TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A3

JUGEMENT N°

du 27 Novembre 2025

Enrôlement : N° RG 22/10553 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2THE

AFFAIRE : Mme [P] [C], [H] [G], [Z] [N] (M^e Fall PARAISO)

C/ S.A.R.L. CITYA PARADIS (M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-présidente

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Novembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [P] [C]

née le 03 Septembre 1960 à [Localité 20] (ALGERIE), domicilié et demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2025/005247 du 08/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19])

Monsieur [H] [G]

né le 31 Août 1971 à [Localité 22] (69),domicilié et demeurant [Adresse 15]

Monsieur [Z] [N]

né le 20 Janvier 1979 à [Localité 19] (13), domicilié et demeurant [Adresse 14]

tous trois représentés par Maître Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.A.R.L. CITYA PARADIS, inscrite au RCS de [Localité 19] sous le numéro 352 590 616 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [P] [C], Monsieur [H] [G] et Monsieur [Z] [N] sont copropriétaires au sein d’un immeuble situé [Adresse 9] comportant 5 copropriétaires.

Le bien a été administré par le cabinet CITYA PARADIS de 2012 à 2019. Par ordonnance en date du 2 août 2019 Me [B] a été désigné en qualité d’administrateur judiciaire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, suite au dépôt d’une requête en date du 22 juin 2019.

Cet immeuble jouxte celui situé [Adresse 4] appartenant à Monsieur [V] [M].

A partir de 2011 des désordres sont apparus dans cet immeuble, en lien avec le raccordement de l’immeuble du [Adresse 3], et ont conduit à la délivrance d’un arrêté de péril simple le 22 mars 2013.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 10] a assigné Monsieur [V] [M] par acte en date du 7 août 2017 aux fins d’engager sa responsabilité et d’obtenir sa condamnation au paiement des réparations des désordres causés à l’immeuble.

Le 16 février 2018, le cabinet CITYA PARADIS a conclu un protocole d’accord aux fins de règlement du litige avec Monsieur et Madame [M] aux termes duquel ce dernier s’engageait à verser la somme de 14.850 euros en exécution des travaux nécessaires à la remise en état contre la renonciation à la poursuite de la procédure diligentée à l’encontre de monsieur [M].

Cette indemnité a été versée le 25 octobre 2018 suivant attestation de règlement délivrée par le cabinet CITYA PARADIS.

Par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 6 septembre 2018 les copropriétaires ont ratifié les comptes annuels et le budget jusqu’au 31 mars 2020.

Le 19 novembre 2018, à la suite de l’effondrement des immeubles de la [Adresse 21] le 5 novembre 2018, plusieurs immeubles dont ceux des numéros 232, [Cadastre 6], et [Cadastre 11] de l'[Adresse 18] ont été évacués et ont fait l’objet d’un périmètre de sécurité le 30 novembre 2018.

Le 5 janvier 2019, l’immeuble sis [Adresse 8] a été frappé d’un arrêté de péril imminent.

Le 22 janvier 2019 l’assemblée générale extraordinaire a voté le financement de la mission de maîtrise d’œuvre pour les travaux de mise en sécurité de l’immeuble selon l’arrêté de péril du 5 janvier 2019 pour un montant de 13.200 euros TTC.

Le 21 mars 2019 la société CITYA PARADIS a convoqué une assemblée générale extraordinaire, à laquelle aucun copropriétaire n’a été présent.

Par requête en date du mois de juin 2019, la société CITYA PARADIS a saisi le président du tribunal aux fins de voir désigner un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance en date du 2 août 2019, Maître [T] [B] a été désigné en cette qualité.

Par assignation en date du 23 septembre 2019, les consorts [C], [G] et [N] ont saisi le juge des référés aux fins de rétractation de l’ordonnance sur requête.

Par ordonnance en date du 25 septembre 2020, le juge des référés les a déboutés.

Par arrêt en date du 27 janvier 2022, la cour d’appel d'[Localité 17] a confirmé la décision déférée.

Par assignation en date du 25 octobre 2022, Monsieur [P] [C], Monsieur [H] [G] et Monsieur [Z] [N] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la SARL CITYA PARADIS aux fins de :

Vu les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil,

Dire et juger que la société CITYA PARADIS a engagé sa responsabilité à l’égard de [P] [C], [H] [G], et [Z] [N],

Condamner la société CITYA PARADIS à payer à [P] [C], la somme de 30.400 euros, à parfaire, en réparation de son entier préjudice de jouissance,

Condamner la société CITYA PARADIS à payer à [H] [G], la somme de 23.940 euros à parfaire en réparation de son entier préjudice de jouissance,

Condamner la société CITYA PARADIS à payer à [Z] [N], la somme de 22 940 euros à parfaire en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamner la société CITYA PARADIS à payer à [P] [C], [H] [G], et [Z] [N], la somme de 3000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société CITYA PARADIS à payer les entiers dépens distraits au profit de Maître Fall PARAISO.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG22/10553.

Par conclusions récapitulatives régulièrement signifiées au RPVA le 23 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, [P] [C], [H] [G], et [Z] [N] ont maintenu et actualisé leurs demandes au tribunal de :

Vu les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du code civil,

Déclarer [P] [C], [H] [G], et [Z] [N], recevables et bien-fondés en leurs demandes,

Dire et juger que la société CITYA PARADIS a engagé sa responsabilité à l’égard de [P] [C], [H] [G], et [Z] [N],

Condamner la société CITYA PARADIS à payer à [P] [C], la somme de 60.800 euros, à parfaire, en réparation de son entier préjudice de jouissance,

Condamner la société CITYA PARADIS à payer à [H] [G], la somme de 47.880 euros à parfaire en réparation de son entier préjudice de jouissance,

Condamner la société CITYA PARADIS à payer à [Z] [N], la somme de 39.667 euros à parfaire en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamner la société CITYA PARADIS à payer à [P] [C], [H] [G], et [Z] [N], la somme de 3000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société CITYA PARADIS à payer les entiers dépens distraits au profit de Maître Fall PARAISO.

Au soutien de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par chacun d’entre eux, les consorts [C], [G] et [N] affirment, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil et de l’application qui en est faite, que le défendeur a commis une faute résidant dans son abstention à engager la première phase nécessaire à la réalisation des travaux, alors même que la décision de l’assemblée des copropriétaires abondait en ce sens et que des fonds avaient été provisionnés à cette fin par les copropriétaires. Se référant aux articles 18 et 18-I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs indiquent que le syndic devait engager des travaux en raison du préjudice imminent évoqué par les arrêtés émis par le maire de [Localité 19]. Rappelant les désordres dont leur immeuble était affecté, ils précisent que l’exécution des travaux était urgente, notamment en raison de la menace que représentaient ces désordres sur la sécurité des personnes occupant l’immeuble.

Les demandeurs font par ailleurs valoir que l’assemblée des copropriétaires, par vote du 22 janvier 2019, avait approuvé la mission d’un bureau d’étude confiée à la société JC CONSULTING pour un montant prévisionnel total de 13 200 euros afin d’entamer les travaux nécessaires. Ils ajoutent avoir chacun procédé au règlement de l’appel des fonds correspondant, et expliquent que le syndic CITYA PARADIS disposait de la trésorerie nécessaire afin d’exécuter la première phase des travaux telle que mentionnée dans l’arrêté de péril du 5 janvier 2019, précisant que cette trésorerie s’élevait alors à 28 050 euros. Les consorts [C], [G] et [N] reprochent également au défendeur de n’avoir engagé aucune action auprès du maire, alors même que celui-ci y était tenu, conformément aux dispositions de l’alinéa 3 de l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation.

Ils ajoutent par ailleurs que le défendeur a commis une faute en abandonnant la copropriété en sollicitant la désignation d’un administrateur judiciaire suivant ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille en date du 2 août 2019.

S’agissant du préjudice dont ils sollicitent réparation, les consorts [C], [G] et [N] soutiennent avoir personnellement été privés de la jouissance de leur bien depuis le 19 novembre 2018. Monsieur [P] [C] précise avoir engagé des frais afin de se reloger, et évalue la valeur locative de son appartement à un montant mensuel de 800 euros. Il chiffre ainsi son préjudice à 60 800 euros.

Monsieur [H] [G] indique avoir été relogé dans un hôtel durant plusieurs mois, avant de se reloger à ses frais. Il précise que la valeur locative de son appartement est estimée à 630 euros par mois. Il chiffre ainsi son préjudice à 47 880 euros.

Enfin, Monsieur [Z] [N], affirme avoir subi une perte locative de 34 200 euros depuis le 19 novembre 2018, en ce qu’il louait son appartement à un locataire qui lui versait un loyer mensuel de 450 euros hors charges. Il sollicite également la somme de 5 467 euros au titre de « l’hébergement de son locataire ».

Par conclusions numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 16 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SARL CITYA PARADIS demande au tribunal de :

Vu les articles 1991 et 1992 du code civil,

Rejeter toutes les demandes dirigées contre la société CITYA PARADIS,

Condamner in solidum les consorts [C], [G], et [N] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à son encontre, la société CITYA PARADIS affirme avoir procédé à l’ensemble des diligences attendues d’elle antérieurement et au cours de la survenance de l’arrêté de péril imminent du 30 novembre 2018. La société CITYA PARADIS affirme ainsi que les désordres ayant motivé les arrêtés de péril ont été causés par des écoulements d’eau qui ont engendré l’affaissement du mur mitoyen situé entre les deux immeubles des [Adresse 3] et [Adresse 8], et explique qu’une assignation avait été adressée aux propriétaires du fonds voisin, aux fins de réparation desdits dommages. Ils ajoutent que la cause de l’absence d’engagement des travaux en temps utile réside dans l’absence de paiement des charges dont les consorts [C], [G] et [N] étaient débiteurs.

La société CITYA PARADIS affirme par ailleurs qu’à la suite de la survenance de l’arrêté de péril, elle a procédé aux diligences nécessaires, notamment en engageant des procédures de recouvrement de fonds nécessaires à la réalisation des travaux, et en convoquant une assemblée

générale le 22 janvier 2019, à laquelle les conseils des copropriétaires ont assisté. Ils ajoutent avoir, au préalable, consulté des bureaux d’études structures aux fins d’obtentions de devis relatifs à la maîtrise d’œuvre des travaux.

Elle précise que c’est en raison de l’absence de paiement des charges dont les consorts [C], [G] et [N] étaient débiteurs, qu’il n’a pu être procédé à l’exécution des travaux rendus nécessaires ; en ce que la trésorerie du syndic était insuffisante à couvrir les 30 000 euros de travaux, tels qu’établis dans le devis de la société CLEMARO.

La défenderesse affirme que les consorts [C], [G] et [N] n’apportent pas la preuve de ce qu’elle n’a pas procédé au paiement de la dépense provisionnelle de 13 200 euros correspondant au coût des travaux de maîtrise d’œuvre et votée en janvier 2019 ; pas plus qu’ils n’apportent la preuve du lien de causalité existant entre la supposée absence de paiement de cette somme et le préjudice dont il est demandé réparation.

Elle rejette par ailleurs tout « abandon » de la copropriété tel qu’évoqué par les demandeurs, et rappelle que celle-ci a été placée sous administration judiciaire conformément aux dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, et que cette décision a été confirmée tant par le juge des référés que par la cour d’appel d'[Localité 16].

S’agissant du préjudice dont les demandeurs sollicitent réparation, la société CITYA PARADIS répond que ces derniers sont eux-mêmes responsables de leur propre trouble de jouissance, en ce qu’ils sont abstenus de payer pendant plusieurs années leurs charges de copropriété, mettant en difficulté financière la copropriété, et ce alors même qu’un arrêté de péril grave et imminent ayant engendré l’évacuation de l’immeuble avait été émis. Elle explique par ailleurs avoir été dessaisie de la gestion de l’immeuble à la suite de la désignation d’un administrateur judiciaire, soit antérieurement à l’arrêté pris en date du 1er mars 2021 ordonnant la destruction partielle de l’immeuble.

S’agissant du montant des sommes demandées au titre de la réparation du trouble de jouissance évoqué par les demandeurs, le défendeur expose que ces derniers ne justifient pas de la valeur locative de leurs biens respectifs, outre que la réparation du préjudice de jouissance ne correspond pas à la totalité de la valeur locative.

****

La procédure a été clôturée le 24 avril 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 septembre 2025, et mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur l’action en responsabilité à l’encontre de la société CITYA PARADIS :

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, « I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est notamment chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…) »

Aux termes de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, « Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. »

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Par application de ces textes, le syndic doit pourvoir à l’entretien, la conservation de l’immeuble, et l’administration de l’immeuble, soit en exécution des décisions prise par l’assemblée générale des copropriétaires soit en vertu de ses pouvoirs propres. Il doit par ailleurs faire réaliser les travaux urgents à la sauvegarde de l’immeuble dans le respect des conditions de l’article 37 du décret précité qui en fixe les modalités notamment en cas d’urgence. Le syndic ne peut réaliser des travaux urgents que si ces derniers peuvent être financés par le syndicat des copropriétaires, il ne lui appartient pas d’avancer les fonds.

S’il est responsable contractuellement à l’égard du syndicat des copropriétaires des fautes par lui commises durant son mandat, il peut aussi engager sa responsabilité à l’égard des tiers et des copropriétaires sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel des fautes commises dans le cadre de l’exécution de son mandat. Cela implique dans cette hypothèse la démonstration de l’existence d’une faute, d’un préjudice personnel et directement lié à celle-ci et d’un lien causalité.

Le non-respect des dispositions de l’article 18 de la loi précitée pour ne pas avoir fait réaliser les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble peut constituer une faute à l’origine de ce préjudice direct et personnel.

Toutefois, la charge de la preuve incombe aux demandeurs qui doivent de fait démontrer la défaillance du syndic dans sa mission, et le lien de causalité entre cette défaillance, et leurs préjudices.

Il n’est pas contesté que les trois arrêtés de péril imminent datés des 30 novembre 2018, 5 janvier 2019 et 1er mars 2021 ont été pris en raison des désordres affectant le mur mitoyen des immeubles situés aux [Adresse 5], consistant notamment en de larges fissures, d’une importante déformation du mur principal en partie basse du couloir du rez de chaussée, et d’un mouvement vertical dudit mur présentant un risque d’effondrement total ou partiel à court terme.

Il est reproché au syndic CITYA PARADIS de ne pas avoir engagé les travaux nécessaires en temps utile alors même que la trésorerie du syndicat des copropriétaires le permettait et qu’une décision de l’assemblée générale du 22 janvier 2019 avait voté le principe des travaux. A l’appui de cette affirmation, les demandeurs produisent notamment le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], daté du 22 janvier 2019, à laquelle les six copropriétaires ([O] [I] [U] – [C] [P] – [G] [H]- GARCIA DANIEL – [N] [Z] et [A]) étaient présents. Il ressort de la résolution n°3 dudit procès-verbal, adoptée à l’unanimité, que : « L’assemblée générale retient la proposition présentée par le Bureau d’Etudes JC CONSULTING prévue pour un montant total prévisionnel de 13 200 euros TTC. L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires (hors syndic), assurance y afférents, d’un montant total de 13 200 euros TTC seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la répartition des charges communes Générales. L’assemblée générale autorise le syndic pour financier les travaux à procéder à 1 appel de fonds prévisionnel soit 100% exigible le 25/01/2019. Les copropriétaires demandent au syndic de contacter M. [M], copropriétaire du [Adresse 13], pour qu’il règle la moitié ».

Il en ressort ainsi que les copropriétaires ont bien retenu la proposition du Bureau d’Etudes JC CONSULTING aux fins d’exécution des travaux rendus nécessaires en raison de l’émission de l’arrêté de péril imminent dressé par le Maire de la commune le 30 novembre 2018, et en ont voté la mission. Il en ressort également que le coût des travaux devait être réparti conformément à la répartition des charges communes générales, et que le syndic CITYA PARADIS avait été autorisé à procéder à un appel de fonds prévisionnel exigible dans sa totalité au 25 janvier 2019 ; outre le règlement par moitié des frais par Monsieur [M].

Il résulte de l’attestation de règlement produite par les demandeurs et la défenderesse, que Monsieur [M] a bien procédé au versement de la somme de 14 850 euros entre les mains du syndic CITYA PARADIS, le 25 octobre 2018, conformément au protocole transactionnel conclu le 16 février 2018.

Les attestations de règlement versées aux débats mettent en lumière que le 29 janvier 2019, Monsieur [C] [P] a versé un chèque de 2 468,40 euros au titre de la « mission maîtrise d’œuvre » sur une quote-part totale de 10 741,66 euros au titre de l’appel de fonds pour les travaux ; que Monsieur [G] [H] a versé un chèque de 1 707 euros au titre de la mission maîtrise d’œuvre sur une quote-part de 7 410,02 euros au titre du montant de l’appel de fonds pour l’exécution des travaux ; et que Monsieur [N] [Z] a versé, quant à lui, un total de 3 544 euros (un chèque de 1914 euros et deux chèques de 815 euros) au titre de la mission maîtrise d’œuvre, pour une quote-part totale de 8 329,09 euros.

Les demandeurs produisent par ailleurs le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires en date du 28 septembre 2017, dont la résolution numéro 5 portait sur le vote de l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice N+2 du 1er avril 2018 au 31 mars 2019, ledit budget étant arrêté à la somme de 9 000 euros TTC. De même, est produit le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 06 septembre 2018, dans lequel figure l’approbation du budget prévisionnel du 1Er avril 2019 au 31 mars 2020, arrêté à la somme de 9 040 euros TTC.

Enfin, plusieurs arrêtés de comptes du syndicat des copropriétaires datant de différentes périodes, sont produits.

C’est au regard de l’ensemble de ces éléments que les demandeurs soutiennent que la société CITYA PARADIS détenait les fonds nécessaires à l’engagement de la première phase nécessaire à la réalisation des travaux, dont le coût était évalué à 11 000 euros hors taxes selon devis du Bureau d’Etudes JC CONSULTING, et aurait commis une faute en s’abstenant d’y procéder.

Or, la situation financière du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] doit être analysée en tenant compte de l’ensemble des éléments comptables afférents, afin de déterminer s’il était alors en mesure de mettre à exécution la première phase des travaux.

Tout d’abord, il convient de rappeler que le budget prévisionnel voté chaque année correspond à des fonds affectés à des postes de dépenses précis dont la détermination relève du syndic, assisté par le conseil syndical, comme cela est précisé dans la résolution portant approbation du budget prévisionnel.

Par ailleurs, si les budgets prévisionnels ont effectivement été votés lors des assemblées générales annuelles, les appels provisionnels à proportion du budget voté sont exécutés en 4 trimestres égaux et exigibles, le premier jour de chaque trimestre, ce qui permet de recouvrer la somme votée au titre du budget prévisionnel qui entend préétablir les sommes à venir pour l’année N+1 appelées au titre du fonctionnement d’une copropriété. Autrement dit, le vote du budget ne signifie pas la mise à disposition immédiate des fonds, les copropriétaires étant tenus de verser la quote-part mise à leur charge, à la date prévue, pas plus que cela ne signifie que ce sont des fonds disponibles.

Or, les différents arrêtés et relevés de comptes produits à la fois par les demandeurs et la défenderesse, mettent en évidence que depuis 2012, la balance des copropriétaires n’a cessé d’être déficitaire. Ainsi, au 30 novembre 2018, soit le jour de l’émission du premier arrêté de péril imminent par le maire enjoignant l’exécution urgente de travaux, la balance des copropriétaires présentait un solde créditeur de 2 845,26 euros, somme bien inférieure au solde débiteur d’un montant de 23 633,14 euros. Par conséquent, à cette même date, la balance des copropriétaires présentait un déficit de 20 787,88 euros, émanant essentiellement du non-paiement de leurs charges par les copropriétaires, dont notamment les consorts [C], [G] et [N] ; étant précisé que Monsieur [G] présentait alors une dette de 11 351,17 euros, et que celle de Monsieur [N] s’élevait à 7 737,73 euros.

De surcroît, il résulte des pièces versées par la société CITYA PARADIS, qu’en sa qualité de syndic elle a procédé à plusieurs opérations de recouvrement quelques mois après l’émission du premier arrêté de péril, et préalablement à l’engagement de travaux, visant notamment les consorts [C], [G] et [N], mais qu’en dépit de ces mesures, la balance du syndicat des copropriétaires est demeurée largement déficitaire.

En effet, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [N] [Z] le 13 décembre 2018, par le syndic et vient mettre en évidence que ce dernier était débiteur d’une somme de 7 918,74 euros au titre de ses charges de copropriété à cette date. Un commandement de payer a également été signifié à Monsieur [C] le 19 décembre 2018 par le syndic, en raison de sa dette au titre des charges de copropriété, d’un montant de 4 286,32 euros.

Monsieur [H] [G], quant à lui, a été condamné, le 09 octobre 2017, à payer au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic CITYA PARADIS, une somme de 1 309,13 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant de janvier 2015 à avril 2017, par décision rendue par le président du tribunal d’instance de Marseille le 09 octobre 2017.

Ainsi, depuis 2012, la balance des copropriétaires n’a cessé d’être déficitaire. C’est notamment ce que révèle l’analyse de la situation comptable du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], établie par Maître [T] [B] le 22 octobre 2019, en sa qualité d’administrateur judiciaire de l’immeuble. L’administrateur judiciaire constate, de surcroît, qu’à compter du 31 mars 2013, la dette accumulée des copropriétaires a été, chaque année, bien supérieure aux budgets successivement votés, et n’a cessé de représenter au moins le double du budget. Ainsi, Maître [T] [B] notait qu’au 31 mars 2019, soit plus de deux mois après l’émission du deuxième arrêté de péril, le solde débiteur des copropriétaires représentait 225% du budget alors voté, outre que le niveau des fournisseurs impayé était chiffré à 8 825,97 euros, soit 98% du budget courant annuel. Maître [T] [B] en conclut que le niveau de trésorerie, d’un montant de 23 219,66 euros demeurait faible relativement aux appels de fonds de travaux effectués qui s’élevaient à 41 281,33 euros, ce qui a notamment engendré l’impossibilité de procéder aux travaux urgents et indispensables à la sécurité de l’immeuble. Il est par ailleurs relevé qu’au 30 août 2019, la trésorerie, dont le montant était de 12 602,80 euros demeurait insuffisante « puisque les appels travaux effectués à cette date totalisent 94 255,64 euros ». Au 22 octobre 2019, la situation des soldes copropriétaires affichait un solde débiteur de 69 910,67 euros. Il en ressort que l’état de la trésorerie des copropriétaires, largement déficitaire, ne permettait pas d’engager les travaux visés dans l’arrêté de mise en péril du 05 janvier 2019.

Ces éléments avaient par ailleurs été relevés par le tribunal judiciaire de Marseille dans son ordonnance du 25 septembre 2020 disant n’y avoir lieu à rétractation de l’ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance de Marseille du 2 août 2019 relative à la désignation d’un administrateur provisoire pour la copropriété du [Adresse 8] ; puis par la Cour d’appel d'[Localité 17], dont la motivation de l’arrêt met en avant l’état particulièrement déficitaire de la balance de la copropriété, ainsi que l’insuffisance du solde de trésorerie au regard « des soldes débiteurs des copropriétaires, des dettes non payées et des travaux urgents et conséquents à réaliser ». A ce titre, il convient de rappeler que la présente décision n’a aucunement vocation à juger des précédentes décisions de justice rendues contradictoirement, définitivement et revêtues de l’autorité de la chose jugée. Tout moyen présenté en ce sens, et toute remise en cause de telles décisions sont par conséquent inopérants et inopportuns.

Il convient par ailleurs de mentionner que le versement ponctuel d’une somme d’un montant résiduel comparativement à la quote-part attribuée à chacun des copropriétaires ne saurait suffire à couvrir le coût des travaux à entreprendre, étant entendu par ailleurs, que la balance des copropriétaires se révèle largement déficitaire.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments, que si les consorts [Z], [C] et [G] ont procédé à des premiers règlements de fonds nécessaires à l’exécution des travaux, auxquels il convient d’ajouter la somme de 14 850 euros versée par Monsieur [M] au titre de l’exécution de l’accord transactionnel, il n’en demeure pas moins que la situation comptable globale du syndicat des copropriétaires était largement insuffisante à assurer le paiement des travaux rendus nécessaires, dont le coût était évalué à plus de 30 000 euros.

Par conséquent, il ne saurait être reproché au syndic CITYA PARADIS une faute dans sa gestion de l’immeuble situé au [Adresse 8].

Par ailleurs, il convient de relever que le 23 janvier 2017, la société CLEMARO a adressé un devis portant sur des travaux correspondant à la remise en état du mur mitoyen des [Adresse 7] et [Adresse 12], pour un coût total de 31 053 euros, soit bien avant la survenance du premier arrêté de péril du 30 novembre 2018. La mise à exécution des travaux avait d’ailleurs été votée à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 septembre 2017, comme cela ressort de la résolution n°10 du procès-verbal portant sur les travaux de « reprise du mur porteur de l’immeuble avec finition et enduit sur le mur et fourniture et pose d’un carrelage ».

A cette fin, l’assemblée générale avait retenu la proposition effectuée par l’entreprise CLEMARO, et il avait été convenu que le coût de 29 700 euros serait réparti selon clé de répartition des charges générales. Deux appels de fonds prévisionnels étaient prévus les 1er décembre 2017 et 1er juin 2018. Il était alors précisé que la quote-part de Monsieur [N] serait financée par obtention d’un crédit de copropriété, ou à défaut, par la mise en place d’un échéancier par le syndic. Suivant résolution n°14, l’assemblée générale acceptait d’avancer la quote-part des travaux du copropriétaire [G] [H] à hauteur de 4 025,30 euros. Or, par délibération de l’assemblée générale du 06 septembre 2018, les copropriétaires, ont voté, à l’unanimité des présents, l’annulation du second appel de fonds du 1er juin 2018 correspondant aux travaux du mur, d’un montant de 15 591,15 euros, en raison du protocole signé avec Monsieur [M]. Il ressort de l’analyse budgétaire établie par Maître [T] [B], que chacun des copropriétaires ayant contribué audit paiement a été remboursé. Ainsi, il ne saurait être reproché à la société CITYA PARADIS, un manque de diligences, alors que celle-ci avait, dès le mois de janvier 2017, entamé des démarches afin de procéder à la réparation du mur mitoyen litigieux, et que les copropriétaires ont, de leur propre initiative, mis un terme à un tel processus, par le vote de la restitution des fonds versés au titre du second appel des fonds relatifs aux travaux du mur. Relevons enfin que les facilités de paiement mises en place afin de couvrir les quotes-parts que devaient financer Messieurs [G] et [N] illustrent leur incapacité à financer des travaux d’ampleur, dont le coût est évalué à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société CITYA PARADIS n’a commis aucune faute dans la gestion de la copropriété des consorts [C], [G] et [N], étant entendu que les fonds nécessaires à l’exécution des travaux n’étaient pas réunis, et que la balance des copropriétaires est déficitaire depuis de nombreuses années. Il convient ainsi de rappeler que les fonds propres du syndic ne sauraient servir à financer des travaux d’urgence, et que les budgets prévisionnels votés ont vocation à alimenter les postes de dépense comprenant les charges courantes d’un immeuble en copropriété. Par ailleurs, la désignation d’un administrateur provisoire ne saurait être assimilée à un « abandon » de la copropriété, et ce d’autant que celle-ci a été ordonnée par décisions de justice et confirmée par la cour d’appel d'[Localité 17], et que les deux conditions étaient réunies.

Par conséquent, en l’absence de faute du syndic CITYA PARADIS dans la gestion de la copropriété située au [Adresse 8], les consorts [C], [G] et [N] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Messieurs [P] [C], [H] [G], et [Z] [N] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [P] [C], [H] [G] et [Z] [N] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[P] [C], [H] [G] et [Z] [N] seront chacun condamnés à payer à la société CITYA PARADIS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire ;

DEBOUTE [P] [C], [H] [G] et [Z] [N] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société CITYA PARADIS,

CONDAMNE [P] [C], [H] [G] et [Z] [N] à payer chacun à la société CITYA PARADIS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [P] [C], [H] [G] et [Z] [N] aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE chacune des parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 novembre 2025.

Le Greffier Le Président