AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00395 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LL2G

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [D] [L]

demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique du 20 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LEMONNIER

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [L]

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 mars 2023, Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Y], représentés par leur mandataire, le Cabinet R&G Immobilier, ont donné à bail à Madame [D] [L] un appartement sis [Adresse 3], ce moyennant un loyer de 575 euros par mois dont 45 euros de provisions sur charges.

Le même jour, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre Monsieur [E] [T], représenté par son mandataire, le Cabinet R&G Immobilier, et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir la bailleresse d’éventuels impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier à Madame [D] [L] le 20 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour un montant de 3 223,15 euros en principal.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Madame [D] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à défaut, le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [L] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Madame [D] [L] au paiement de 5 597,27 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 223,15 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,

— la condamnation de Madame [D] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors qu’elle justifierait d’une quittance subrogative,

— la condamnation de Madame [D] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— la condamnation de Madame [D] [L] à lui verser 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Initialement appelée à l’audience du 15 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, Madame [D] [L] n’ayant pas eu connaissance du bon horaire s’agissant de l’audience;

elle a été retenue à l’audience du 20 octobre 2025.

A cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître SANZOVO substituant Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de Paris ; Madame [D] [L], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’était ni présente ni représentée.

La SASU Action Logement Services, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes précisant qu’elle sollicitait désormais la condamnation de Madame [D] [L] à lui verser 9 811,74 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé avant l’audience, Madame [D] [L] n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous téléphonique et physique qui lui avaient été adressées.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— SUR LA RECEVABILITE

Sur la qualité pour agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du Code civil dispose que : “La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée non seulement dans les droits et actions du bailleur tendant au paiement de l’arriéré locatif mais également dans les droits et actions du bailleur tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus :

— l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”,

— l’article 8.1 du contrat VISALE prévoit : “La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation”.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de cautionnement Visale visiblement conclu électroniquement par le mandataire de la bailleresse avec regularisation ultérieure de signature,

— un courrier daté du 7 avril 2025, émanant de la SARL Cabinet R&G Immobilier, mandataire des bailleurs, mentionnant “je vous prie de bien vouloir prendre note que [le dossier susvisé] a été monté via le site Internet VISA LE , ainsi que la sollicitation de l’ensemble des loyers dus, à savoir de mars 2023 jusqu’à ce jour, pour un montant cumulé de 6 194,94 €.Par conséquent, la garantie VISALE nous a bien versé à ce jour, la somme de 5 597,27 €. Aussi, je confirme que mon cabinet s’associe à la demande en acquisition de clause résolutoire et/ou de résiliation du bail pour non paiement des loyers.”

— des quittances subrogatives en date du 12 août 2025 et 10 octobre 2025, signées par la mandataire de la bailleresse ( les autres quittances subrogatives produites, datées du 10 mars 2025 et du 6 juin 2025 ne sont pas signées).

Elle justifie ainsi être subrogée dans les droits et actions de Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Y] à l’encontre de leur locataire, Madame [D] [L], aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré de loyer, le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, l’expulsion de Madame [D] [L] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Elle sera en conséquence déclarée recevable en ses demandes dirigées contre Madame [D] [L].

Sur la recevabilité des demandes tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à l’expulsion de Madame [D] [L] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Etant subrogée dans les droits et actions des bailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES doit, au même titre que ces derniers, justifier avoir accompli les formalités prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie dématerialisée le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié de la saisine de la CCAPEX par voie électronique le 22 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, ce conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 mars 2023 contient une clause résolutoire (article “VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 janvier 2025 par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, pour la somme en principal de 3 223,15 euros.

D’après les historiques de compte produits par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2025 à minuit.

L’expulsion de Madame [D] [L] sera ordonnée en conséquence.

III. SUR LE MONTANT DE LA CREANCE DE LA SASU ACTION LOGEMENT SERVICES :

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, sollicite la condamnation de Madame [D] [L] à lui verser 9 811,74 euros au titre de sa créance au 13 octobre 2025.

Elle produit les quittances subrogatives en date du 12 août 2025 (quittance portant sur la somme de 603,49 euros perçue au titre du loyer du mois d’août 2025 et mentionnant un règlement global de 8 604,76 euros par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers de mai et juin 2024, août à décembre 2024 et janvier à août 2025) et du 10 octobre 2025 (quittance portant sur la somme de 603,49 euros perçue au titre du loyer du mois d’octobre 2025 et mentionnant un règlement global de 9 811,74 euros par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers de mai et juin 2024, août à décembre 2024 et janvier à octobre 2025) (les autres quittances subrogatives produites ne sont pas signées).

Madame [D] [L] n’ayant pas comparu, elle n’a pu formuler aucune observation quant au principe ou au montant de la créance dont se prévaut la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

L’intéressée sera en conséquence condamnée à verser 9 811,74 euros à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de sa créance au 13 octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 223,15 euros à compter du commandement de payer (20 janvier 2025), sur la somme de 2 374,12 euros à compter de l’assignation (15 mai 2025) et sur la somme de 4 214,47 euros à compter de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de 603,49 euros par mois à compter du 1er novembre 2025 dès lors que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera du règlement de cette indemnité par la production d’une quittance subrogative duement signée par les bailleurs.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [D] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2023 entre Monsieur [E] [T] et Madame [K] [Y], d’une part, et Madame [D] [L], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] étaient réunies à la date du 20 mars 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [D] [L] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, la somme de 9 811,74 euros au titre de sa créance au 13 octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 223,15 euros à compter du 20 janvier 2025, sur la somme de 2 374,12 euros à compter du 15 mai 2025 et sur la somme de 4 214,47 euros à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [D] [L] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation de 603,49 euros par mois à compter du 1er novembre 2025 dès lors que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera du règlement de cette indemnité par la production d’une quittance subrogative duement signée par le bailleur;

CONDAMNE Madame [D] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [D] [L] à verser 600 euros à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 15 décembre 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame PLANTON, greffière.

La greffière, La vice-présidente,