TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame BERKANI, Greffier lors des débats

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e Henri LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 mai 2025

à M. [Z] [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00065 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53YP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Z]

né le 22 Juillet 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 15 mars 2010, modifié par avenant du 9 mars 2020, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA suivant fusion absorption, a donné à bail à Madame [V] [Z] et Monsieur [J] [Z], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Madame [Z] est décédée le 1er février 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, a fait signifier à Monsieur [Z] un commandement de payer la somme de 1.239,86 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 31 décembre 2024, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, a attrait Monsieur [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire, sans possibilité d’accorder une suspension des effets de cette clause en l’absence de reprise de paiement des loyers ;ordonner sans délais l’expulsion de Monsieur [Z] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [Z] à lui payer :* une somme provisionnelle de 3.515,13 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 14 octobre 2024 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée le 6 mars 2025 et plaidée.

A cette audience, représentée par son conseil, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 2.999,44 euros au 4 mars 2025.

Monsieur [J] [Z] a comparu en personne pour demander des délais de paiement.

Il n’a pas contesté la dette. Il a reconnu des difficultés de paiement. Il avait repris le paiement des loyers courants en janvier, mais n’a pu honorer les suivants. Il n’a aucun revenu mais deux enfants à charge.

Aucun diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA, justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 16 novembre 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6-6), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024 pour la somme en principal de 1.239,86 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 septembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 4 mars 2025 démontre que les derniers loyers courants avant l’audience n’ont pas été intégralement payés, ce que ne conteste pas Monsieur [Z]. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre du bien appartenant à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM depuis le 30 septembre 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant leur expulsion.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de le condamner au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 4 mars 2025, que Monsieur [Z] reste à devoir une somme de 2.999,44 euros.

Il convient en outre de déduire un montant global de 166,79 euros correspondant à des frais de non réponse à l’enquête sociale et d’assurance qui ne sont pas justifiés.

Pour le reste, Monsieur [Z] ne contredit pas le principe ou le montant de cette dette. Il n’apporte aucun élément de nature à la démentir ni preuve de sa libération.

Dès lors Monsieur [Z] sera condamné par provision, à verser à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, une somme de 2.832,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025.

Sur la demande de délais de paiement de droit commun

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation de Monsieur [Z] et de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement sur 24 mois, dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [Z] supportera les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, Monsieur [Z] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2010, modifié par avenant du 9 mars 2020, entre la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA et Monsieur [J] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, due depuis le 30 septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM à titre provisionnel, la somme de 2.832,65 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 mars 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [J] [Z] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 118 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président