TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 6]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04515 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-ICJN

JUGEMENT du 14/11/2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic l’AGENCE DE [Localité 10], exerçant sous l’enseigne SARL AGENCE DE CHAMPIGNOL

C/

Madame [H] [X]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Alain CROS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 14 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Magali SOULIE, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic l’AGENCE DE [Localité 10], exerçant sous l’enseigne SARL AGENCE DE CHAMPIGNOL

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Alain CROS, Avocat au Barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [X] et Mme [H] [X] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 3].

Le 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL AGENCE DE CHAMPIGNY, a fait assigner M. [B] [X] et Mme [H] [X] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande de les condamner solidairement à lui payer la somme de :

7 138,83 €, au titre des charges et frais impayés au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de sommation et à compter de l’assignation pour le surplus,2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,1 500,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [B] [X] et Mme [H] [X] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis à par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [B] [X] et Mme [H] [X] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que M. [B] [X] et Mme [H] [X] sont propriétaires des lots 1, 2, 3, 4 et 6 situés [Adresse 3],un décompte daté du 1er septembre 2025, les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 1er septembre 2021, 9 mai 2023, 23 novembre 2023 et 18 avril 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [B] [X] et Mme [H] [X] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6 583,28 € (hors frais).

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue à l’article 119 du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [B] [X] et Mme [H] [X] au paiement de la somme de 6 583,28 €, au titre des charges dues à la date du 1er septembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2023 au 3e trimestre 2025, apurements des charges 2021 et 2022 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 septembre 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme totale de 7 138,83 € au titre des charges et frais impayés, dont 6 583,28 € correspondant exclusivement aux charges impayées, sollicitant ainsi au titre des frais de recouvrement une somme de 738,44 €, correspondant à :

Des frais de mises en demeure en date des 8 septembre 2023, 8 avril 2024 et 3 septembre 2024 pour des montants respectifs de 37,00 €, 37,00 et 39,00 €. Or, aucun courrier de mise en demeure n’est produit et aucun justificatif d’envoi n’est versé. Des frais de relance en date des 11 août 2023 et 6 novembre 2024 pour des montants respectifs de 19,00 € et 20,00 €. Or, aucun courrier de relance n’est produit et aucun justificatif d’envoi n’est versé.Des frais d’honoraires de tentative de conciliation en date du 25 septembre 2024 pour un montant de 170,00 €. Or, le conciliateur de justice exerce ses missions à titre bénévole et l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.Des frais de factures d’avocat impayées en date du 1er juillet 2025 pour un montant total de 136,43 € qui ne sont pas des frais de recouvrement.

Au contraire, les frais de sommation par huissier en date du 18 juin 2024 pour un montant de 280,01 € seront retenus dans la limite de 223,34 euros au regard de l’état de frais versé aux débats (soit 152,24 € pour la sommation de payer les charges de copropriété outre 71,10 € de frais de signification).

Il apparaît donc que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [B] [X] et Mme [H] [X] la somme de 223,34 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [B] [X] et Mme [H] [X] seront condamnés solidairement à payer la somme de 223,34 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [X] et Mme [H] [X] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [B] [X] et Mme [H] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL AGENCE DE [Localité 10], la somme de 6 583,28 €, au titre des charges dues à la date du 1er septembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2023 au 3e trimestre 2025, apurement des charges 2021 et 2022 inclus, ainsi que la somme de 223,34 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL AGENCE DE [Localité 10], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [X] et Mme [H] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL AGENCE DE [Localité 10], la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [X] et Mme [H] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,