TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

N° RG 26/00071 – N° Portalis DBY2-W-B7K-IF5W

JUGEMENT DU : 26 FEVRIER 2026

Rendu par Benoît GIRAUD, Président, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition au greffe la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des Coproprietaires de la Residence “[Adresse 1]" représenté par son Syndic en exercice le Cabinet [Q] exerçant sous l’enseigne “VIVRE ICI” pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, avocats au barreau d’ANGERS

ET

DÉFENDERESSE :

Société CILOGER HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée,

EXPOSE DU LITIGE

La société Ciloger Habitat est copropriétaire au sein de la résidence “[Adresse 1]”, ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé à [Localité 1] (49).

Par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 1er octobre 2025, le syndic de la résidence “[Adresse 1]” a mis en demeure la société Ciloger Habitat de régler la somme de 4 422, 23 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

C.EXE :

Maître [I] [N]

C.C

Copie défaillant (1) par LS

Copie Dossier

*

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Q] exerçant sous l’enseigne Vivre Ici, a fait assigner la société Ciloger Habitat devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux fins de voir :

— constater le vote et l’approbation d’un budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— constater, après mise en demeure, la défaillance de la société Ciloger Habitat ;

— ainsi, prononcer la déchéance du terme pour les provisions de l’article 14-1 et de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, trente jours après ladite mise en demeure ;

— en conséquence, condamner la société Ciloger Habitat à lui payer les sommes suivantes :

* 5 356, 16 euros au titre des provisions sur charges devenues immédiatement exigibles, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision,

* 4 332, 94 euros, arrêtée au 28 novembre 2025, au titre des sommes dues pour les exercices précédents, outre les intérêts au taux légal sur la somme due lors de l’envoi de la mise en demeure du 1er octobre 2025, en application de l’article 36 du décret de 1967, soit sur la somme de 4 422, 23 euros,

* 400 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision,

* 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— ordonner, au visa de l’article 10-1 de la loi sus-visée, que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice ainsi que leurs droits de recouvrement ou d’encaissement, pouvant être prélevés le cas échéant, resteront à la charge du copropriétaire débiteur ;

— rappeler que la décision est exécutoire de droit.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” soutient que la carence de la société Ciloger Habitat dans le paiement des charges de copropriété serait constitutive d’une faute lui causant un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

*

A l’audience du 05 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” a réitéré ses demandes introductives d’instance, tandis que la société Ciloger Habitat, partie défenderesse régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaies de la résidence “[Adresse 1]" a affirmé que le service de la publicité foncière indiquait que la société Ciloger Habitat était bien titrée. Il a ajouté que cette dernière était présente à l’assemblée générale du 20 mai 2025, ce qui justifie selon lui que le procès-verbal ne lui ait pas été notifié.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, notamment au regard des dispositions d’ordre public régissant la matière.

I. Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sur lequel le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” fonde ses demandes : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. […]”.

L’article 14-1 de cette même loi prévoit ainsi que : “I.-Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.-Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

Aux termes de l’article 10-1 de cette loi, sont imputables au copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]” , pour justifier sa demande, se fonde sur l’approbation des comptes des exercices clos et le budget prévisionnel voté et approuvé lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 mai 2025.

A ce titre, le requérant produit notamment :

— le contrat de syndic du 23 mai 2025 ;

— la convocation de la société Ciloger Habitat à l’assemblée générale du 20 mai 2025 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mai 2025 ;

— l’attestation de non-recours contre les délibérations de l’assemblée générale du 20 mai 2025 ;

— les derniers appels de fonds adressés à la société Ciloger Habitat ;

— la mise en demeure de payer la somme de 4 422, 23 euros au titre des charges de copropriétés impayées, adressée à la société Ciloger Habitat par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 1er octobre 2025 ;

— le décompte des sommes dues.

Au vu de ces éléments, il convient d’accueillir la demande de recouvrement formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” et de condamner la société Ciloger Habitat à lui payer :

— la somme de 4 332, 94 euros au titre des provisions échues impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 422, 23 euros à compter du 1er octobre 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation du 23 décembre 2025,

— la somme de 5 356, 16 euros au titre des provisions non encore échues, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

II.Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]” fait valoir que la carence de la société Ciloger Habitat quant au règlement des charges et provisions engendre des difficultés de gestion et met en péril l’équilibre financier de la copropriété, il ne parvient cependant pas à rapporter la preuve d’un préjudice personnel et direct distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]” de sa demande d’indemnité ainsi formulée.

III.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Ciloger Habitat, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]” les sommes engagées par lui pour faire valoir ses droits. Par conséquent, la société Ciloger Habitat sera condamnée à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]” représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Q] exerçant sous l’enseigne Vivre Ici sera débouté du surplus de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Condamne la société Ciloger Habitat à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Q] exerçant sous l’enseigne Vivre Ici :

— la somme de 4 332, 94 euros au titre des provisions échues impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 422, 23 euros à compter du 1er octobre 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation du 23 décembre 2025 ;

— la somme de 5 356, 16 euros au titre des provisions non encore échues, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Q] exerçant sous l’enseigne Vivre Ici, de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

Condamne la société Ciloger Habitat aux dépens ;

Condamne la société Ciloger Habitat à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Q] exerçant sous l’enseigne Vivre Ici, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Q] exerçant sous l’enseigne Vivre Ici, du surplus de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, le présent jugement a été signé par Benoît Giraud, président, et par Aurore Tiphaigne, greffière,