Tribunal Judiciaire de Meaux, 2e chambre section 2, 28 mars 2025, n° 22/02971

TJ Meaux 28 mars 2025

Arguments

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Accepté
Refus injustifié de l'indivisaire de vendre
La cour a estimé que le refus de Monsieur [E] [G] de vendre le bien, sans motif légitime, met en péril l'intérêt commun des indivisaires, justifiant ainsi l'autorisation de vente demandée par Madame [C] [Y].
Rejeté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [Y] les frais irrépétibles, rejetant ainsi sa demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 2e ch. sect. 2, 28 mars 2025, n° 22/02971
Numéro(s) :	22/02971
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Dominique HYESTMaria Isabel CALCADA

Texte intégral

— N° RG 22/02971 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCV2M

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 26]

2ème chambre – section 2

Contentieux

N° RG 22/02971 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCV2M

Minute n° 25/50

JUGEMENT du 28 MARS 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [C] [Y]

[Adresse 1] [Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Maria isabel CALCADA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant/postulant

DEFENDEUR

Monsieur [E] [G]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représenté par M^e Sabrina MACEDO, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, M^e Marie-dominique HYEST, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

Président : M^me Cécile VISBECQ, Juge

Assesseur : Madame Laura GIRAUDEL, Juge

Statuant en double juges rapporteurs et, en l’absence d’opposition des parties, ont rendu compte des plaidoiries au tribunal dans le délibéré composé de :

Président : M^me Cécile VISBECQ, Juge

Assesseurs : M^me Marion MEZZETTA, Juge

Madame Laura GIRAUDEL, Juge

GREFFIER : Lors des débats et au prononcé : M^me Karima BOUBEKER, Greffière

— N° RG 22/02971 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCV2M

DÉBATS

A l’audience publique du 28 février 2025.

JUGEMENT

— contradictoire ;

— rendu publiquement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe à la date du délibéré, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Cécile VISBECQ, président, et par Karima BOUBEKER greffier, lors du prononcé ;

* * * *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Madame [C] [Y], née le [Date naissance 10] 1973 à [Localité 23] (Guadeloupe) et Monsieur [E] [G], né le [Date naissance 5] 1969 à [Localité 22] (Martinique), ont vécu en concubinage.

Suivant acte reçu par Maître [X] [H], notaire à [Localité 25] (77) le 12 octobre 2007, Madame [C] [Y] et Monsieur [E] [G] ont acquis chacun pour moitié une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 16] (77), cadastrée section C numéro [Cadastre 2] lieudit « [Localité 27] », d’une contenance de 03a50ca au prix de 200.000 euros, financé à hauteur de 185.000 euros par trois prêts souscrits auprès de l’établissement [19].

Après la séparation du couple en 2017, Madame [C] [Y] a quitté le logement familial.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juin 2022, [C] [Y] a fait assigner Monsieur [E] [G] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Meaux afin notamment de solliciter l’ouverture des opérations de liquidation partage de l’indivision.

Par jugement du 24 novembre 2023, le tribunal statuant en qualité de juge aux affaires familiales a notamment statué comme suit :

*Ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage judiciaire des intérêts patrimoniaux entre Madame [C] [Y], née le [Date naissance 10] 1973 à [Localité 23] (Guadeloupe) et Monsieur [E] [G], né le [Date naissance 5] 1969 à [Localité 18] (Martinique);

Et préalablement à ces opérations de compte, liquidation et partage et pour y parvenir à défaut de vente amiable,

*Ordonné, qu’il soit procédé, à défaut d’accord des parties après un délai six de mois à compter de la présente décision sur le rachat par Monsieur [E] [G] de la part indivise de Madame [C] [Y], en présence de l’ensemble des parties ou celles-ci dûment appelées en l’audience des criées du tribunal judiciaire de Meaux (77100), après accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des conditions de vente dressé par Maître Marie Isabel CALCADA, avocat au barreau de Meaux, ou de tout autre avocat du même barreau qui s’y substituerait, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur du bien immobilier situé du bien immobilier situé [Adresse 8] cadastré section [Cadastre 15] lieudit « [Adresse 29] » pour une contenance de 02a 13ca et section [Cadastre 13] numéro [Cadastre 4] lieudit « Montier » pour une contenance de 09a 40 ca ainsi qu’un droit à la cour commune cadastrée section [Cadastre 14] lieudit « Montier » pour une contenance de 03a 50ca ;

*Fixé la mise à prix à la somme de cent mille euros (100 000 €) ;

*Dit qu’à défaut d’enchère sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart et faute d’enchère sur une mise à prix baissée du quart, il sera immédiatement procédé à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix de moitié ;

*Renvoyé les parties à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis, une fois la licitation intervenue ;

*Fixé à 820 euros par mois l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [G] à l’indivision à compter du 15 avril 2017.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, [C] [Y] demande, au visa des articles 815-5 du Code civil, au tribunal statuant en qualité de juge aux affaires familiales de :

— Autoriser Madame [C] [Y] à vendre seule le bien immobilier sis [Adresse 7] cadastré : section C, n°[Cadastre 2], pour une surface de 03 ares 50 centiares ; section C, n°[Cadastre 3], pour une surface de 02 ares 13 centiares ; section C, n°[Cadastre 4], pour une surface de 09 ares 40 centiares ; pour un prix de départ de 165.000 €, net vendeur pouvant être revu jusqu’à 149.000 €, net vendeur en l’absence de proposition satisfaisante ;

— Condamner Monsieur [E] [G] à verser à Madame [C] [Y] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Agissant sur le fondement de l’article 815-5 du code civil, au soutien de sa demande, Madame [C] [Y] déclare qu’elle ne souhaite plus demeurer dans l’indivision. Elle indique que malgré ses tentatives depuis la séparation le 15 avril 2017, aucune solution amiable n’a été trouvée. Elle précise que les parties avaient pourtant envisagé la vente amiable du bien ou le rachat par Monsieur [E] [G] de sa quote-part dans le bien. Elle indique que Monsieur [E] [G] refuse de signer tout mandat de vente au motif qu’il veut conserver le bien immobilier. Elle signale que Monsieur [E] [G] se maintient dans les lieux sans payer d’indemnité d’occupation ni les échéances du prêt de sorte que Maître [S] [D] a constaté que le défendeur ne pouvait pas faire face au rachat de la quote-part indivise de son ex-concubine. Elle soutient que cette situation met gravement en péril l’intérêt commun et que la vente par licitation serait une vente à perte alors que manifestement les agences immobilières peuvent vendre le bien de manière à couvrir le solde du crédit et à désintéresser les parties. Elle indique que l’agence [21] a procédé à une estimation du bien au prix de 165.000 € net vendeur, soit 173.000 € frais d’agence inclus et proposé de mettre le bien en vente à ces conditions.

Monsieur [E] [G] a constitué avocat mais n’a pas conclu au fond.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 février 2025 et mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’autorisation à vendre seule le bien immobilier :

En application des dispositions de l’article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Il résulte de ce texte, qu’il faut qu’un ou plusieurs indivisaires dont l’accord est nécessaire pour accomplir un acte déterminé, se refuse à donner cet accord, et que ce refus mette en péril l’intérêt commun, notion qui relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Il est admis que le refus injustifié d’un indivisaire de vendre un bien indivis, notamment pour assurer le paiement de dettes des indivisaires est de nature à mettre en péril l’intérêt commun des indivisaires (CA [Localité 28], pôle 3 ch. 1, 28 févr. 2024, n° 22/11726).

En l’espèce, Madame [C] [Y] demande à être autorisée à vendre seule le bien immobilier indivis situé [Adresse 6] à [Localité 16] (77).

Il y a lieu de vérifier, tout d’abord, si Monsieur [E] [G] a bien opposé un refus à la vente du bien immobilier.

Il ressort des pièces du dossier que malgré les propositions qui lui sont faites, Monsieur [E] [G] s’abstient de donner mandat à une agence immobilière afin de faire procéder à la vente du bien.

A la demande de Maître [S] [D], selon avis du 3 avril 2024, l’agence immobilière [20] a évalué le bien au prix de 164.400 euros net vendeur (pièce 18 et 19 de la demanderesse). Aux termes de son courriel du même jour à Maître [S] [D], l’agence immobilière [20] a indiqué qu’elle contacterait Monsieur [E] [G] pour lui proposer de mettre le bien en vente au prix de 165.000 euros nets vendeur.

Cependant, à ce jour, aucun mandat de vente n’a été signé.

Il convient, ensuite, d’apprécier si ce refus met en péril l’intérêt commun de l’indivision.

Monsieur [E] [G] occupe seul le bien et manifeste son souhait d’y rester.

Cependant, force est de constater qu’il n’a pas la capacité financière de racheter la quote-part indivise de Madame [C] [Y]. En effet, Monsieur [E] [G] a cessé de payer les échéances de l’emprunt immobilier afférent au bien, raison pour laquelle, par courrier du 19 avril 2024, la banque [17] a mis en demeure Madame [C] [Y] de payer la somme de 6.431 euros dans un délai de 30 jours à réception du courrier, à peine de déchéance du terme – soit l’exigibilité immédiate de la somme de 88.383,74 euros – sans autre avis de la banque.

Force également de constater que – pas plus que Madame [C] [Y] – Monsieur [E] [G] n’a mis en œuvre la licitation déjà ordonnée par le tribunal.

Son refus de signer le mandat de vente n’est ainsi justifié par aucun motif légitime. En plus d’être injustifié, ce refus expose les indivisaires à une vente forcée de leur bien à des mauvaises conditions financières, ce qui met en péril leur intérêt commun.

La demande de Madame [C] [Y] de se voir autoriser à vendre seule le bien immobilier indivis apparaît ainsi fondée et il y sera fait droit dans les conditions telles que fixées au dispositif du présent jugement.

Compte tenu des évaluations produites, l’autorisation sera donnée pour un prix minimum de 165 000 euros net vendeur pendant 4 mois puis pour un prix minimum de 149 000 euros net vendeur en l’absence d’offre satisfaisante et ce pendant un délai d’un an.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de la nature familiale du litige il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [Y] les frais irrépétibles qu’elle a dû engager dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en qualité de juge aux affaires familiales, publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Autorise Madame [C] [Y] à vendre seule le bien immobilier dont elle est propriétaire en indivision avec Monsieur [E] [G] situé [Adresse 6] à [Localité 16] (77) et cadastré section C numéro [Cadastre 2] lieudit « [Localité 27] », d’une contenance de 03a50ca au prix minimum de 165 000 euros et ce, pendant un délai de 4 mois à compter de la présente décision puis, à défaut d’offre satisfaisante, au prix minimum de 149 000 euros et ce, pendant un nouveau délai de 12 mois ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente ;

Déboute Madame [C] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoie l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état du juge commis du 11 septembre 2025 à 9 heures pour contrôle de l’avancement des opérations de compte liquidation et partage ;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite :

— pour les parties représentées par un avocat, par RPVA,

— à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné par courrier électronique à l’adresse : [Courriel 24] ;

Rappelle qu’à défaut pour les parties d’accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l’affaire sera supprimée du rang des affaires en cours.

La greffière, Le président,