TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Février 2026

N° RG 25/02351 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6OOL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SUMMER [D]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DSI

dont le siège social est sis [Adresse 2] / FRANCE

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Arnaud ABRAM de la SELARL GAIGNAIRE-BOUSQUET-ABRAM, avocats au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 03.04.26

À

— M^e Olivier TARI

— M^e Arnaud ABRAM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2012, la société VILY a donné à bail commercial à la société MICRO CONCEPT DISTRIBUTION des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 30000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2012, la société MICRO CONCEPT DISTRIBUTION a cédé son fonds de commerce avec cession du droit au bail à la société DSI.

Par acte authentique reçu le 10 juillet 2018 par Maître [P] [R], notaire à Paris, la société VILY a vendu à la SCI SUMMER [D] un ensemble immobilier situé [Adresse 3] dont le local commercial prise à bail par DF.

La SCI SUMMER [D] a fait délivrer à la SARL DSI un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 21 mars 2025, pour une somme de 50776,25 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025.

Par acte de commissaire de Justice du 30 mai 2025, la SCI SUMMER [D] a fait assigner la SARL DSI devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL DSI et celle de tous occupants de son chef des lieux loués ;

— condamner la SARL DSI à payer à la SCI SUMMER [D] la somme provisionnelle de 53580,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2025,

— condamner la SARL DSI au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 3719,10 euros, jusqu’à la libération effective des locaux ;

— condamner la SARL DSI au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

— condamner la SARL DSI en cas d’exécution forcée de l’ordonnance par dérogation aux dispositions de l’article A444 – 32 du code de commerce, à supporter le droit de recouvrement du à huissier de justice en application de ce texte.

Initialement fixée à l’audience du 5 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 17 octobre 1025, puis à celle du 5 décembre 2025, pour réplique du demandeur, puis à celle du 23 janvier 2026 pour conclure du défendeur, puis à celle du 20 février 2026 pour réplique du demandeur.

A l’audience du 20 février 2026, la SCI SUMMER [D], par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels que développés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

— constater la résiliation du bail commercial initialement conclu entre la société VILY aux droits de laquelle vient la SCI SUMMER [D] et la société MICROCONCEPT DISTRIBUTION aux droits de laquelle vient la SARL DSI ;

– prononcer l’expulsion de la SARL DSI ainsi que celle de tout occupant de son chef du local loué situé dans la galerie marchande du centre commercial à [D] située [Adresse 4] ;

– condamner la SARL DSI à lui payer la somme provisionnelle de 70 925, 17 euros en règlement des loyers impayés augmentée d’un taux d’intérêt légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2025 ;

– fixer à la somme mensuelle de 3719,10 € le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL DSI jusqu’à la libération effective des locaux ;

– débouter la SARL DSI de ses demandes ;

– condamner la SARL DSI à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SARL DSI aux entiers dépens de l’instance en ce compris le commandement de payer ;

– condamner la SARL DSI en cas d’exécution forcée de l’ordonnance par dérogation aux dispositions de l’article A444-32 du code de commerce, à supporter le droit de recouvrement dû au commissaire de justice en application de ce texte.

En défense, la SARL DSI, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels que développés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de:

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

– débouter la SCI SUMMER [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

– suspendre l’application de la clause résolutoire du bail commercial ;

– limiter à 5607,10 € TTC la somme due au titre de la taxe foncière ;

– ordonner un échelonnement de toute condamnation pécuniaire mise à la charge de la SARL DSI sur une période de 24 mois ;

en tout état de cause,

– condamner la SCI SUMMER [D] à verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SCI SUMMER [D] aux entiers dépens de la procédure.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 21 mars 2015 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Il convient de relever que le commandement de payer ne contient aucun décompte.

Le décompte versé aux débats en pièce 6 indique un solde débiteur de 53580,81 euros au 3 avril 2025 alors que le décompte fait état d’un solde débiteur de 50776,25 euros.

Ce décompte contient par ailleurs un solde antérieur au 31 décembre 2024 totalement inexpliqué.

Force est de constater que la lecture du décompte produit ne permet pas de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le jeu de la clause résolutoire ne peut être constaté.

La SARL DSI conteste par ailleurs les sommes qui lui sont réclamées par la SCI SUMMER [D]. Elle fait valoir que les parties se sont accordées sur un aménagement du montant du loyer consistant en l’abandon, sous forme d’avoir, d’une partie des loyers de l’année 2020. Elle rappelle avoir procédé au versement d’une somme forfaitaire de 20 000 € le 20 septembre 2022 en application justement de l’accord trouvé entre les parties. Elle souligne que le décompte qui lui a été transmis par la SCI SUMMER [D] le 6 septembre 2022 ne porte trace d’aucune mention qui permettrait d’établir qu’il ne s’agirait pas d’un décompte actualisé mais uniquement d’une simple simulation. Elle souligne par ailleurs que cet accord a bénéficié d’un commencement d’exécution par les parties de sorte que la SCI SUMMER [D] ne peut revenir dessus. Elle indique que si l’on applique la clé de répartition transmise par la SCI SUMMER [D] le 5 février 2025 ce qui concerne la taxe foncière 2024 aux exercices précédents, il apparaît que les sommes réclamées ne correspondent pas à cette clé de répartition. Elle considère que la SCI SUMMER [D] ne tient pas compte du loyer aménagé sur lequel les parties s’étaient entendues dans son décompte. Elle explique que les sommes réclamées au titre des honoraires de gestion sont incertaines et qu’aucun justificatif de charges a été transmis au locataire par la SCI SUMMER [D].

Sur ces points, la SCI SUMMER [D] fait valoir que si les parties ont bien tenté, en juillet 2022, de trouver un accord, ce dernier ne portait que sur la réduction de la dette de loyer pour l’année 2020 et que le décompte qu’elle a transmis à la SARL DSI le 12 septembre 2022 ne constituait qu’une simulation de l’état de la dette locative en cas de matérialisation d’un accord, de sorte qu’aucun accord n’a finalement été conclu. Elle souligne que la SARL DSI ne s’est jamais plainte de l’absence de réduction de comptes de charges de justification ses charges avant la délivrance de l’assignation introductive de la présente instance. Elle explique la reddition des charges est en cours de validation en ce qui concerne les exercices 2023 2024 et qu’elle a été effectuée pour les années 2020, 2021 et 2022.

A l’examen du mail en date du 27 juillet 2022 envoyé par une collaboratrice de la SCI SUMMER [D] à la SARL DSI, il apparaît que les parties se sont effectivement accordées sur un allégement supplémentaire de loyer pour l’année 2020 consistant en l’émission d’avoirs de la part de la SCI SUMMER [D] à hauteur de 22853,97 euros en contrepartie d’un versement de la SARL DSI de 20000 euros.

Si la SARL DSI verse aux débats un mail en date du 9 juin 2022 dans lequel il indique bien avoir reçu la proposition de la SCI SUMMER [D], il n’a pas estimé utile de verser aux débats ladite proposition, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si cette proposition contenait autre chose que cette remise de 2853,97 euros.

Par ailleurs, cette même collaboratrice de la SCI SUMMER [D] a transmis le 12 septembre 2022 à la SARL DSI un décompte actualisé au 6 septembre 2022 reprenant les termes de l’accord. La SCI SUMMER [D] ne verse aux débats aucun élément objectif qui permettrait d’établir que ce décompte ne serait qu’un décompte “provisoire”.

La SARL DSI a procédé à un virement de 20000 euros le 20 septembre 2022 à destination de la SCI SUMMER [D], manifestant ainsi son accord.

Or, le décompte transmis en septembre 2022 ne se retrouve pas dans celui versé aux débats en pièce 20 par la SCI SUMMER [D]. Aucune des sommes figurant en solde ne correspond.

La facturation est mensuelle sur le décompte de 2025 alors qu’elle est trimestrielle sur celui de septembre 2022, conformément au contrat de bail.

Pour autant, la somme réclamée au titre du troisième trimestre 2021 est la même sur les deux décomptes (12369,36 euros).

Le décompte versé en pièce 20 contient des sommes qui ne constituent pas des loyers, charges ou taxes mais des intérêts de retard.

Ainsi, il ressort de ces éléments soulignant de nombreuses incohérences dans les décomptes versés aux déabts qu’il existe bien des contestations sérieuses qui justifient de dire n’y avoir lieu sur l’ensemble des demandes de la SCI SUMMER [D].

Sur les autres demandes

La SCI SUMMER [D] qui succombe sera condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du DATCOM.

En outre, il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI SUMMER [D] ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPELLONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS la SCI SUMMER [D] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.