Min N° 25/00365

N° RG 24/03648 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUWF

Mme [K] [P]

C/

S.C.I. PATANCLAU [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 avril 2025

DEMANDERESSE :

Madame [K] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparante en personne,

DÉFENDERESSE :

S.C.I. PATANCLAU [I]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Monsieur [X] [I], gérant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia,

Greffier : Madame SABBEN Véronique,

DÉBATS :

Audience publique du : 04 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 31 mai 2014, Madame [K] [P] a conclu avec la Société civile immobilière PATANCLAU (la SCI PATANCLAU) un contrat de location d’un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 740 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 800 euros.

Madame [K] [P] a donné congé et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 28 janvier 2024.

Par lettre missive en date du 28 février 2024, Madame [K] [P] a mis en demeure la SCI PATANCLAU de lui remettre le reliquat du dépôt de garantie versé, ainsi que trois jours de location alors que le logement était inoccupé.

Madame [K] [P] a tenté de régler à l’amiable le différend l’opposant à la SCI PATANCLAU en ayant recours à une conciliation de justice, qui a abouti à l’établissement d’un constat d’échec le 10 avril 2024.

Par requête reçue au greffe le 12 juillet 2024, Madame [K] [P] a saisi le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir condamner la SCI PATANCLAU à lui payer la somme de 383 euros, en remboursement du reliquat du montant du dépôt de garantie, et des trois jours de location inoccupé du logement, outre sa condamnation au paiement d’une pénalité de retard et des frais engagés dans la procédure.

A l’audience du 04 mars 2025, Madame [K] [P] demande au tribunal de condamner la SCI PATANCLAU au paiement des sommes suivantes :

la somme de 300 euros représentant le reliquat du montant de la caution de 800 euros qui devait lui être restituée, une pénalité de 10% du montant du loyer par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 1.106 euros pour 14 mois de retard, la somme de 83 euros représentant trois jours de location du logement, du 29 au 31 janvier 2024, alors qu’elle avait quitté les lieux,la somme de 57,55 euros pour les frais de citation. Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’à la suite de l’état des lieux de sortie, la bailleresse lui a restitué uniquement la somme de 500 euros, et lui a envoyé un état des lieux erroné mentionnant une adresse sur la commune de [Localité 7], alors que le logement loué est situé sur la commune de [Localité 6]. Elle explique que si la bailleresse considère que le logement présente des dégradations, elle ne le justifie pas, et n’a jamais produit les régularisations des charges.

En réponse aux demandes reconventionnelles, elle affirme avoir toujours réglé son loyer en se basant sur le montant des versements des aides au logement de la Caisse d’allocations familiales. Elle confirme la survenance d’un dégât des eaux dans le logement durant la location, affirme l’avoir déclaré à son assurance habitation, qui a considéré que l’origine du sinistre provenait de la toiture. Elle confirme avoir construit un cabanon sur la propriété louée, mais souligne que la bailleresse ne souhaitait pas l’enlever au moment de la restitution du logement, et cela a permis à cette dernière de valoriser le logement lorsqu’elle l’a mis de nouveau en location.

La SCI PATANCLAU, représentée par son gérant, Monsieur [X] [I], demande au tribunal de :

Débouter Madame [K] [P] de ses demandes,A titre reconventionnel, condamner Madame [K] [P] à lui verser la somme de 300 euros au titre des loyers impayés.Elle fait valoir que la demanderesse est redevable d’une dette de loyer, certifiée par l’expert comptable de la Société, car elle n’a pas payé les sommes réellement dues au regard du montant des aides au logement versées par la Caisse d’allocations familiales.

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Elle souligne avoir dû effectuer des travaux à la suite d’un dégât des eaux survenus au plafond, pour lequel la locataire n’a pas actionné son assurance, alors que l’assurance du locataire prend en charge les infiltrations d’eau. Elle ajoute que la locataire a construit un cabanon sur la propriété sans autorisation, et que les autorités municipales exigent sa destruction. Elle confirme que l’état des lieux de sortie n’a pas été signé, et indique qu’une partie des travaux réalisés reste à sa charge.

Les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré à la date du 22 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée, reçue le 04 mars 2025, la SCI PATANCLAU produit des relevés de compte bancaire à son nom pour la période de janvier à décembre 2023, et formule des demandes différentes de celles des débats d’audience, dont il ne sera pas tenu compte car non débattues contradictoirement.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, la SCI PATANCLAU régulièrement citée à l’audience, a comparu. Dès lors, la décision étant susceptible de pourvoi en cassation, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la demande en remboursement du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article 1353 du code civil fait supporter la charge de la preuve à celui qui réclame l’exécution d’une obligation, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant et non contesté que Madame [K] [P] a versé la somme de 800 euros à titre de dépôt de garantie, et que la SCI PATANCLAU lui a remis la somme de 500 euros.

Il est produit aux débats un état des lieux de sortie mentionnant le nom des parties au contrat de bail, mais une adresse de locaux situés sur la commune de [Localité 7], qui ne correspond pas à l’adresse des locaux loués sur la commune de [Localité 6], et qui n’est pas signé.

De même la SCI PATANCLAU produit une facture pour des travaux de peinture sans que soit mentionné le lieu de réalisation des travaux, permettant de justifier de leur réalisation au sein du logement loué. En outre si celui-ci fait état d’un cabanon construit sans autorisation par la locataire, que les autorités municipales lui demandent de détruire, il n’apporte aucun élément objectif permettant de le prouver et d’évaluer le coût de la destruction.

Ainsi la SCI PATANCLAU échoue à démontrer les réparations effectuées dans le logement loué qui justifierait le non-respect de son obligation de restitution du dépôt de garantie.

En conséquence il convient de condamner la SCI PATANCLAU à payer à Madame [K] [P] la somme de 300 euros au titre du reliquat du remboursement du dépôt de garantie.

Sur la demande de condamnation à une pénalité de retard

L’article 22 alinéa 6 prévoit que le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

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Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, la SCI PATANCLAU ne s’est pas acquittée totalement de son obligation de restitution du dépôt de garantie.

Madame [K] [P] ayant adressé à la SCI PATANCLAU une mise en demeure d’avoir à lui restituer le reliquat du dépôt de garantie le 28 février 2024, par courrier recommandé dont elle a signé l’accusé réception le 01 mars 2024, la défenderesse sera donc tenue au paiement de la pénalité de retard à compter de cette date. Il y a également lieu de tenir compte du remboursement de 62,5% de la somme.

En conséquence, il convient de condamner la SCI PATANCLAU à payer à Madame [K] [P] la somme de 555 euros au titre de la pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande en remboursement des trois jours de location

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1302-1 du code civil prescrit à celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû de le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 31 mai 2014 faisait supporter à la bailleresse une obligation de délivrance du logement et à la locataire une obligation de paiement des loyers.

Il ressort des débats à l’audience, et des éléments du dossier que Madame [K] [P] a quitté les lieux loués le 28 janvier 2024, alors qu’elle s’est acquittée du paiement du loyer du 01 au 31 janvier 2024, dont elle a reçu quittance.

Ainsi Madame [K] [P] démontre que la SCI PATANCLAU a indûment perçu une somme durant la période du 29 au 31 janvier 2024, alors que la locataire n’était plus dans les lieux loués.

En conséquence, il convient de condamner la SCI PATANCLAU à rembourser à Madame [K] [P] la somme de 76,45 euros représentant les trois jours de location payés après que la locataire ait quitté les lieux.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail conclut entre les parties le 31 mai 2014 faisait supporter à la bailleresse une obligation de délivrance du logement et à la locataire une obligation de paiement des loyers.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile dispose il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce la SCI PATANCLAU produit aux débats une attestation de son expert-comptable faisant état d’une somme due par Madame [K] [P] au titre des loyers d’un montant de 514 euros.

Il ressort de l’examen des relevés de compte bancaire de la SCI PATANCLAU, que durant la période de janvier à décembre 2023, Madame [K] [P] était redevable de la somme de 9.960 euros au titre des loyers et charges, la caisse d’allocations familiales a versé sur la période la somme de 514 euros et la locataire la somme de 9.762 euros.

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En conséquence, la SCI PATANCLAU échoue à démontrer la dette locative dont serait redevable Madame [K] [P]. Il convient dès lors de la débouter de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI PATANCLAU succombant en la cause sera condamnée aux dépens, comprenant le coût de la citation.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la Société civile immobilière PATANCLAU à payer à Madame [K] [P] la somme de 300 euros au titre du reliquat du remboursement du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la Société civile immobilière PATANCLAU à payer à Madame [K] [P] la somme de 555 euros au titre de la pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la Société civile immobilière PATANCLAU à payer à Madame [K] [P] la somme de 76,45 euros en remboursement des trois jours de location payés après que la locataire ait quitté les lieux ;

DEBOUTE la SCI PATANCLAU de sa demande de condamnation au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE la SCI PATANCLAU aux dépens, comprenant le coût de la citation ;

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

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