AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00344 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNNR

Minute JCP n° 55/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [M] [I]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

Madame [C] [O] épouse [I]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [G] [B]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [L] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GENY LA ROCCA (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2022, M. [M] [I] a consenti à M. [G] [Z] [W] et Mme [L] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], avec effet au 30 juin 2022 ; par avenant du 1er juin 2022, la date de prise d’effet du bail a été avancée au 3 juin 2022. Ont également été donnés à bail :

lot N°218 Parking extérieur n°8lot N°208 Parking extérieur n°18lot N°104 Garage n°130

Par exploit du 23 mai 2025, délivré à domicile à M. [B] et à personne à Mme [H] [J], Mme [C] [I] et M. [M] [I] ont fait assigner M. [G] [Z] [W] et Mme [L] [F] devant le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [G] [B] et Mme [L] [F] et de tous occupants de leur chef du logement, outre le garage et les deux places de stationnement, avec si besoin est l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

— condamner M. [G] [B] et Mme [L] [F] à payer aux demandeurs :

—  à titre de provision la somme de 3381,58 euros au titre de l’arriéré de loyers, indemnité d’occupation et charges impayés, selon arrêté de compte au 20 mars 2025, augmenté des intérêts au taux légal ;

—  une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 985,50 euros, montant du loyer révisé, outre les charges pour un montant de 120 euros, à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, au prorata temporis de l’occupation, jusqu’à libération effective des lieux ; cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail ;

débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes éventuelles, en ce compris toute demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où par impossible des délais de paiement étant néanmoins accordés, entraînant suspension des effets de la clause résolutoire ;dire et juger que les sommes qui seront versées par le preneur s’imputeront en priorité sur les loyers , charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, et enfin sur les causes du commandement visant la clause résolutoire ;dire et juger qu’à défaut du paiement des loyers,charges et accessoires courants, et/ou de respecter les modalités de paiement échelonné fixés dans la décision à intervenir, le jeu acquis de la clause résolutoire reprendra plein effet, entraînant, outre la déchéance du terme, l’expulsion du preneur ;en toute hypothèse :la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision ;*

À l’audience du 23 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été initialement appelée, le juge a relevé que Mme [O] épouse [N] ne figurait pas sur le contrat de bail versé.

L’affaire a été renvoyée pour préciser ce point.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025, lors de laquelle les demandeurs, représentés, ont indiqué que le fait que Mme [N] n’apparaisse pas sur le contrat de bail n’est qu’une erreur matérielle, Mme [N] ayant donné tout comme son mari un mandat au Cabinet [A] pour conclure le bail.

Le conseil des demandeurs a également déposé un nouveau décompte. Il a précisé que c’était la troisième procédure en expulsion à l’encontre de ces locataires, qui paient toujours in extremis avant expulsion. Elle a souligné leur mauvaise foi. Elle a maintenu la demande d’expulsion et en paiement, précisant que le décompte était de 28,21 euros au 26/11/2025. Elle a également maintenu les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 et les dépens.

M. [G] [B], comparant à cette seconde audience (et non à la première audience), a indiqué ne pas être de mauvaise foi. Il a indiqué avoir eu du mal à démarrer son activité à son compte. Il a précisé être désormais salarié. Il expose avoir réglé 2000 euros par mois depuis l’été. Il a indiqué pouvoir s’engager à rompre le contrat de bail si la situation se reproduisait.

Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire, Mme [F] n’ayant pas comparu et Monsieur étant dépourvu de pouvoir.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés plusieurs mois avant l’assignation en résiliation du bail, en l’espèce, le 13 janvier 2025.

En conséquence, la demande du bailleur aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la qualité à agir de Mme [I] :

Si Mme [I] ne figure pas sur le contrat de bail, le conseil des demandeurs fournit cependant le mandat de gestion conclu avec [A] pour la gestion de l’immeuble sis au [Adresse 5].

En conséquence, il y a lieu de la recevoir en son action, tout comme son époux.

Sur les demandes :

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du bail et du décompte produit par la partie demanderesse, que le compte des locataires, M. [G] [B] et Mme [L] [F], présente désormais un solde créditeur de 28,21 euros (décompte actualisé produit au 26 novembre 2025).

En conséquence, il y a lieu de constater que si M. [G] [B] et Mme [L] [F] n’ont pas satisfait dans le délai de deux mois au commandement délivré le 9 janvier 2025, entraînant l’acquisition de la clause résolutoire. Ils ont cependant réglé l’intégralité de leur dette locative ainsi que leurs loyers en cours à la date de l’audience (27 novembre 2025).

Dans ces conditions, la clause résolutoire doit être réputée ne pas avoir joué.

Ainsi, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion des défendeurs, dont le compte est désormais créditeur.

Sur la demande accessoire :

Les défendeurs n’ont régularisé leur situation qu’à quelques jours de l’audience. Dans ces conditions, ils seront condamnés aux entiers frais et dépens de la procédure.

M. [I] et Mme [O] épouse [I] ont par ailleurs dû engager des frais pour faire valoir leurs droits. Par ailleurs, c’est la troisième fois (sur une période d’un an) qu’ils entament une procédure d’expulsion suite à la défaillance des défendeurs (précédents commandement de payer des 14 juin 2024 et 11 octobre 2024).

Dans ces conditions, il est équitable de leur accorder une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constate que le compte locataire de M. [G] [B] et Mme [L] [F], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] – présente désormais un solde créditeur ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire consécutive au commandement de payer du 9 janvier 2025 doit être réputée ne pas avoir été acquise ;

Dit en conséquence n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion de M. [G] [B] et Mme [L] [F] du local à usage d’habitation situé [Adresse 4], et des places de stationnement et du garage extérieur afférant au logement ;

RAPPELLE que le paiement régulier des loyers et charges fait partie des obligations essentielles des locataires ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit,

Condamne M. [G] [B] et Mme [L] [F] à payer à M. [M] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [G] [B] et Mme [L] [F] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris, notamment, les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 9 janvier 2025 et le coût de l’assignation ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

Le greffier Le Juge