TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

7ème Chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 11 Septembre 2025

N° R.G. : 20/03832

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. CHAMPS [Adresse 34], Société AIMINUS PATRIMOINE

C/

S.A. ALLIANZ IARD, S.A. SMA, S.A.S. IGREC INGENIERIE, S.A. SMABTP, S.A.S. NGE GENIE CIVIL, S.A. GUINTOLI, S.A.R.L. LA QUILLE DE [Localité 36], S.A.S. SMAC, Etablissement public [Localité 42], Société AMLIN INSURANCE SE, Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, Société TGTFP, Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Copies délivrées le :

Nous, Anne MAUBOUSSIN, Juge de la mise en état assistée de Virginie ROZERON, Greffière ;

DEMANDERESSES

S.C.I. [Adresse 31]

[Adresse 9]

[Localité 18]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

Société AIMINUS PATRIMOINE

[Adresse 16]

[Localité 21]

représentée par M^e Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0958

DEFENDERESSES

S.A. ALLIANZ IARD, assureur des sociétés IGREC INGENIERIE et VIAS

[Adresse 2]

[Adresse 33]

[Localité 25]

représentée par Maître Stanislas COMOLET de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0435

S.A. SMA

[Adresse 23]

[Localité 20]

représentée par Maître Carole FONTAINE de la SELAS DFG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0156

S.A.S. IGREC INGENIERIE

[Adresse 4]

[Localité 19]

défaillante

S.A. SMABTP, assureur des sociétés SMAC, NGE, GENIE CIVIL et GUINTOLI

[Adresse 23]

[Localité 20]

représentée par Maître Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN de la SELARL MINERVA AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 356

S.A.S. NGE GENIE CIVIL

[Adresse 39]

[Localité 5]

représentée par Maître Caroline MENGUY de la SELEURL MENGUY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : K0152

Société GUINTOLI

[Adresse 40]

[Adresse 30]

[Localité 5]

défaillante

Société LA QUILLE DE [Localité 36]

[Adresse 6]

[Localité 24]

représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : A550

Société SMAC

[Adresse 8]

[Localité 27]

représentée par Maître Laurine BERNAT de la SELARL JLLB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0130

L’EPADESA (PDL)

[Adresse 32]

[Adresse 3]

[Localité 28]

représentée par Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0675

Société MS AMLIN INSURANCE SE (AISE)

[Adresse 13]

[Localité 21]

représentée par Maître Yanick HOULE de la SELEURL Houle, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1743

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, assureur Dommages Ouvrage et assureur Constructeur non réalisateur

[Adresse 15]

[Localité 24]

représentée par Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0675

Société TGTFP

[Adresse 14]

[Localité 22]

représentée par Maître Jean-marc ALBERT de l’ASSOCIATION ALBERT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : D1592

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, assureur de la société TGTFP

[Adresse 11]

[Localité 21]

représentée par Maître Jean-marc ALBERT de l’ASSOCIATION ALBERT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : D1592

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, réputée contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE LA DEFENSE SEINE ARCHE (EPADESA) a procédé à la construction d’un ensemble immobilier [Adresse 43] et [Adresse 29] à [Localité 36] (92).

Il a été souscrit une police Dommages-ouvrage et Constructeur non réalisateur auprès de la société AXA FRANCE IARD.

Sont notamment intervenues à la construction :

— la société TGTFP en qualité de maître d’œuvre, assurée par la MAF,

— la société IGREC INGENIERIE également maître d’œuvre, assurée par ALLIANZ,

— la société GUINTOLI pour le lot terrassements, assurée par la SMABTP,

— la société NGE GENIE CIVIL SAS pour le lot gros-oeuvre, assurée par la SMABTP,

— la société SMAC, pour le lot étanchéité, assurée par la SMABTP,

— la société VIAS pour le lot menuiseries, assurée par ALLIANZ,

(venue aux droits de la compagnie GAN EUROCOURTAGE).

La réception est intervenue le 1er juillet 2013.

Par acte authentique du 21 octobre 2014, l’EPADESA-PLD (Paris La Défense) a vendu à la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE un local commercial (local-brasserie), volume 34, en sous-face de la terrasse 12 dont l’EPADESA est restée propriétaire.

Suivant acte sous seing privé du 3 mars 2014, la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE l’a donné à bail à compter du 30 juin 2014 à Monsieur [D] [F], auquel s’est substituée le 7 juillet 2014, la société LA QUILLE DE NANTERRE qui y exploite une brasserie et un bowling.

La société LA QUILLE DE [Localité 36] est assurée au titre de sa responsabilité professionnelle auprès de la société AMLIN INSURANCE.

Se plaignant d’infiltrations dans le local commercial depuis l’origine et de l’inertie du constructeur-vendeur et de l’assureur Dommages-ouvrage, la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE a sollicité une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 19 octobre 2016, le juge des référés du tribunal de Nanterre a désigné Monsieur [E].

L’expert a déposé son rapport en l’état le 4 juin 2019.

Par acte d’huissier du 15 juin 2020, la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE a fait citer PARIS LA DEFENSE et AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur dommage-ouvrage et en qualité d’assureur responsabilité décennale afin de les voir condamner à réparer l’intégralité des préjudices subis.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 20/03832.

Par acte des 4 et 8 mars 2021, la société AXA FRANCE IARD a appelé en garantie la société LA QUILLE DE [Localité 36] et sa compagnie d’assurance, AMLIN INSURANCE, la SMA SA en qualité d’assureur de l’EPADESA, la compagnie ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur des sociétés VIAS et IGREC INGENIERIE, la société IGREC INGENIERIE, la société NGE GENIE CIVIL, la société GUINTOLI, la société SMAC, la SMABTP en qualité d’assureur des sociétés NGE GENIE CIVIL, GUINTOLI et SMAC, la société TGTPF et la MAF.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/02821.

Par ordonnance du 1er juillet 2021, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces deux affaires sous le seul n°RG 20/03832.

Parallèlement, par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 octobre 2018, la société LA QUILLE DE [Localité 36] a été informée que les locaux loués avaient été vendus à la société ANIMUS PATRIMOINE le 21 novembre 2018.

Le 17 juillet 2020, la société ANIMUS PATRIMOINE a fait délivrer à la société LA QUILLE DE [Localité 36] un commandement de payer la somme de 229.020,90 euros au titre des loyers impayés du 2ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2020.

Par acte du 17 août 2021, la société LA QUILLE DE [Localité 36] a fait opposition à ce commandement.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 20/06243.

Par acte du 25 mai 2021, la société ANIMUS PATRIMOINE a appelé en garantie, dans le cadre de l’instance RG 20/06243, l’EPIC [Localité 41] LA DEFENSE-PLD en qualité de constructeur-vendeur du local au titre de la garantie d’achèvement, de la garantie décennale et de son manquement à son obligation de délivrance conforme.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/04477

Le juge de la mise en état a prononcé la jonction de toutes les affaires suivant ordonnance du 13 janvier 2022, sous le seul numéro RG 20/03832.

Par ordonnance du 25 mai 2023, le juge de la mise en état a dit irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes de la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE au titre la reprise des désordres chiffrés à 119. 096,06 euros ; débouté la société LA QUILLE DE [Localité 36] de sa demande de disjonction des instances enregistrées sous les n° RG 20/06243, 20/03832 et 21/04477 ; autorisé la société LA QUILLE DE [Localité 36] à suspendre le paiement des loyers depuis le 7 septembre 2022 et débouté la société LA QUILLE DE [Localité 36] de sa demande d’expertise.

*

Par conclusions d’incident signifiées par la voie électronique le 23 mai 2024, la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR et l’EPADESA PLD demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 32, 122 et 789 du code de procédure civile, de :

— JUGER que la société AIMINUS PATRIMOINE est irrecevable à agir à l’encontre de l’EPADESA PLD sur le fondement de la garantie d’achèvement de l’article 1642-1 du code civil en ce qu’elle est forclose ;

— CONDAMNER la société AIMINUS PATRIMOINE à régler à l’EPADESA PLD la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le montant des dépens.

*

Par conclusions d’incident signifiées par la voie électronique le 18 mars 2025, la société SMA SA demande au juge de la mise en état, au visa des articles 32, 122 et 789 du code de procédure civile, 1792 et suivants du code civil, et 1615 du code civil, de :

— JUGER qu’aucune demande n’est dirigée par la SCI CHAMPS DE L’ARCHE ou la S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE à l’encontre de la SMA SA qui s’en rapporte donc à la justice sur les irrecevabilités soulevées.

— JUGER que la SCI CHAMPS DE L’ARCHE est irrecevable à agir à l’encontre de l’EPADESA PLD sur le fondement de la garantie d’achèvement de l’article 1642-1 du code civil en ce qu’elle est forclose ;

— JUGER que la SCI CHAMPS DE L’ARCHE qui n’est plus propriétaire du local litigieux est irrecevable à agir ;

Et ainsi,

— DÉCLARER l’appel en garantie de l’EPADESA PLD et AXA France IARD sans objet

S’agissant de l’incident soulevé par la société LA QUILLE DE [Localité 36],

— JUGER que la SMA SA s’en rapporte à la justice.

— REJETER toute éventuelle demande dirigée à l’encontre de la SMA SA.

— CONDAMNER tout succombant à régler à la SMA SA la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le montant des dépens.

*

Par conclusions d’incident signifiées par la voie électronique le 19 mars 2025, la société AIMINUS PATRIMOINE demande au juge de la mise en état, au visa des articles 770 et 789 du code de procédure civile, de :

— RECEVOIR la société AIMINUS PATRIMOINE en ses demandes fins et conclusions,

— L’en DÉCLARER recevable et bien fondée,

Y faisant droit,

Sur l’irrecevabilité des demandes de la société AIMINUS PATRIMOINE :

— DEBOUTER les sociétés EPADESA et AXA FRANCE IARD de leur fin de non-recevoir tirée de la forclusion et de leur demande d’irrecevabilité, et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONSTATER que les sociétés EPADESA et AXA France IARD ne contestent pas le principe de leur responsabilité sur le fondement décennal (article 1792 code civil), ni sur celui contractuel (et l’obligation de délivrance) (article 1615 du code civil),

A titre subsidiaire,

— DIRE ET JUGER que la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE est responsable d’avoir laissé prescrire son action à l’encontre de EPADESA et AXA FRANCE IARD son assureur,

— CONDAMNER en conséquence la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE à relever indemne et garantir la Société AIMINUS PATRIMOINE de toute éventuelle condamnation à l’égard de la société LA QUILLE DE NANTERRE, et indemniser la société AIMINUS PATRIMOINE de tout préjudice non couvert par les assureurs.

Sur les demandes à l’encontre de la société LA QUILLE DE [Localité 36] :

— ORDONNER, au bénéfice de la société AIMINUS PATRIMOINE, le libre accès aux lieux loués par la société LA QUILLE DE [Localité 36], pour y réaliser des travaux de remise en état tels que préconisés par le rapport de Mr [H] [Z], et ce sous astreinte de 500 euros par jour en cas de refus de la société LA QUILLE DE [Localité 36] à compter de la signification de la décision du Juge de la Mise en Etat à intervenir.

— LEVER la suspension du paiement du loyer prononcée par l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 25 mai 2023,

— ORDONNER l’exigibilité du loyer et des charges qui devront à nouveau être payés par la société LA QUILLE DE [Localité 36] à compter du 31 janvier 2024, date de la première demande d’accès aux locaux du Bailleur.

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société LA QUILLE DE [Localité 36] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER la SMA SA, AXA FRANCE IARD, et tout autre intervenant de toute demande dirigée à l’encontre de la société AIMINUS PATRIMOINE

— Condamner la société LA QUILLE DE [Localité 36] à payer à la société AIMINUS PATRIMOINE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens.

*

Par conclusions sur incident signifiées par la voie électronique le 22 août 2024, la société LA QUILLE DE [Localité 36] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 789 et suivants du code de procédure civile, de :

— RECEVOIR la société LA QUILLE DE [Localité 36] en ses conclusions et la dire bien fondée,

1. Sur la demande de la société AIMINUS PATRIMOINE d’accéder aux locaux pour y réaliser des travaux

— JUGER que la société LA QUILLE DE [Localité 36] ne s’oppose pas aux travaux que souhaite réaliser la société AIMINUS PATRIMOINE et autorise l’accès aux locaux loués sis [Adresse 7] [Localité 38] ;

mais dans les conditions d’encadrement suivantes :

— Qu’un Expert judiciaire soit désigné avec missions de :

▪ Se rendre sur les lieux, [Adresse 6] à [Localité 37] après y avoir convoqué les parties ;

▪ Examiner les travaux préconisés par la société [H] [Z] CONSULTING, expert technique de la société AIMINUS PATRIMOINE et dire, après s’être fait remettre l’ensemble des pièces travaux et tous documents et pièces qu’il estimera utile à sa mission, si lesdits travaux permettent de mettre un terme définitif aux désordres existant ;

▪ Déterminer et chiffrer, le cas échéant, les travaux complémentaires qu’il conviendrait d’effectuer pour mettre un terme définitif aux désordres subis ;

— Que le coût de cette expertise soit mis à la charge de la société AIMINUS PATRIMOINE avec versement d’une provision initiale suffisamment conséquente pour éviter les problèmes passés ;

— Dire que l’Expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur avec pour missions :

▪ L’évaluation de la perte d’abord partielle du fonds de commerce en 2019 lors de la transformation du fonds de commerce devant la démission du bailleur, puis totale à la date de fermeture du fonds de commerce en septembre 2022 ;

▪ Chiffrer les préjudices complémentaires non couverts dans l’indemnisation partielle ou totale de la perte du fonds de commerce ;

2. Sur la demande tendant à voir levée la suspension du paiement des loyers et ordonner l’exigibilité des loyers

— DEBOUTER la société AIMINUS PATRIMOINE de sa demande tendant à lever la suspension du paiement des loyers ;

— DEBOUTER la société AIMINUS PATRIMOINE de sa demande tendant à voir ordonner l’exigibilité des loyers ;

— JUGER que les demandes de la société AIMINUS PATRIMOINE ne pourront être examinées qu’une fois :

o Qu’une expertise judiciaire ayant pour mission de chiffrer les travaux de remise en exploitation du fonds soit diligentée ;

o Que le coût des travaux préconisés par l’expert judiciaire soient avancés par qui de droit ;

o Que lesdits travaux soient réalisés.

ET A TITRE RECONVENTIONNEL :

3. Sur la condamnation de la société AIMINUS PATRIMOINE à une provision pour réparation du préjudice de la société LA QUILLE DE [Localité 36]

— CONDAMNER la société AIMINUS PATRIMOINE à verser à la société LA QUILLE DE [Localité 36] la somme de 1.226.721,33 euros (1.125.026,33 euros + 21.059,98 euros + 80.635,02 euros) sauf à parfaire et à titre de provisions sur son préjudice résultant de la violation par la société AIMINUS PATRIMOINE de son obligation de délivrance et d’entretien ;

A titre subsidiaire, et si le Juge de la mise en état ne s’estimait pas assez renseigné :

— DESIGNER tel Expert qui lui plaira avec pour mission d’évaluer les pertes d’exploitation subies par LA QUILLE DE [Localité 36] depuis le début des infiltrations jusqu’à sa fermeture définitive en septembre 2022 ;

— CONDAMNER la société AIMINUS PATRIMOINE à verser a minima à la société LA QUILLE DE [Localité 36] la somme de 600.000 euros à titre de provisions sur le préjudice de pertes d’exploitation définitif résultant de la violation par la société AIMINUS PATRIMOINE de son obligation de délivrance et d’entretien ;

4. Sur la demande d’irrecevabilité formulée par l’EPADESA à l’encontre de AIMINUS PATRIMOINE :

— JUGER que LA QUILLE DE [Localité 36] s’en rapporte, celle-ci bénéficiant d’un droit direct et personnel à l’encontre de la société AIMINUS PATRIMOINE et en ce cas-là, disjoindre les deux instances ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société AIMINUS PATRIMOINE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER la société AIMINUS PATRIMOINE à la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 24 septembre 2024, la société TGTFP et la MAF en sa qualité d’assureur de la société TGTFP demandent au juge de la mise en état de leur donner acte qu’elles s’en rapportent à justice sur le mérite des demandes formulées par la société AIMINUS PATRIMOINE.

*

Par conclusions d’incident signifiées par la voie électronique le 19 mars 2025, la société NGE GENIE CIVIL demande au juge de la mise en état, au visa des articles 789 et suivants du code de procédure civile, et de l’article 1642-1 du code civil, de :

— JUGER la société NGE GENIE CIVIL recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.

— JUGER que la société NGE GENIE CIVIL n’est pas concernée par la demande de l’EPADESA PLD de voir constater la forclusion des demandes de la société AIMINUS PATRIMOINE ;

— JUGER que la société AIMINUS PATRIMOINE est irrecevable à agir à l’encontre de l’EPADESA PLD sur le fondement de la garantie d’achèvement de l’article 1642-1 du code civil en ce qu’elle est forclose ;

— JUGER que la société NGE GENIE CIVIL n’est pas concernée par les demandes de la société AIMINUS PATRIMOINE d’ordonner le libre accès aux lieux loués par la société La Quille de [Localité 36], pour y réaliser des travaux de remise en état sous astreinte de

500 euros par jour, et de lever la suspension du paiement du loyer ;

— JUGER que la société NGE GENIE CIVIL n’est pas concernée par la demande reconventionnelle formulée par la société LA QUILLE DE [Localité 36], de voir condamner la société AIMINUS PATRIMOINE à lui verser la somme de

1.226.721,33 euros à titre de provision ;

— JUGER que la société NGE GENIE CIVIL s’en rapporte à la justice du tribunal sur les demandes ci-avant énoncées ;

— RESERVER les dépens.

*

Par conclusions en réponse sur incident signifiées par la voie électronique le 19 mars 2025, la SMABTP ès-qualités d’assureur des sociétés SMAC, NGE GENIE CIVIL et GUINTOLI demande au juge de la mise en état, au visa des articles 32, 122 et 789 du code de procédure civile, de :

— JUGER qu’aucune demande n’est dirigée par l’EPADESA PLD et la société AXA FRANCE IARD ès-qualités d’assureur dommages-ouvrage et CNR suivant police multirisques Chantier n°546.403.5304 à l’encontre de la SMABTP en sa qualité d’assureur des sociétés SMAC, NGE GENIE CIVIL et GUINTOLI ;

— JUGER qu’aucune demande n’est dirigée par la SCI CHAMPS DE L’ARCHE ou la société AIMINUS PATRIMOINE à l’encontre de la SMABTP en sa qualité d’assureur des sociétés SMAC, NGE GENIE CIVIL et GUINTOLI ;

— JUGER que la SMABTP en sa qualité d’assureur des sociétés SMAC, NGE GENIE CIVIL et GUINTOLI s’en rapporte donc à la justice sur les irrecevabilités soulevées ;

— CONDAMNER tous succombants aux dépens.

*

Par conclusions en réponse sur incident signifiées par la voie électronique le 20 mars 2025, la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE demande au juge de la mise en état, au visa des articles 789 du Code de procédure civile, 1642-1 du code civil, 1646-1 du code civil et des articles 1792 et suivants du code civil, de :

— RENVOYER le moyen soulevé par l’EPADESA-PLD devant la formation de jugement appelée à statuer sur le fond ;

— DEBOUTER la société AIMINUS PATRIMOINE de sa demande de garantie dès lors que l’assignation initiale a soulevé tous les moyens de droit utiles aux fins de remèdes des désordres et en conséquence il n’appartient pas à la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE de garantir le succès de la présente instance ;

— RESERVER les condamnations aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile dès lors qu’il n’y a pas lieu à application à ce stade de la procédure.

*

Par conclusions en réponse sur incident signifiées par la voie électronique le 23 septembre 2025, la société MS Amlin Insurance SE demande au juge de la mise en état de :

A titre principal,

— CONSTATER que la société MS Amlin Insurance SE n’est pas concernée par la demande formée par la société Epadesa PL,

— CONSTATER que la société MS Amlin Insurance SE n’est pas concernée par la demande formée par la société Aiminus Patrimoine,

En conséquence,

— CONSTATER que la société MS Amlin Insurance SE s’en rapporte à justice s’agissant de la demande formée par la société Epadesa PL,

— CONSTATER que la société MS Amlin Insurance SE s’en rapporte à justice s’agissant de la demande formée par la société Aiminus Patrimoine.

Les incidents ont été plaidés à l’audience du 20 mars 2025, le délibéré a été fixé au 20 juin 2025, prorogé au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par l’EPADESA PLD et AXA FRANCE IARD

L’EPADESA PLD et la société AXA FRANCE IARD soutiennent que la société AIMINUS PATRIMOINE est irrecevable à agir à l’encontre de l’EPADESA PLD sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil en ce qu’elle est forclose.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Ainsi que le soutient la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE, il n’appartient pas au juge de la mise en état de déterminer quelle garantie est mobilisable ou non, mais simplement de statuer sur l’irrecevabilité ou non des demandes formées sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, sans appréciation de la recevabilité des demandes formées sur un autre fondement juridique.

L’article 1642-1 du code civil dispose que « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice ».

L’alinéa 2 de l’article 1648 dudit code précise : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

Suivant acte authentique du 21 novembre 2018, la SCI CHAMPS DE L’ARCHE a cédé les locaux litigieux qu’elle louait à la société LA QUILLE DE [Localité 36], à la société AIMINUS PATRIMOINE.

La société AIMINUS PATRIMOINE, nouveau et actuel propriétaire de l’ouvrage litigieux, s’est donc substituée à la SCI CHAMPS DE L’ARCHE afin d’obtenir la condamnation de L’EPADESA PLD au titre des travaux de reprise susvisés.

Or, suivant acte sous-seing privé contradictoire du 21 octobre 2014, l’EPADESA PLD a mis à disposition le local litigieux à la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE.

La SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE disposait donc jusqu’au 21 novembre 2015 pour introduire une action à l’encontre de l’EPADESA PLD sur ce fondement.

Le courriel du 11 mai 2015 n’est pas dénué de toute équivoque, de sorte qu’il ne saurait valoir reconnaissance de responsabilité de nature à interrompre le délai de forclusion.

Aucune action n’a été introduite à l’encontre de l’EPADESA PLD au cours de ce délai.

Ce n’est que postérieurement à ce délai que la SCI LES CHAMPS DE MARS a sollicité une mesure d’expertise devant le juge des référés.

Dès lors, il doit être fait droit à la fin de non-recevoir soulevée, et les demandes formées par la société AIMINUS PATRIMOINE à l’encontre de l’EPADESA PLD sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, doivent être déclarées irrecevables.

Les demandes d’appel en garantie formées par la société AIMINUS PATRIMOINE relèvent quant à elles du fond du litige et non du juge de la mise en état.

II. Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société SMA SA

La société SMA soutient que la SCI CHAMPS DE L’ARCHE est irrecevable à agir à l’encontre de l’EPADESA PLD sur le fondement de la garantie d’achèvement de l’article 1642-1 du code civil en ce qu’elle est forclose et que, par conséquent, l’appel en garantie de l’EPADESA PLD et AXA France IARD est sans objet.

Seul l’EPADESA PLD peut se prévaloir de l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre.

En outre, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 25 mai 2023, déclaré irrecevables les demandes de la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE au titre de la reprise des désordres pour défaut de qualité à agir.

La demande relative à l’appel en garantie relève du fond du litige et devra par conséquent être tranchée par le tribunal.

III. Sur la demande d’accès aux locaux aux fins de procéder aux travaux et la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire

La société AIMINUS PATRIMOINE demande au juge de la mise en état d’ordonner le libre accès aux lieux loués par la société LA QUILLE DE [Localité 36] pour y réaliser des travaux de remise en état tels que préconisés par le rapport de M. [H] [Z], sous astreinte de

200 euros par jour en cas de refus, à compter de la signification de l’ordonnance.

La société LA QUILLE DE [Localité 36] soutient que les travaux tels que préconisés par M. [H] [Z] sont insuffisants pour permettre la réouverture du fonds de commerce, et se prévaut à cet effet de l’analyse de la société ASCOTEX. Elle sollicite dès lors, si les travaux devaient être autorisés, qu’ils soient réalisés sous le contrôle d’un expert désigné judiciairement.

Il n’existe pas de désaccord entre les parties s’agissant de la nécessité de procéder à des travaux réparatoires.

Néanmoins, la nature des travaux à exécuter est contestée, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de la société LA QUILLE DE [Localité 36] de voir effectuer ces travaux sous le contrôle d’un expert, dont la mission sera détaillée au dispositif de la présente décision.

En revanche, les documents versés aux débats depuis l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 mai 2023, ne sont pas suffisant pour revenir sur cette décision et faire droit à la demande de la société LA QUILLE DE [Localité 36] de voir désigner un expert aux fins d’évaluation de son propre préjudice.

IV. Sur la demande de levée de suspension de loyers

Cette demande apparaît prématurée en l’état, dès lors que les travaux de remise en état n’ont pas été effectués. Elle sera donc rejetée.

V. Sur la demande reconventionnelle de provision et de disjonction

L’article 771 3° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522.

En l’espèce, la demande de provision formée par la société LA QUILLE DE [Localité 36] se heurte à des contestations sérieuses, s’agissant de l’engagement de la responsabilité de la société AIMINUS et du chiffrage du préjudice, qui nécessite une analyse des pièces versées aux débats.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Il en sera de même de la demande de disjonction, rejetée par ordonnance du 25 mai 2023, dont les motifs sont toujours d’actualité.

VI. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPADESA-PLD les frais irrépétibles engagés dans le cadre du présent incident. La société AIMINUS PATRIMOINE sera condamnée à verser la somme de 1.000 euros à l’EPADESA-PLD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes formées par la société AIMINUS PATRIMOINE à l’encontre de l’EPADESA PLD sur le seul fondement de l’article 1642-1 du code civil ;

CONSTATE que le juge de la mise en état a, par ordonnance du 25 mai 2023, d’ores et déjà déclaré irrecevables les demandes de la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE au titre de la reprise des désordres ;

CONSTATE que la demande tendant à voir déclarer sans objet l’appel en garantie formée à l’encontre de la SMA SA relève du fond du litige et devra par conséquent être tranchée par le tribunal ;

CONSTATE que l’appel en garantie formé par la société AIMINUS PATRIMOINE à l’encontre de la SCI LES CHAMPS DE L’ARCHE relève du fond du litige et devra par conséquent être tranchée par le tribunal ;

ORDONNE à la société LA QUILLE DE [Localité 36] de laisser le libre accès aux lieux loués à la société AIMINUS PATRIMOINE aux fins de voir réaliser, aux frais avancés de cette dernière, les travaux de remise en état des lieux validés par l’expert judiciaire désigné ci-après et ce sous astreinte de 200 euros par jour en cas de refus de la société LA QUILLE DE [Localité 36] à compter de la signification de présente décision ;

ORDONNE une expertise judiciaire ;

DESIGNE pour y procéder :

[V] [G]

[Adresse 12]

[Localité 26]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.14.72.50.29 Mèl : [Courriel 35]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de VERSAILLES lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 6] à [Localité 37] après y avoir convoqué les Parties ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment examiner les travaux préconisés par la société [H] [Z] CONSULTING, expert technique de la société AIMINUS PATRIMOINE et dire, après s’être fait remettre l’ensemble des pièces travaux et tous documents et pièces qu’il estimera utile à sa mission, si lesdits travaux permettent de mettre un terme définitif aux désordres existant ;

— Déterminer et chiffrer, le cas échéant, les travaux complémentaires qu’il conviendrait d’effectuer pour mettre un terme définitif aux désordres subis ;

— Indiquer après la réalisation des travaux si ces derniers ont été réalisés conformément aux règles de l’art ;

AUTORISE la réalisation des travaux de reprise des désordres, après approbation de l’expert judiciaire et accord des parties ;

RAPPELE aux parties les termes de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile modifié selon lesquels : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations aux réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention dans son avis de la suite qu’il aura donnée aux observations et réclamations présentées”,

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération définitive de l’expert, qui devra être consignée par la société AIMINUS PATRIMOINE entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 10], avant le 10 novembre 2025,

DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PdF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal de grande instance de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 17] (01 40 97 14 29) dans un délai de six mois à compter de la notification de la décision le désignant sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises,

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous les incidents ;

CONDAMNE la société AIMINUS PATRIMOINE au paiement de la somme de 1.000 euros à l’EPADESA-PLD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 20 novembre 2025 à 13h30, pour conclusions en demande ou de sursis à statuer ;

RESERVE les dépens.

signée par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente, chargée de la mise en état, et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE

LA JUGE DE LA MISE EN ETAT