COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

SCIC GRAND DELTA HABITAT c/ [P]

MINUTE N°

DU 28 Novembre 2024

N° RG 24/02466 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYBP

Grosse délivrée

à M^e GALY DE GARBAIL

Expédition délivrée

à Me [P]

le

DEMANDERESSE:

SCIC GRAND DELTA HABITAT

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Astrid GALY DE GARBAIL substitué par M^e Jean-philippe PAZZANO, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [S] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédureLa société GRAND DELTA HABITAT, a, selon acte sous seing privé du 13 septembre 2021, à effet au 17 septembre 2021, donné à bail d’habitation conventionné à Madame [S] [P], un logement de type T4 sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel principal indexé de 863,61 euros hors charges, actualisé à 1.097,92 euros.

La société GRAND DELTA HABITAT a en outre, par acte sous seing privé à effet au 20 mars 2024 donné à bail à Madame [S] [P] pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction, une aire de stationnement n°46, correspondant au lot n°042944 (anciennement 042953). Ledit contrat de location stipule qu’il est un accessoire au contrat de bail d’habitation signé entre les parties le 13 septembre 2021.

Des loyers étant restés impayés, la société GRAND DELTA HABITAT a, par courrier en date du 08 Avril 2024, dénoncé la situation auprès de la caisse d’allocations familiales des Alpes Maritimes. La demanderesse a également, par courrier recommandé en date du 24 avril 2024, mise en demeure Madame [S] [P] de procéder au règlement des loyers impayés et de produire une attestation d’assurance.

Par acte du commissaire de justice en date du 28 mai 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Madame [S] [P] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle proximité, à l’audience du 10 octobre 2024 à 15h00 aux fins notamment de résiliation du contrat de bail d’habitationliant les parties.

A l’audience du 10 octobre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de son assignation à laquelle elle s’est expressément référée.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal remis à l’étude du commissaire de justice, Madame [S] [P] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Prétentions et moyens des partiesAux termes de son assignation, la société GRAND DELTA HABITAT sollicite du tribunal, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1224, 1227, 1228, 1231-1 et 1728 du Code civil de :

Prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation et du bail relatif à l’emplacement de stationnement liant la société GRAND DELTA HABITAT à Madame [S] [P] ; – Ordonner l’expulsion de Madame [S] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [S] [P] au paiement de la somme de 4.091,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 échu, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— Condamner Madame [S] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer appelé à compter de la résiliation des contrats et de location et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [S] [P] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail, la société GRAND DELTA HABITAT invoque, au visa des dispositions des articles 1224, 1227, 1228 et 1728 du Code civil, des manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations contractuelles. La société demanderesse soutient en effet que Madame [S] [P] ne s’est pas acquittée de ses loyers. Au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la société GRAND DELTA HABITAT soutient que la défenderesse n’a pas produit d’attestation d’assurance.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

I. Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie à peine d’irrecevabilité de sa demande, de l’accomplissement des formalités exigées par l’article 24 paragraphe II et paragraphe III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la présente action.

L’article 24 II la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’action, dispose ainsi qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois avant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

Ce même article prévoit que ladite saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du Code de la construction et de l’habitation

L’article 24 III de la loi précitée dispose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, si la société demanderesse justifie avoir régulièrement notifié l’assignation du 12 juillet 2023 à la préfecture des Alpes-Maritimes le 29 mai 2024, soit au moins deux mois avant l’audience ; il est manifeste qu’elle ne justifie pas d’une quelconque saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), préalable impératif à la délivrance de l’assignation aux fins de résiliation du contrat de bail d’habitation par une personne morale.

Toutefois, la société GRAND DELTA HABITAT démontre avoir régulièrement signalé la situation d’impayés locatifs de sa locataire (pour un montant en principal de 4.091, 23 euros) aux services de la Caisse d’allocations familiales des Alpes-Maritimes. Aussi, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que la situation d’impayés a subsisté depuis ledit signalement CAF du 8 avril 2024, aucun versement de la part de Madame [S] [P] n’étant intervenu depuis cette date.

Compte tenu de ces éléments, il convient de déclarer recevable la demande formée par la société GRAND DELTA HABITAT à l’encontre de Madame [S] [P].

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquencesAux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil précise que la résolution met fin au contrat, qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 30 mars 2024, régulièrement signifié à Madame [S] [P], que la dette s’élève à 4.091,23 euros.

Il est par ailleurs démontré que plusieurs mises en demeure aux fins de règlement des arriérés locatifs ont été adressées à Madame [S] [P], sans succès, puisqu’aucun paiement n’est intervenu et ce depuis le mois de mars 2024. Le bailleur fait valoir que Madame [S] [P] se trouve en difficulté de paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2023. Il ressort ainsi du décompte qu’entre le 1er octobre 2023 et le 31 mars 2024, la locataire n’a effectué que quatre versements partiels et irréguliers. Le restant des loyers n’a pas été acquitté.

Or, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 13 septembre 2021 liant la société GRAND DELTA HABITAT et Madame [S] [P] au 28 mai 2024, date de l’assignation. Le contrat de location d’une aire de stationnement ayant été conçu comme un accessoire au contrat principal de bail d’habitation, il suivra le sort de ce dernier et sera donc résilié.

La locataire est désormais occupante sans droit ni titre.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués, en ce compris l’aire de stationnement considérée comme un accessoire au contrat de bail d’habitation, objet de la résiliation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement et de l’emplacement de stationnement après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués et des caractéristiques des biens donnés à bail, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme mensuelle de 1.097,92 euros.

Il y a lieu de condamner Madame [S] [P] au paiement de cette indemnité à compter du 29 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatifL’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT produit à l’appui de sa demande le contrat de bail d’habitation liant les parties, le contrat portant sur la location d’une aire de stationnement ainsi que les mises en demeure adressées à la locataire d’avoir à régulariser sa situation d’impayés. La demanderesse produit également un décompte arrêté au 31 mars 2024 au terme duquel Madame [S] [P] reste lui devoir, la somme en principal de 4.091,23 euros au titre des loyers et charges impayés.

Madame [S] [P], qui n’a pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle n’a par ailleurs pas justifié de sa situation matérielle. Elle ne rapporte pas davantage la preuve de s’être acquitté, entre les mains du bailleur, de la somme requise.

Compte tenu de l’ensemble des éléments exposés plus avant, il convient de considérer que la somme sollicitée par la société demanderesse au titre de l’arriéré locatif est justifiée, tant dans son principe que dans son montant.

Madame [S] [P] sera donc condamnée à verser à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 4.091,23 euros arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [P], partie perdante à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de laisser à la charge de la société GRAND DELTA HABITAT les frais exposés par elle et non compris dans les dépens

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la société GRAND DELTA HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail à usage d’habitation et du bail relatif à l’emplacement de stationnement pour défaut de paiement des loyers et charges

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail à usage d’habitation conclu le 13 septembre 2021 entre la société GRAND DELTA HABITAT d’une part et Madame [S] [P] d’autre part ainsi que le contrat de bail relatif à l’emplacement de stationnement sis [Adresse 3], au jour de l’assignation, le 28 mai 2024 ;

DIT que Madame [S] [P] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 4.091,23 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [S] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection