AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00637 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LVNC

Minute JCP n° 70/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [W] [Q]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [J] [C] [B]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LE MENN-MEYER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [B]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2022, la SA d’HLM [W] (devenue [W] [Q]) a consenti à M. [J] [C] [B] et Mme [V] [D] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], entrée 2. Le loyer de était de 392,38 euros pour le logement, outre une provision sur charges de 52,03 euros.

Mme [V] [D] [R] ayant par la suite quitté le logement, M. [B] est resté seul titulaire du bail.

Par exploit du 17 juin 2025, délivré à l’étude, [W] [Q] a fait assigner M. [J] [C] [B] devant le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [C] [B] et de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

— condamner M. [J] [C] [B] à payer à la SA d’Habitation à Loyer Modéré SAS [Localité 1] :

—  à titre de provision la somme de 3812,97 euros au titre de l’arriéré de loyers selon arrêté de compte au 22 mai 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2025 sur la somme de 2337,84 euros, et à compter de la décision à intervenir pour le solde ;

—  une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 664,63 euros, représentant les loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

—  la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision ;

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025, lors de laquelle la demanderesse, comparante, a actualisé sa créance à la somme de 3581,63 euros. Elle a par ailleurs maintenu ses demandes.

M. [J] [C] [B], comparant, a indiqué avoir perdu son père le 27 décembre (2024) et être allé au CAMEROUN. Il a indiqué avoir contacté [W] en vue de la mise en place d’un échelonnement. Il a indiqué pouvoir régler 1000 euros par mois, loyer courant inclus, pour apurer sa dette. Il a indiqué avoir effectué la veille de l’audience un virement de 1000 euros. Il a indiqué souhaiter rester dans le logement. Il a indiqué pouvoir régler l’arriéré en 4 mois. Il a précisé être au chômage et percevoir 1750 euros par mois. Il a ajouté avoir postulé pour un emploi chez HERACLES, et avoir une promesse d’embauche pour janvier 2025. Il a ajouté que depuis mai 2025, il règle déjà 800 euros par mois au lieu de 680 euros par mois.

[W] a indiqué accepter un règlement échelonné, mais s’est opposée à un renvoi de l’affaire.

Le tribunal a invité le demandeur à verser la preuve de ses versements avant le 22 décembre 2025.

Par mail du 5 janvier 2026, à la demande du Tribunal, [W] a adressé au tribunal la preuve de 2 versements effectués par M. [B] les 26 novembre et 23 décembre 2025, à hauteur de 1000 euros chacun. Un décompte établi au 5 janvier 2026 était joint au mail.

[W] a également précisé que Mme [V] [D] [R] avait quitté le logement le 13 juillet 2021, sans pouvoir en préciser les modalités au regard de l’ancienneté de ce départ. Une copie-écran de logiciel était fournie afin de justifier de la date précitée.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés plusieurs mois avant l’assignation en résiliation du bail, en l’espèce, le 03 mars 2025.

En conséquence, la demande du bailleur aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes :

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du bail et du décompte produit par la partie demanderesse, que M. [J] [C] [B] était redevable à titre de provision de la somme de : 3581,63 – 160,44 ( frais de procédure décomptés le 03/09/2025) – 141,71 (frais de procédure du 17/03/2025) – 181,72 ( frais d’huissier décomptés le 17/09/2025) = 3097,76 euros représentant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 21 novembre 2025 (décompte actualisé produit à l’audience).

Il est redevable, aux termes du décompte du 5 janvier 2026, d’une somme de 2910,89 euros, dont il convient de déduire les 483,87 euros de frais d’huissier figurant au décompte. Soit une somme due, au 5 janvier 2026, de 2427,02 euros.

Il y a en effet lieu de déduire les frais d’huissier du décompte, qui ne doit concerner que les arriérés locatifs (seuls à même de conduire à la résiliation du bail). La somme totale de 483,87 euros est donc déduite desdits arriérés (ces frais restant cependant dus au titre des frais liés à la présente procédure).

Il sera condamné au paiement de cette somme de de 2427,02 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2408,82 euros, et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus de la somme.

M. [J] [C] [B] n’a pas satisfait dans le délai de deux mois au commandement délivré le 04 mars 2025. Compte tenu de l’absence de règlement dans le délai de deux mois du commandement de payer, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise le 05 mai 2025. Il y a lieu de prononcer l’expulsion de M. [J] [C] [B] et de tous occupants de son chef.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [J] [C] [B] et [W] [Q] se sont accordés pour régler la dette en plusieurs échéances, outre le paiement du loyer et des charges en cours.

Il résulte du décompte produit à l’audience que M. [B] a réglé 800 euros aux mois de mai, juin, juillet et août 2025, ainsi que 400 euros le 11 octobre et 800,84 euros le 25 octobre, aux fins d’apurement de sa dette, étant rappelé que son loyer actuel (indemnité d’occupation) s’élève à 664,63 euros.

M. [J] [C] [B] a indiqué pouvoir verser 1000 euros par mois aux fins d’apurement de sa dette locative, et pouvoir régler l’arriéré en 4 mois.

Il résulte à cet égard des précisions apportées par [W] par mail du 5 janvier 2026 que M. [B] a procédé à deux versements de 1000 euros respectivement les 26 novembre et 23 décembre 2025, de sorte que sa dette locative s’élève, au 5 janvier 2026, à 2427,02 euros (déduction faite des frais d’huissier sus-mentionnés).

Dans ces conditions, il sera accordé au locataire de procéder en plusieurs versements afin de s’acquitter de sa dette. Il y a lieu de préciser que dans les 1000 euros versés actuellement par le locataire, une somme de 664,63 euros est due au titre des indemnité d’occupation, de sorte que l’arriéré est apuré à hauteur de : 1000 – 664,63 = 335,37 euros. Il y a en conséquence lieu d’accorder à M. [B] un délai de 10 mois pour apurer sa dette locative.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période (délais de paiement), ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, en ce cas, l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Il convient de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location et majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation due par le défendeur jusqu’à la libération définitive des lieux, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail.

Sur la demande accessoire :

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

[W] [Q] a dû engager des frais pour faire valoir ses droits. Il est équitable de lui accorder une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le défendeur sera en outre condamné aux entiers frais et dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [J] [C] [B], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] – entrée 2, à compter du 05 mai 2025,

Condamne M. [J] [C] [B] à payer à [W] [Q], à titre de provision, la somme de 2427,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2025 sur la somme de 2408,82 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme,

Fixe l’indemnité d’occupation au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges locatives, et condamne M. [J] [C] [B] à son paiement à titre de provision au profit de [W] [Q], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, soit actuellement la somme de 664,63 euros, tout mois commencé étant dû en intégralité ;

CONDAMNE M. [J] [C] [B] à payer à [W] [Q], l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résilitation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision (étant rappelé que plusieurs de ces indemnités d’occupation sont incluses dans le décompte établi au 5 janvier 2026) ;

AUTORISE [W] [Q] à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, et à procéder à la régularisation des charges selon les dispositions contractuelles et la règlementation HLM ;

ACCORDE un délai à M. [J] [C] [B] pour le paiement de la somme de 2427,02 euros précitée,

AUTORISE M. [J] [C] [B] à s’acquitter de sa dette en 10 mensualités, en procédant à 9 versements d’un montant de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des provisions sur charges courantes,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

Ordonne l’expulsion de M. [J] [C] [B], ainsi que de tous occupants de son chef et de tout bien, du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] ; et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit,

Condamne M. [J] [C] [B] à payer à [W] [Q] une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [J] [C] [B] aux entiers frais et dépens de la procédure, dont une somme de 483,87 euros au titre des frais de recouvrement par huissier exposés par le bailleur, tels que figurant au décompte du 21 novembre 2025 et du 5 janvier 2026 ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

Le greffier Le Juge