Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : N° RG 24/02061 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-K3JE

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA LCA, en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

DÉFENDERESSE :

S.C.I. M&N, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chakib HADJIAT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C603

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débat à l’audience publique du 28 JANVIER 2025

Président : Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente,

statuant en la procédure accélérée au fond

Greffier : Anna FELTES

Les parties ont été avisées que le jugement serait mis à leur disposition au greffe le 25 MARS 2025

III PROCÉDURE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice en date du 02 août 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 57140 WOIPPY, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LCA, a fait assigner la SCI M&N, devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de condamner la SCI M&N à lui payer :

— La somme en principal de 23 857,28 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande ;

— La somme de 1 813 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance.

La SCI M&N a constitué avocat. Par conclusions enregistrées au greffe le 26 novembre 2024, la SCI M&N demande au Tribunal judiciaire de :

— Déclarer la demande du Syndicat des Copropriétaires recevable et bien fondée ;

— Condamner la SCI M&N à payer la somme de 1 813 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI M&N aux entiers dépens de l’instance ;

En tout état de cause :

— Echelonner la dette de 23 857,28 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande sur une période de 24 mois.

Par conclusions enregistrées au greffe le 31 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 57140 WOIPPY reprend les termes de l’assignation, porte sa demande principale à la somme de 24 348,96 euros et sollicite le débouté de la SCI M&N de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Par conclusions enregistrées au greffe le 28 janvier 2025, la SCI M&N demande au Tribunal judiciaire de :

— Déclarer sa demande recevable ;

— Condamner la SCI M&N à payer la somme de 23 857,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Autoriser un échelonnement de la dette sur 24 mois conformément à l’article 1343-5 du Code civil ;

— Rejeter les demandes subsidiaires du Syndicat des Copropriétaires ;

— Réserver les dépens.

MOTIVATION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Par ailleurs, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget de fonctionnement de l’immeuble, chaque provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée (article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Les copropriétaires peuvent être tenus d’alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Enfin sont imputables au copropriétaire les frais exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de Justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (article 10-1 de la même loi). Ces frais ne sont nécessaires que s’ils excèdent la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Le Président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a produit les pièces suivantes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2023,

assemblées générales au cours desquelles ont été approuvés les comptes de l’exercice précédent, les travaux et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte de copropriété établi au nom de la SCI M&N que cette dernière est redevable de la somme de 22 482,48 euros au titre des charges échues, des provisions échues et des frais arrêtés au 23 décembre 2024, après déduction de la somme de 57,05 euros correspondant aux frais d’assignation qui relève des dépens et celle de 1 813 euros qui est reprise au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il apparaît également que la mise en demeure du 08 juillet 2024 est restée infructueuse, la SCI M&N n’ayant pas réglé les sommes dues dans un délai de 30 jours.

En conséquence, il convient de condamner la SCI M&N à verser la somme de 22 482,48 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024, date de l’assignation, conformément à la demande.

Aux termes de l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2.

En conséquence, il convient de condamner la SCI M&N à verser la somme de 1 866,48 euros au titre de la provision sur charges à échoir et du fonds travaux dues au titre des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024, date de l’assignation, selon les termes de la demande.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La SCI M&N rapporte la preuve de difficultés financières par la production de ses comptes annuels. Mais elle ne justifie pas être en capacité de s’acquitter d’une somme mensuelle de 936 euros en sus des charges et des cotisations fonds travaux à venir. En effet, depuis plusieurs mois, elle effectue des paiements mensuels de 100 euros qui ne couvrent pas les charges courantes. Le résultat positif du dernier exercice qui s’achevait le 31 décembre 2023 s’élève à 969 euros seulement et aucune perspective d’amélioration n’est démontrée.

Par ailleurs, la perception des charges constitue pour le Syndicat des Copropriétaires la seule source de revenus qui ne peut être différée à long terme.

Dans ces conditions, la SCI M&N sera déboutée de sa demande de délais de grâce.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI M&N, partie succombante, sera condamnée aux entiers frais et dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 1 813 euros au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 57140 WOIPPY en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que la SCI M&N devra verser.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, statuant par délégation, selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort ressort :

CONDAMNE la SCI M&N à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 57140 WOIPPY, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LCA, la somme de 22 482,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024, au titre des charges et des provisions échues et des frais ;

CONDAMNE la SCI M&N à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 57140 WOIPPY, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LCA, la somme de 1 866,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024, au titre des provisions sur charges et sur fonds travaux à échoir aux 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025 ;

DÉBOUTE la SCI M&N de sa demande de délais de grâce ;

CONDAMNE la SCI M&N aux dépens ;

CONDAMNE la SCI M&N à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 57140 WOIPPY, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LCA, la somme de 1 813 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que ce jugement est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le vingt-cinq mars deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente