TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/05813 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2CCV

AFFAIRE :

Mme [E] [R] épouse [I] (la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES)

C/

S.A.S. LA SOCIÉTÉ CAMP’S AMBROISIE INVEST (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé, lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [E] [R] épouse [I]

née le 09 Août 1941 à [Localité 8] (BOUCHES-DU-RHONE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [I]

né le 30 Juillet 1962 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [I]

née le 12 Avril 1964 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [D] [I]

né le 23 Mai 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [I]

né le 02 Février 1968 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.S. LA SOCIÉTÉ CAMP’S AMBROISIE INVEST

immatriculée au RCS d’AIX EN PROVENCE sous le n°880 397 997,

dont le siège social est sis [Adresse 3],

prise en la personne de son représentant légal,domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Les consorts [I] ont régularisé le 25 novembre 2021 avec la SAS CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble entier sis [Adresse 5].

Le délai de réalisation de cette promesse était fixé au 31 mars 2022 à 18 heures et le prix convenu était d’un million d’euros.

L’indemnité d’immobilisation était fixée à la somme de 100.000,00 euros.

La promesse ne prévoyait aucune condition suspensive particulière.

Quelques jours après la signature de la promesse de vente en décembre 2021, la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT visitait à nouveau le bien et constatait que la porte de l’entrée de l’immeuble ne s’ouvrait et ne se fermait plus correctement, alors que cette dernière n’avait présenté aucune difficulté d’ouverture et de fermeture lors de sa première visite des lieux. Elle constatait également que le linteau de la porte d’entrée s’était déformé et que certaines fissures avaient évolué, laissant présumer une instabilité de l’immeuble et des désordres structurels actifs.

C’est dans ce contexte que les consorts [I] mandatait la société BUREAU VERITAS pour la réalisation d’un audit technique visuel de solidité le 17 janvier 2022.

La société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT mandatait un bureau d’études structure, à savoir la société STRUCTURAL CONSULTING INTERNATIONAL LTD, qui rendait son rapport le 27 janvier 2022 afin de compléter le rapport du BUREAU VERITAS.

Par courriel en date du 15 février 2022, la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT informait donc les consorts [I] de sa décision de se retirer de la promesse de vente et demandait la restitution de la somme de 50.000 € séquestrée entre les mains Maître [Y] [X] au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée, eu égard à la déformation du linteau en décembre 2021 ayant causé le blocage de la porte d’entrée, révélatrice d’un mouvement de l’immeuble, et compte tenu du rapport du BUREAU VERITAS préconisant l’appareillage sur un an de l’immeuble pour définir le caractère évolutif des fissures l’affectant et du rapport du bureau d’études mandaté par elle n’excluant pas l’hypothèse de désordres structurels évolutifs, elle considérait que les conditions relatives à l’état du bien vendu avaient évolué défavorablement depuis la signature de l’avant-contrat justifiant l’anéantissement de promesse de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er avril 2022, le Conseil des consorts [I] mettaient en demeure la concluante sous huitaine de donner l’ordre à son Notaire de libérer la somme de 50.000 € au profit de ces derniers et de leur verser la somme supplémentaire de 50.000 €. Il lui était rappelé sa qualité de professionnel de l’immobilier, outre la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à la promesse de vente. Il était également précisé que l’état de l’appartement était parfaitement visible.

Par acte d’huissier en date du 7 juin 2022,les consorts [I] ont assigné la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la voir condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 9 avril 2025, au visa des articles 1104 et 1124 du code civil , les consorts [I] sollicitent de voir :

CONDAMNER la SAS CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT à verser aux requérants, les consorts [I], la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat

ORDONNER à Maître [Y] [X], notaire associé au sein de l’office notarial « [Y] [X] et BRINCOURT, notaires associés », notaires à [Localité 8], [Adresse 1], de verser aux requérants, les consorts [I], la somme de 50.000 euros présente en sa comptabilité à titre de règlement partiel de l’indemnité d’immobilisation

CONDAMNER CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT à la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [I] affirment que :

— l’acquéreur n’a pas souhaité réitérer la vente de sorte que l’indemnité d’immobilisation leur est acquise,

— la SAS CAMP’S AMBROISIE INVEST échoue à démontrer un cas fortuit, dont elle n’aurait pas eu connaissance lors de la signature, pour justifier de sa rétractation.

— le bien a été vendu en l’état à un professionnel de l’immobilier, les fissures ne sont nullement apparues postérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente et étaient visibles au jour de la signature de la promesse et il ne ressort pas des deux expertises survenues après la signature de la promesse une quelconque altération substantielle de la structure de l’immeuble.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 octobre 2024, au visa des articles 1103, 1224, 1182 et 1583 du code civil, la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT sollicite de voir :

DEBOUTER Madame [E] [R], Monsieur [H] [I], Madame [M] [I], Monsieur [D] [I] et Monsieur [S] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

ORDONNER la déconsignation de la somme de 50.000 € séquestrée entre les mains de Maître [Y] [X], Notaire à [Localité 8], et sa restitution à la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT.

CONDAMNER solidairement Madame [E] [R], Monsieur [H] [I], Madame [M] [I], Monsieur [D] [I] et Monsieur [S] [I] à payer à la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT la somme de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT fait valoir que :

— La renonciation de la concluante était parfaitement légitime en ce que des désordres sont survenus après la signature de la promesse de vente, à savoir une déstabilisation d’éléments en façade laissant craindre une atteinte évolutive à la structure de l’immeuble. Les éléments essentiels déterminés dans la promesse de vente n’étaient plus les mêmes du fait d’une altération substantielle des caractéristiques de la chose vendue, à savoir a minima une immobilisation et une instrumentation du bien durant une année pour surveiller son évolution, et possiblement, des travaux de reprise des fondations extrêmement coûteux.

— elle n’est pas un professionnel de la structure et du bâtiment.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation :

La promesse unilatérale est définie à l’article 1124 du Code civil comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

L’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, acquise au promettant en cas de défaut de conclusion du contrat, constitue le prix de l’exclusivité consentie au premier par le second.

Il n’est pas contesté que la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT n’a pas souhaité réitérer la vente. La question est celle de savoir si cette rétractation était légitime, compte tenu de désordres qui seraient survenus postérieurement à la signature de la promesse de vente.

Il résulte du Kbis de la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT que ses activités principales sont notamment : « toutes activités de marchand de biens, ainsi que toutes opération de maîtrise d’œuvre et de construction-vente » de sorte qu’elle doit être considérée comme professionnelle de l’immobilier et de la construction.

Il résulte de la promesse du 25 novembre 2021 que « le bénéficiaire déclare et reconnaît avoir parfaite connaissance de la consistance matérielle des lieux pour les avoir visités préalablement aux présentes, et avoir reçu toutes les informations nécessaires à ce sujet. »

Il est également spécifié au terme de la promesse que l’immeuble est vendu en son état actuel et que le promettant ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments

La promesse ne mentionne aucun désordre affectant l’état de l’immeuble. Néanmoins, il n’est pas contesté que les fissures affectant notamment la façade étaient visibles et préexistaient à la signature de la promesse, ce qui résulte notamment des photographies issues de Google Streetview versées au débat. Dès lors, la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT qui a eu tout le loisir de visiter le bien antérieurement à la promesse et ce à au moins deux reprises, avait parfaitement connaissance des fissures affectant le bien.

Si la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT soutient que les consorts [I] l’avaient assurée de la stabilité de l’immeuble depuis de nombreuses années, cela n’est pas démontré.

Les consorts [I] ne contestent pas la survenance d’un désordre affectant la porte d’entrée de l’immeuble et le linteau en façade postérieurement à la promesse de vente, raison pour laquelle ils ont fait diligenter le rapport établi par le BUREAU VERITAS dont il résulte que :

Le BUREAU VERITAS constate la présence de fissures inclinées à environ 60° au droit de l’entrée de l’immeuble localisé au rez-de-chaussée et au R+2 sur les linteaux et allèges des fenêtres et sur la porte d’entrée. Il relève un affaissement du linteau au-dessus de la porte d’entrée à l’origine de son blocage. Il préconise en urgence de raboter le linteau en bois de la porte d’entrée pour rétablir la fermeture de l’immeuble. Pour renforcer le linteau fissuré en train de s’affaisser, il préconise la création d’un nouveau linteau métallique à sceller dans les jambages en pierres maçonnées de la porte d’entrée. Enfin, pour définir le caractère évolutif des fissures, le BUREAU VERITAS préconise la mise en place de jauges de type SAUGNAC afin de suivre ces jauges à raison d’une lecture mensuelle sur au moins un an. Il précise que ce suivi annuel permettra de définir les travaux de reprise des fissures.

Il a été relevé qu’elles sont anciennes et localisées et ne présentent pas un caractère préjudiciable structurellement.

Dans son rapport, la société STRUCTURAL CONSULTING INTERNATIONAL LTD constate un faux niveau du linteau de la porte d’entrée avec une fissure en diagonale et une fissure en cisaillement se traduisant par des difficultés de manoeuvre de la porte.

Au niveau du 1er étage, il constate une fissure verticale au niveau du refend séparatif.

Au dernier étage, il constate une fissure diagonale en façade se prolongeant dans la corniche et le linteau, ainsi qu’une fissure de désolidarisation en angle sur pignon débordant et un réseau de fissures en diagonale.

Il constate également que le trumeau du dernier niveau présente une fissure en tête.

Au sous-sol, il constate la présence d’une canalisation en partie aérienne en grès vernissé d’origine et la présence de salpêtre sur la maçonnerie

A l’extérieur, il constate que le regard en pied de chute des eaux pluviales de la copropriété voisine n’est pas entretenu.

En façade arrière de l’immeuble litigieux, il constate un réseau de fissures en diagonale en linteau et allège de fenêtre sur la trame côté gauche.

Il constate également une fissuration du soubassement côté gauche et droite.

Enfin, dans le logement du rez-de-chaussée, il constate une fissuration dans l’angle de raccordement du refend et de la façade de l’immeuble voisin qui a déjà fait l’objet d’une reprise.

Il envisage trois hypothèses :

— Le phénomène est stabilisé auquel cas une simple reprise des fissures par brochage et coulinage à faible pression sont suffisants ;

— Le phénomène est évolutif auquel cas il est nécessaire d’attendre la stabilisation éventuelle pour réparation des fissures ;

— Si l’évolution perdure, une étude de sol de type G5 est nécessaire. Ce diagnostic géotechnique pourrait conclure à la nécessité de reprendre en sous-oeuvre le système de fondation (technique suivant les conclusions du rapport de sol). Pour ce type de sinistre, une injection par résine est généralement préconisée. Elle peut se faire de manière partielle spécifiquement sur la zone des désordres.

En définitive, aucun des deux bureaux d’étude ne conclut à un problème structurel de l’immeuble, ni à une aggravation récente de la situation de l’immeuble. Les fissures constatées sont anciennes et connues de la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT, laquelle ne pouvait en sa qualité de professionnel de l’immobilier et de la construction, ignorer les conséquences susceptibles d’en découler du point de vue de la structure et des risques attachés, et ce d’autant moins qu’il est établi que le prix de la vente a été largement diminuée entre l’annonce publiée au prix de 1 450 000 euros et la promesse consentie a 1 000 000 d’euros. Seul le linteau au dessus de la porte nécessitait des travaux en urgence afin de pouvoir fermer correctement l’immeuble que les consorts [I] se sont engagés à faire avant la réitération de la vente de sorte que l’immeuble se serait trouvé dans l’état dans lequel il était au moment de la promesse.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT à payer aux consorts [I] le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT, aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT à verser aux consorts [I] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT à payer aux consorts [I] la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat ;

ORDONNE à Maître [Y] [X], notaire associé au sein de l’office notarial « [Y] [X] et BRINCOURT, notaires associés », notaires à [Localité 8], [Adresse 1], de verser aux requérants, les consorts [I], la somme de 50.000 euros présente en sa comptabilité à titre de règlement partiel de l’indemnité d’immobilisation

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société CAMP’S AMBROISIE INVESTISSEMENT à verser aux consorts [I] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE