— N° RG 24/01479 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPBT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Février 2025

Minute n°25/461

N° RG 24/01479 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPBT

le

CCC : dossier

FE :

— M^e BERTRAND

— M^e BARTOLI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [U] [O]

Madame [T] [A] [X]

[Adresse 2]

représentés par Maître Jérôme-marc BERTRAND de la SCP BERTRAND ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

SDC [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-toussaint BARTOLI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 08 Avril 2025, en présence de M.[B] auditeur de justice, qui a été autorisé à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

— N° RG 24/01479 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPBT

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] sont propriétaires du lot 119 dans l’immeuble [Adresse 7] [Localité 4] (77), copropriété régie par la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Madame [C] [S] [F] est également propriétaire d’un lot au sein de cette copropriété.

L’assemblée générale ordinaire s’est tenue le 1er février 2024.

Considérant ne pas disposer des éléments nécessaires leur permettant de voter en toute connaissance de cause les résolutions n°11, 12, 13 et 14 relatives aux travaux de toiture, Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] ainsi que Madame [C] [S] [F] s’y sont opposés.

Puis, Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] ainsi que Madame [C] [S] [F] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Chelles (77) devant le tribunal judiciaire de Meaux afin de solliciter la nullité des résolutions n°11, 12, 13 et 14.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er janvier 2025, Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] ainsi que Madame [C] [S] [F] demandent au tribunal de :

Vu l’article 11 I 3° du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— annuler les résolutions n°11 (en ce compris 11.1, 11.2, 11.3, 11.4), 12, 13 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er février 2024,

— les dispenser de toute participation aux frais de procédures engagés et supportés par le syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à verser à Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] une somme de 2000 euros et à Madame [C] [S] [F] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens.

Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] ainsi que Madame [C] [S] [F] soutiennent, sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 que les résolutions n°11, 12, 13 et 14 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er février 2024 doivent être annulées au motif que les copropriétaires n’ont pas eu connaissance, lors de l’envoi de la convocation, des conditions essentielles des travaux votés relatifs à la réfection de la toiture.

Ils précisent que le projet de résolution n°11 mentionné dans la convocation prévoyait de voter des travaux d’un montant de 475 442,11 euros sur la base de trois devis annexés alors que la résolution n°11 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er février 2024 a été adoptée pour un montant de 466 119,42 euros sur la base d’un devis actualisé non joint à la convocation et modifiant le matériau utilisé, à savoir du zinc naturel au lieu du zinc quartz.

Ils ajoutent que la réalisation d’un audit avait été décidée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2021 et que le résultat de celui-ci n’a jamais été communiqué aux copropriétaires alors qu’il devait évaluer la nécessité de remplacer la totalité de la toiture. Ils expliquent qu’en effet seule une partie des bâtiments est concernée par les infiltrations et fuites, de sorte que l’hypothèse d’une réfection totale devait être questionnée.

Ils exposent enfin que la résolution n°13 relative au bureau de contrôle a été adoptée sur la base d’une proposition de la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION expirée, sans aucune information sur le maintien du tarif proposé.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] Chelles (77) demande au tribunal de :

Vu les articles 11 et suivants du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 696 et suivants et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit :

— débouter Monsieur [U] [O], Madame [T] [X] et Madame [C] [S] [F] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Reconventionnellement :

— condamner in solidum Monsieur [U] [O], Madame [T] [X] et Madame [C] [S] [F] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [U] [O], Madame [T] [X] et Madame [C] [S] [F] au paiement des entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Pour s’opposer à la demande de nullité des résolutions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] fait valoir que les trois devis annexés à la convocation comportaient les mêmes prestations et que s’ils étaient anciens, leurs prix étaient toujours d’actualité. Il considère dès lors que les copropriétaires disposaient d’informations claires et complètes sur les travaux envisagés pour se prononcer en parfaite connaissance de cause lors de l’assemblée générale. Il précise que la date des devis n’est pas une condition de validité de la résolution et affirme qu’il s’était assuré du maintien des prix proposés.

Il ajoute que lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2021, il a mandaté le cabinet G ARCHITECTE afin qu’il procède à l’étude de travaux de réfection des toitures en zinc. Il précise que ce cabinet a suivi le projet et a établi les appels d’offres.

Il indique en outre que la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, en sa qualité de bureau de contrôle, a confirmé que le devis annexé à la convocation était toujours d’actualité.

Il soutient enfin qu’aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition de résolution qui lui est faite dans l’ordre du jour. Il précise qu’une résolution peut être amendée à condition de ne pas la dénaturer. Il énonce que la modification concernant le prix des travaux résulte du remplacement du matériau utilisé, la société ayant permis une baisse du prix de 10 000 euros en optant pour le zinc naturel au lieu du zinc quartz. Il précise que cette modification n’a aucune incidence technique et est purement esthétique, le zinc quartz permettant d’obtenir dès le départ un aspect similaire au zinc naturel après quelques mois d’exposition à l’air. Il considère qu’il s’agit dès lors d’un simple amendement sans dénaturation de la résolution.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 8 avril 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions :

Aux termes du premier alinéa de l’article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

L’article 11 I 3° du même décret précise que, pour la validité de la décision, sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.

Il appartient au syndicat des copropriétaire d’établir que les copropriétaires ont disposé des conditions essentielles du contrat ou des contrats proposés au vote lors de l’assemblée générale.

La convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 1er février 2024 prévoit à l’ordre du jour, le vote sur la résolution n°11 « travaux de réfection des couvertures Zinc » comprenant 4 sous-résolutions :

—  11.1 Choix de l’entreprise HERKRUG,

—  11.2 Choix de l’entreprise ADM,

—  11.3 Choix de l’entreprise ETS LECUYER,

—  11.4 Financement et planning des travaux.

La résolution n°12 concerne le contrat de maîtrise d’œuvre, la résolution n°13 la mission de bureau de contrôle et la résolution n°14 la souscription d’un prêt auprès de la CAISSE D’EPARGNE.

Sont annexés à cette convocation :

— le devis établi le 19 octobre 2022 par la société HERKRUG d’un montant de 475 442,11 euros TTC pour des travaux préparatoires, de démolition et de réfection de toiture en zinc quartz des bâtiments A, B et C. La durée de validité de ce devis est de 2 mois,

— le devis établi par la société ADM le 9 novembre 2022 d’un montant de 513 464,65 euros TTC pour les mêmes prestations,

— le devis établi par la société ETS LECUYER le 21 novembre 2022 d’un montant de 543 426,78 euros TTC pour les mêmes prestations,

— la répartition du coût des travaux par copropriétaire,

— le contrat de maîtrise d’œuvre signé le 1er octobre 2021 avec l’EURL D’ARCHITECTURE [E] [H],

— le projet de convention de contrôle technique de la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION,

— le détail de l’assurance Dommages Ouvrages de la société AXA,

— le détail de l’assurance Tous Risques Chantier de la société AXA,

— le détail de l’assurance protection multirisque chantier de la société GALIAN,

— le projet de contrat de prêt avec la société CAISSE D’EPARGNE.

La résolution n°11 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 1er février 2024 a été modifiée au niveau du coût des travaux, ceux-ci étant votés pour un montant de 466 119,42 euros au lieu de 475 442,11 euros. L’entreprise HERKRUG a été choisie sur la base d’un devis actualisé ne figurant pas dans la convocation.

Toutefois, il résulte des pièces versées au débat, que la seule modification du devis concerne une économie accordée par la société la moins-disante en remplaçant le zinc quartz par du zinc naturel. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] produit des documents attestant de la même qualité technique du matériau, la différence étant seulement esthétique puisque portant sur le coloris. Ainsi, le changement de matériau n’apparaît pas comme une condition essentielle du contrat, le coloris définitif du matériau étant obtenu après quelques mois au lieu d’immédiatement.

S’agissant de l’absence de communication de l’audit commandé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2021, il ressort du point d’information sur l’audit de la toiture effectué lors de cette assemblée générale, que le principe d’un audit indépendant a été voté et l’entreprise G ARCHITECTE choisie après avoir pris connaissance du rapport de la société AC ETANCHEITE qui a conclu que la couverture « joint debout » était non conforme au DTU et que la toiture nécessitait probablement une réfection complète pour stopper définitivement les infiltrations qui devraient s’amplifier au fil du temps en raison du frottement des fixations défectueuses lors de la dilatation du zinc.

Le cabinet G ARCHITECTE a rendu son rapport le 28 juillet 2022. L’architecte a conclu que :

— des travaux de réfection de la couverture doivent être entrepris rapidement afin de stopper les infiltrations constatées depuis plusieurs années. Ces infiltrations risquent également à moyen terme d’endommager la charpente en bois et risquer un effondrement de la toiture,

— les désordres constatés ne peuvent être repris ou réparés ponctuellement de façon pérenne et durable dans le temps. La toiture ayant été réalisée avec de nombreuses non-conformités (pas de clous crantés pour prendre en compte la dilatation du matériau par exemple et éviter les percements de revêtement en zinc), il n’y a pas d’autre moyen que de la refaire à neuf.

Aucune pièce produite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ne permet d’établir que le résultat de cet audit a été transmis aux copropriétaires par écrit et en intégralité, toutefois son contenu a été porté à leur connaissance bien avant la convocation à l’assemblée générale du 1er février 2024.

En effet, le 3 avril 2023, les copropriétaires ont été amenés à voter les résolutions relatives aux travaux conservatoires ou de réparations suite aux sinistres dus aux infiltrations dans la toiture (résolution n°18 « ratification travaux prise de mesures conservatoires suite sinistres MME [Y] et MR [W] », résolution n°19 « réparation infiltrations chez la SCI MARIA (Aulnoy Optique) », résolution n°20 « réfection totale de la terrasse accessible MR [M] et voisin R+2 suite à sinistre dans les locaux de l’optique Aulnoy » et résolution n°21 « réfection mur façade côté cuisine sur terrasse 4ème étage de MME [Z] situé au-dessus de MME [N] suite sinistre DDE (infiltrations) ») mais également aux travaux de réfection totale des couvertures zinc (résolution n°22) avec cette précision que les « travaux de réfection des couvertures zinc cintrée à joint debout avec isolation des combles aménagés s’avèrent indispensables, les mesures conservatoires prises n’étant pas pérennes ». Les trois devis présentés sont ceux figurant en annexe de la convocation pour l’assemblée générale du 1er février 2024. En outre, les résolutions n°22.3 et 22.4 mentionnent expressément l’audit du cabinet G ARCHITECTE et ses recommandations, de sorte que le principe même d’une réfection totale a été posé.

Enfin, concernant la date des devis et contrats annexés à la convocation, celle-ci ne relève pas des conditions essentielles du contrat, dès lors que le prix voté en assemblée générale est déterminé au vu de ce devis. Le fait que l’offre du bureau BUREAU VERITAS CONSTRUCTION ait expiré ne saurait dès lors remettre en cause la validité de la résolution votée et ce, d’autant plus que la société a confirmé que son offre demeurait valable.

Au vu de ces éléments, Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] ainsi que Madame [C] [S] [F] seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°11, 12, 13 et 14 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires le 1er février 2024 et de leur demande subséquente tendant à être dispensés de toute participation aux frais de procédures engagés et supportés par le syndicat des copropriétaires.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] ainsi que Madame [C] [S] [F], qui succombent aux dépens ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 5] d’une somme de 3000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] ainsi que Madame [C] [S] [F] seront déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] ainsi que Madame [C] [S] [F] de leurs demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] ainsi que Madame [C] [S] [F] aux dépens ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [T] [X] ainsi que Madame [C] [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 4] (77) la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE