AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 FEVRIER 2026

N° RG 25/00433 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPQ3

Minute JCP n° 26/127

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, substitué par M^e Morgane BAUER, avocate au barreau de METZ, vestiaire : D505

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [H] [F]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 18 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Alexandre GASSE par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

La SA VILOGIA a donné à bail à Madame [H] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] – logement n°097780 – [Localité 2] par contrat du 1er juillet 2019, pour un loyer mensuel de 491,85 euros dont 65,41 euros de provision sur chages.

Par contrat du 2 octobre 2019, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [H] [F] un emplacement de stationnement n°097844 – emplacement n°PC02 situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 32,60 euros dont 2,60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier à Madame [H] [F] un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire le 7 novembre 2024.

La SA VILOGIA a ensuite fait assigner Madame [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [F], au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de Madame [H] [F] au paiement, à titre provisionnel, de 3 080,38 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2025 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 678,22 euros à compter du commandement de payer du 7 novembre 2024 et sur le solde à compter de la décision à intervenir,

— la condamnation de Madame [H] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 606,99 euros, tout mois commencé étant dû en intégralité et l’indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail, ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle,

— la condamnation de Madame [H] [F] aux dépens et à lui verser 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA VILOGIA était représentée par Maitre BAUER substituant Maître Alexandre GASSE, avocat au barreau de Nancy ; Madame [H] [F] bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La SA VILOGIA, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait à 3 857,63 euros au 5 décembre 2025 et que si un paiement était intervenu en novembre 2025, le fait que les paiements réalisés par Madame [F] étaient irréguliers, la conduisait à ne pas solliciter l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 12 février 2026 .

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 18 juillet 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Les baux conclus le 1er juillet 2019 et le 2 octobre 2019 contiennent une clause résolutoire (article 6 du contrat de bail du 1er juillet 2019 et article 11 du contrat du 2 octobre 2019) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié à Madame [H] [F] le 7 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 761,04 euros.

Il était en outre sollicité de Madame [H] [F] la production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs, toutefois il y a lieu de relever que dans son assignation du 16 juillet 2025, la SA VILOGIA ne sollicite le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire que du fait du défaut de régulation par Madame [F] de l’impayé de loyer et de charges dans le délai de deux mois après la signification du commandement de payer.

S’agissant du commandement de payer, il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation des baux à la date du 7 janvier 2025 à minuit du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans les baux.

En conséquence l’expulsion de Madame [H] [F] de l’appartement à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement sera ordonnée

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que Madame [H] [F] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 397,78 euros à la date du 5 décembre 2025.

Madame [H] [F], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement, à titre provisionnel, de cette somme de 3 397,78 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation pour l’appartement et l’emplacement de stationnement au 5 décembre 2025 (indemnité d’occupation due pour le mois de décembre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 761,04 euros à compter du commandement de payer (7 novembre 2024 ), et sur la somme de 636,74 euros à compter de la présente ordonnance, conformément à la demande de la SA VILOGIA.

Madame [H] [F] sera également condamnée au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour l’appartement et l’emplacement de stationnement, pour la période courant du 1er decembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 606,99 euros correspondant à celui des derniers loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice découlant pour la SA VILOGIA de l’occupation indue de ses biens, ladite indemnité n’étant due qu’au prorata du temps d’occupation des lieux et étant révisable comme l’était le loyer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VILOGIA , Madame [H] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la SA VILOGIA recevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 7 janvier 2025 à minuit du bail conclu le 1er juillet 2019 entre la SA VILOGIA et Madame [H] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] et du bail conclu le 2 octobre 2019 entre la SA VILOGIA et Madame [H] [F] concernant l’emplacement de stationnement n°097844 – emplacement n°PC02 situé [Adresse 8] , du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [F] de libérer les lieux (appartement et emplacement de stationnement) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [H] [F] à verser à la SA VILOGIA , à titre provisionnel, la somme de 3 397,78 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation au 5 décembre 2025 pour l’appartement et l’emplacement de stationnement (indemnité d’occupation due pour le mois de décembre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 761,04 euros à compter du 7 novembre 2024, et sur la somme de 636,74 euros à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [H] [F] à payer à la SA VILOGIA , à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation pour l’appartement et l’emplacement de stationnement, ce à compter du 1er decembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 606,99 euros, ladite indemnité n’étant due qu’au prorata du temps d’occupation des lieux et étant révisable comme l’était le loyer ;

CONDAMNONS Madame [H] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Madame [H] [F] à verser à la SA VILOGIA une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 12 février 2026, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,