TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025

Président : Madame Nadia ATIA, Vice-Présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 12 08 25 aux demandeurs ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 08 2025 aux défendeurs ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00561 – N° Portalis DBW3-W-B7J-563G

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [A]

né le 25 Juin 1986 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Monsieur [O] [A], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [U] [A], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DEFENDEURS

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [V] [M], demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [T] et Mme [V] [M] résident à titre principal dans un appartement situé au [Adresse 5] dans le [Localité 10].

Le 10 août 2023, M. [N] [T] et Mme [V] [M] ont saisi la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône qui les a déclarés recevables à la procédure le 14 septembre 2023. Une mesure de rétablissement personnel sans liquidation a été prononcée le 4 janvier 2024, la créance de M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] étant retenue pour une somme de 24.407,02 euros. M. [L] [A] a contesté cette mesure.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [N] [T] et Mme [V] [M] le 3 mai 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 36.000 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] a fait assigner M. [N] [T] et Mme [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

le prononcé de la résiliation judiciaire du bail faute de paiement des causes du commandement de payer à compter du 3 juillet 2024,

l’expulsion de M. [N] [T] et Mme [V] [M] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 44.400 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 novembre 2024 avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1153 du code civil,

leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil jusqu’à libération effective des lieux ;

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais d’expulsion.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 6 mai 2025, M. [O] [A], comparaissant en personne et représenté M. [L] [A], réitère les termes de l’assignation.

Il indique qu’il n’est pas en possession du contrat de bail, s’agissant d’un appartement de type 4 d’une surface habitable de 84 m2. Il fait part de vaines de tentatives de résolution amiable du litige. Il précise ne pas avoir eu connaissance de la décision de radiation de la procédure initiée par son frère au titre de la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation.

Représentés par leur conseil et soutenant partiellement leurs conclusions, prenant acte de la production par M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] de leur titre de propriété, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, concluent au débouté des demandes de M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A],

— à titre subsidiaire, demandent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Ils contestent la dette locative s’agissant de son montant, reconnaissant une dette de 27.192,98 euros. Ils avancent que le montant du loyer est ignoré en l’absence de contrat de bail. Ils se prévalent de l’effacement de leur dette par la Commission de surendettement. Ils précisent que la contestation de cette mesure par M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] a donné lieu à un jugement de radiation.

M. [U] [A] n’est ni comparant ni représenté en l’absence de pouvoir versé au débat.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la preuve du contrat de bail

Dans le cadre de leur saisine de la Commission de surendettement, M. [N] [T] et Mme [V] [M] déclarent la créance de M. [L] [A] pour une somme de 24.407,02 euros.

M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] communiquent une page d’un contrat de bail, paraphée, indiquant un loyer d’un montant de 1.100 euros, révisable au 2 mars 2021, cette pièce n’appelant aucune observation des défendeurs. Ils produisent par ailleurs leur titre de propriété s’agissant d’un acte de donation du 13 mai 2016, M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] étant propriétaire indivis à raison d’un tiers chacun, s’agissant d’un appartement de type 4 d’une surface habitable de 84,65 m2, sis au [Adresse 1] [Adresse 4]. Ces éléments constituent un commencement de preuve par écrit au sens de l’article 1362 du code civil

Il en résulte que M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] rapportent la preuve du contrat de bail dont la date sera fixée au 1er novembre 2021, en l’état des décomptes versés au débat, avec un loyer d’un montant de 1.100 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 novembre 2024 a été dénoncée le 26 novembre 2024 par voie électronique à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 4 février 2025.

Par conséquent, M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] sont recevables en leurs demandes.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est de principe que l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail. En tout état de cause, les dettes nées après l’ordonnance ou le jugement ne sont pas effacées et sont susceptibles de caractériser la faute de nature à entraîner la résiliation judiciaire du bail.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 6 mai 2025 une absence de reprise du versement du loyer depuis la décision prise par la Commission de surendettement le 4 janvier 2024. Il en résulte une violation grave des obligations de la locataire de nature à fonder la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [N] [T] et Mme [V] [M].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [N] [T] et Mme [V] [M] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

En l’absence de preuve d’une clause de solidarité prévue par le contrat de bail et la solidarité ne se présumant pas, elle ne peut être retenue.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [N] [T] et Mme [V] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges soit la somme de 1.200 euros et de condamner M. [N] [T] et Mme [V] [M] à son paiement.

Il ressort des décomptes versés au débat que M. [N] [T] et Mme [V] [M] restent redevables, après déduction de la dette effacée de 24.407,02 euros, d’une somme de 27.192,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

M. [N] [T] et Mme [V] [M] sont donc s condamnés au paiement de la somme de 27.192,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VIII prévoit une suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire durant deux ans à compter du prononcé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation. Si le versement du loyer et des charges est repris pendant ce délai de deux ans, le contrat n’est pas résilié.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant, la demande de délais de paiement sera rejetée.

La contestation de M. [L] [A] a fait l’objet d’un jugement de radiation rendu le 16 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de ce siège pour défaut de diligences. La mesure de rétablissement personnel sans liquidation est par conséquent définitive de sorte que la suspension des effets de la clause résolutoire est de droit jusqu’au 4 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [T] et Mme [V] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce exclu le coût du commandement de payer du 3 mai 2024 en ce qu’il ne s’agit pas de frais nécessaires.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A], M. [N] [T] et Mme [V] [M] seront condamnés à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONDAMNE M. [N] [T] et Mme [V] [M] à verser à M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] la somme de vingt-sept mille cent quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (27.192,98 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) au 6 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er janvier 2021 entre M. [L] [A] d’une part et M. [N] [T] et Mme [V] [M] d’autre part, uniquement pour le cas où une mensualité, due au titre du loyer et des charges courants à compter du 4 janvier 2024, resterait impayée au 4 janvier 2026 ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

AUTORISE M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A], à défaut pour M. [N] [T] et Mme [V] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion de l’appartement du [Adresse 7], dans le cinquième [Localité 9], ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE M. [N] [T] et Mme [V] [M] à verser à M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, soit une somme de mille deux cents euros (1.200 euros) à ce jour ;

CONDAMNE M. [N] [T] et Mme [V] [M] aux dépens ;

CONDAMNE M. [N] [T] et Mme [V] [M] à verser à M. [L] [A], M. [O] [A] et M. [U] [A] une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente