon à R+5 sur le pignon déjà décrit du 67. Par contre il manque 1ml de solin à l’extrémité côté cour qu’il conviendra de traiter. »

Ni la société SOFAPROM ni le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 23] ne démontrent que le solin a été posé.

Cette absence de solin présente un risque urgent d’infiltration d’eau pour l’immeuble du 67.

Il convient donc de condamner la société SOFAPROM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 23] à poser sous astreinte selon les modalités fixées au dispositif de la décision un solin de l’ordre de 1 mètre linéaire en toiture-terrasse, au niveau de la contre-façade du bâtiment sur rue, de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 23].

La société SOFAPROM ayant été le maître d’ouvrage et ne contestant pas sa garantie, elle doit garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 23] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Au cas présent, le demandeur ne détaille aucunement les préjudices qu’il invoque au soutien de sa demande de provision et se contente de lister des factures.

En outre, il fait état de factures pour la réfection de tuiles cassées, alors que l’expert a conclu que ces dommages étaient sans lien avec les travaux effectués par la société SOFAPROM.

En conséquence, faute pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 23] de justifier de sa demande de provision, celle-ci sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société SOFAPROM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 23] seront condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de ne pas allouer d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de la société SOFAPROM tendant à juger irrégulière l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] ;

Ordonnons à la société SOFAPROM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] [Localité 1] à enlever les tôles posées sans autorisation sur la façade de l’immeuble du [Adresse 11], et de remettre les lieux en leur état initial, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 23], sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard et par infraction, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

Condamnons la société SOFAPROM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] [Localité 22] [Adresse 2], sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble du [Adresse 15] [Localité 1], à poser un solin de l’ordre de 1 mètre linéaire en toiture-terrasse, au niveau de la contre-façade du bâtiment sur rue, de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 23], sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard et par infraction, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

Condamnons la société SOFAPROM à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 23] des condamnations prononcées à son encontre ;

Rejetons la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 23] ;

Condamnons in solidum la société SOFAPROM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 23] aux dépens ;

Rejetons l’ensemble des demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 22] le 02 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Mathilde BALAGUE