COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TOTAL COPIES

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

DEMANDEUR

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 20/05135 – N° Portalis DBYB-W-B7E-M4J3

Pôle Civil section 1

Date : 12 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I RAPHAEL, RCS de [Localité 7] N° D 449.606.953, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic CYTIA, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseur : Emmanuelle VEY

[V] [J]

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 07 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 12 Décembre 2024

JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY,vice-présidente et signé par Christine CASTAING première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 12 Décembre 2024

La SCI Raphaël est propriétaire des lots n°6 à usage d’habitation situés au 2ème étage, lot n°12 (à usage de chambre de bonne) et du lot n°17 (à usage de cave) au sein d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 6] (34).

Suivant résolution n°2 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009, la SCI Raphaël a été autorisée à l’unanimité des copropriétaires à modifier l’état descriptif de division concernant les lots 26 et 27, lots résultant de la suppression du lot n°6 et emportant création de ces lots 26 et 27.

Par la suite, la SCI Raphaël a sollicité de l’assemblée générale que lui soit accordée la modification de l’état descriptif de division en vue de la suppression des lots 26, 27 en vue de la création de quatre lots : 31, 32, 33 et 34.

Au cours de l’assemblée générale du 15 septembre 2020 et par résolution n°18, la majorité des copropriétaires s’y est opposée. Par résolution n°14, il était également refusé à la SCI Raphaël l’installation de deux appareils de climatisation dans son logement telle que définie aux descriptifs et plans joints à la convocation.

Par acte d’huissier en date du 30 octobre 2020, la SCI Raphael a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire afin, notamment, qu’il prononce l’annulation des résolutions n°18 et 14 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020 et ordonne que l’état descriptif de division soit modifié conformément au document établi par LAB expertise le 9 juillet 2020.

Saisi sur incident, le juge de la mise en état a, par décision en date du 5 juin 2021, ordonné le sursis à statuer jusqu’à ce que la cour d’appel de Montpellier rende une décision définitive dans la procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 20/4409, statuant sur appel du jugement rendu le 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sous le numéro de répertoire général 17/6155.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 13 août 2024, la SCI Raphaël demande sur le fondement des articles 9, 10-1 et 11 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 4 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, de :

Juger qu’aucune clause du règlement de copropriété ne lui interdit de diviser ses lots, Prononcer l’annulation de la résolution numéro 18 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 15 septembre 2020 ; Ordonner que l’état descriptif de division soit modifié conformément au document établi par LAB Expertise en date du 9 juillet 2020 qui porte suppression des lots 26 et 27 et création des lots 31, 32, 33 et 34 ; Juger qu’il devra être procédé à une nouvelle répartition des charges de l’immeuble du [Adresse 6] suite à la division de ses lots par la SCI RaphaëlPrononcer l’annulation de la résolution numéro 14 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 15 septembre 2020 qui n’est pas motivée et constitue un abus de majorité ; L’autoriser à disposer d’une boîte aux lettres, une sonnette et un compteur électrique pour les lots numéro 33 et 34 ;L’autoriser à installer deux appareils de climatisation dans son logement dans les conditions mentionnées dans la résolution numéro 14 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 15 septembre 2020 ; Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’abus de majorité qui a été commis ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance ; Dire et juger que si elle voit sa prétention déclarée fondée, elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Raphaël fait valoir que :

Lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2020, elle a sollicité la modification de l’état descriptif de division par la suppression du lot 30 afin de le diviser en quatre lots, outre la suppression des lots 26 et 27, ce qui a été refusé.

Chaque copropriétaire a le droit de disposer librement de son lot et de le diviser comme bon lui semble à la condition que cette division ne soit pas contraire au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble,

L’accès à chacun des trois lots nouvellement créés est assuré par un quatrième lot à usage de couloir de distribution de sorte qu’il n’existe aucune atteinte à la destination de l’immeuble ou à l’intégrité des parties communes,

Si le tribunal faisait droit à la demande d’annulation des résolutions, alors il faudrait approuver le modificatif de l’état de division et la répartition des charges afférentes.

Un litige antérieur relatif à la modification de cet état descriptif de division existait entre les parties, le syndicat des copropriétaires considérant qu’une partie commune avait été annexée par la SCI Raphael, ce qui a fait l’objet d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance le 6 juillet 2020, confirmé par un arrêt de la cour, selon lequel la partie annexée était une partie privative.

Elle expose que son projet est de réunir les lots 26 et 27, pour créer un lot 30, lequel serait ensuite divisé en quatre lots, ce à quoi l’assemblée générale des copropriétaires s’est opposée en violation du règlement de copropriété.

Elle considère qu’elle subit un abus de majorité dans la mesure où cette division des lots ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, lequel ne présente pas les caractéristiques d’un immeuble bourgeois.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal sur le fondement de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

Débouter la SCI Raphaël de l’intégralité de ses demandes ; Débouter la SCI Raphaël de sa demande d’annulation des résolutions n° 14 et 18 du procès-verbal d’assemblée générale du 15 septembre 2020, Juger que la division des lots est contraire à la destination de l’immeuble, Juger que la résolution n°18 est matériellement impossible, Juger que la SCI Raphaël ne justifie pas d’une déclaration préalable de travaux, Juger que le rejet de la résolution n°14 ne constitue nullement un abus de majorité Juger que les demandes d’autorisation formulées par la SCI Raphaël outrepassent les pouvoirs de juge, Rejeter la demande d’autorisation de la SCI Raphaël à disposer d’une boîte aux lettres, une sonnette, et un compteur électrique pour les lots 33 et 34 Rejeter la demande d’autorisation de la SCI Raphaël à installer deux appareils de climatisation dans son logement dans les conditions mentionnées dans la résolution n°14 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020 Débouter la SCI Raphaël de sa demande de dommages-intérêts Condamner la SCI Raphaël au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Le syndicat de copropriétaires soutient en défense que le projet de division des lots par la SCI Raphaël est contraire à la destination de l’immeuble en ce qu’l s’agit d’une petite copropriété. Le simple fait de créer plusieurs lots va nécessairement créer des nuisances en multipliant le nombre d’occupants et risque de générer plus de dégradations et donc de charges communes. La SCI Raphaël a d’ores et déjà indiqué qu’elle entendait vendre un lot et louer un autre lot.

En outre, sur les quatre lots que la SCI Raphaël entend créer, un lot est à usage de desserte des autres lots par les parties communes, sans pour autant démontrer que les conditions légales permettent la division de son lot. Elle a prévu de céder un des lots, or l’indivision sur un des lots est réservée aux seuls titulaires d’une même unité de lot de copropriété.

Elle ne justifie pas plus avoir sollicité une autorisation d’urbanisme pour réaliser ces travaux.

S’agissant de l’annulation de la résolution relative à l’installation d’appareils de climatisation, elle prétend qu’elle serait victime d’un abus de majorité alors que les travaux d’installation affectent la façade et alors qu’elle avait de manière irrégulière procédé à une installation de ce type et que le tribunal par jugement du 23 mai 2024 l’a condamnée à supprimer cette installation sur le balcon du 2ème étage.

Il a été indiqué que l’installation devait se faire en toiture de l’immeuble et non en façade, ce qui a fait l’objet d’une autorisation au bénéfice de la SCI Kaven.

Les autres demandes d’autorisation consistant en l’installation d’une boîte aux lettres, d’une sonnette et d’appareil de climatisation ne peut prospérer dans la mesure où le juge ne peut se substituer à l’assemble générale.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats en audience collégiale du 7 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions portant les numéros 18 et 14 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020

L’action en nullité des décisions d’assemblée générale est prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, dans la mesure où elle n’invoque aucune inobservation des formalités légales et aucun dépassement de pouvoir par l’assemblée générale, il appartient à la SCI Raphaël qui sollicite l’annulation des résolutions portant les numéros 18 et 14 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020 de démontrer l’existence d’un abus de majorité, ce qui suppose que la décision votée soit sans intérêt pour la collectivité et qu’elle lui soit préjudiciable.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter aucune atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’état actuel de la jurisprudence, le droit pour un copropriétaire de diviser son lot peut être valablement limité par le règlement de copropriété, à moins que la clause restrictive ne soit pas justifiée par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation au sens de l’article 8, auquel cas elle doit être réputée non écrite.

D’autre part, lorsque la division d’un lot implique des travaux affectant les parties communes, une autorisation préalable doit être requise auprès de l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 25 b).

S’agissant du règlement de copropriété, celui-ci comprend un article 6 ainsi rédigé :

« Les propriétaires conservent la faculté d’introduire chez eux toutes modifications intérieures qu’il leur plaira sous la condition de respecter le gros œuvre de l’immeuble, les gaines, canalisations et colonnes de chutes qui font partie de la chose commune ; de ne compromettre en rien la solidité de l’édifice et de ne nuire à son esthétique ni à son harmonie. »

Cet article autorise donc expressément la division des appartements.

Le règlement de copropriété toujours en son article 3 prévoit que « Les étages sont strictement réservés à l’habitation bourgeoise paisible et honnête à l’occupation de « [Localité 8] de Famille ».

Toutefois, cette clause ne saurait faire obstacle à l’exercice de la profession libérale, du métier ou du commerce des occupants, sous réserve bien entendu que cet exercice ne trouble en rien la jouissance des tiers.

Les propriétaires ne pourront revendre ou louer qu’à des personnes de mêmes conditions, de bonne vie et mœurs. Ils sont tenus de donner connaissance des présentes dispositions à leur acquéreur ou à leur locataire sous peine pour eux de dommages et intérêts et de toutes autres sanctions judiciaires auxquelles ils s’exposent en contrevenant à cette disposition qui est un engagement formel pour chacun des copropriétaires. »

La division en lots n’est donc pas prohibée en soi, à condition que les lots ainsi créés soient occupés de manière pérenne par un locataire de bonnes mœurs.

Le syndicat de copropriétaires soulève que la création de ces lots emportera une augmentation des occupants.

Il convient toutefois de souligner qu’à l’heure actuelle la SCI Raphaël détient deux lots représentant deux appartements au 2ème étage de l’immeuble et que la division des lots telle que soumise au vote de l’assemblée générale revient à la création de quatre lots dont seuls trois lots seront occupés, le quatrième servant à desservir les autres lots. Il en résulte que de deux lots actuellement susceptibles d’occupation, la division envisagée revient à une potentielle occupation de trois lots de sorte que le Syndicat de copropriétaires ne peut soutenir que cela engendrerait a minima 2 occupants de plus puisque de deux lots occupables actuellement par la SCI Raphaël la division par suppression de deux lots entraîne création de trois lots occupable par 3 occupants et ne crée pas de surpopulation.

Par voie de conséquence, la division des lots n’altère pas le caractère de l’habitat et n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

Il ne saurait pas plus être affirmé que la division serait matériellement impossible dès lors que la SCI Raphaël envisage de créer un lot 31 destiné à desservir les autres lots à partir des parties communes. La SCI Raphaël a la possibilité d’affecter ce lot, dont elle a la libre disposition, à la desserte des lots, loués ou cédés, sans pour autant porter atteinte à l’ensemble des copropriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires ne peut affirmer que l’ensemble des lots auront des droits sur le lot 31 servant de desserte, la SCI Raphaël pouvant faire le choix de conserver la propriété de ce lot et de concéder un simple passage.

Enfin, le Syndicat de copropriétaires objecte que la SCI Raphaël n’a pas déposé de déclaration préalable de travaux avec avis de l’architecte des Bâtiments de France.

Toutefois, la résolution ne vise pas une autorisation de travaux mais une autorisation de modifier l’état descriptif de division.

En outre, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi la SCI Raphaël serait contrainte de déposer une déclaration préalable de travaux et de faire appel à l’architecte des Bâtiments de France et d’en justifier auprès du Syndicat de copropriétaires si par ailleurs, son projet n’affecte pas les parties communes ou encore la façade, fenêtres…

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI Raphaël en annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020.

Corrélativement, l’état descriptif de division sera modifié conformément au document établi par Lab Expertise en date du 9 juillet 2020 emportant suppression des lots 26 et 27 et création des lots 31, 32, 33 et34 ;

La division des anciens lots en autant de lots qu’il y a de locaux concernés impose le partage des quotes-parts de parties communes affectées aux lots d’origine entre les lots nouveaux et une nouvelle répartition des charges affectées aux lots d’origine entre les lots nouveaux.

La division doit être cohérente et le total des quotes-parts de parties communes et des quotes-parts de charges affectées aux lots nouveaux doit être égal aux quotes-parts de parties communes et aux quotes-parts de charges des lots anciens divisés.

Relativement à la nouvelle répartition des charges, il sera ordonné une répartition des charges sur la base du document Lab Expertise version 1 du 09 juillet 2020.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020

La SCI Raphaël fait valoir que le refus de l’assemblée générale de pose d’un climatiseur ne peut être contraire à l’intérêt de la copropriété et qu’il existe une inégalité de traitement entre les copropriétaires dans la mesure où d’autres copropriétaires, les époux [K] et [P] qui avaient installé des climatiseurs pour leur logement en façade et balcon, et ce sans autorisation, ont été autorisés postérieurement par ratification en AG.

Le principe d’égalité entre copropriétaires ne signifie pas que l’autorisation donnée à un copropriétaire oblige dans l’avenir à donner la même autorisation à un autre copropriétaire alors que la SCI Raphaël ne démontre pas qu’il s’agissait de travaux de même nature dans des conditions identiques.

La SCI Raphaël produit le procès-verbal d’assemblée en date du 9 avril 2019 visant une résolution 15 portant ratification a posteriori par l’assemblée générale des travaux consistant en l’installation d’un climatiseur par M. [K], propriétaire du lot 9 et résolution n°16 emportant ratification a posteriori par l’assemblée générale des travaux consistant en l’installation d’un climatiseur dans la cour privative du rez-de-chaussée par Mme et M. [P], propriétaire du lot n°29. Si les copropriétaires [K] et [P] se sont vu autorisés, a posteriori, à installer un climatiseur, il n’est produit au débat aucun détail sur la nature exacte des travaux et l’emplacement des installations si bien qu’il n’est pas possible de savoir s’ils sont identiques à ceux envisagés par la SCI Raphaël, pas plus en l’absence de pièce autre que le procès-verbal de l’assemblée.

Le syndicat des copropriétaires produit également un procès-verbal d’assemblée générale du 4 juillet 2022 et indique qu’elle a autorisé la SCI Kaven à installer un climatiseur mais en toiture.

Il ne résulte pas de cette assemblée générale mais de celle du 15 septembre 2020 qu’une telle autorisation a été donnée à la SCI Kaven.

Il a d’ailleurs été jugé le 23 mai 2024 par le présent tribunal toujours relativement à une demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 4 juillet 2022 formée par la SCI Raphaël visant la demande de la copropriété de déposer un climatiseur installé sur le balcon au deuxième étage que « Concernant les autorisations données à d’autre copropriétaires d’installer des éléments de climatisation, il est à noter que certaines de ces autorisations ont été données pour la pose d’un appareil en toiture, sur la façade côté cour intérieure et dans ladite cour intérieure et que pour les autres autorisations aucun élément ne permet de connaître le lieu de pose. »

Le tribunal a donc jugé que la SCI Raphaël ne démontrait pas que les conditions d’installation des climatiseurs des autres copropriétaires étaient comparables à celles de sa propre installation faite sans autorisation.

Enfin, sous couvert de la notion d’abus de majorité il n’appartient pas au juge de se livrer à un véritable contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

La SCI Raphaël sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de réaliser les travaux

En vertu de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en application de ces dispositions, la demande d’autorisation judiciaire de travaux n’est recevable que si un refus ferme et définitif a été opposé par l’assemblée générale.

Or, la SCI Raphaël ne démontre pas avoir sollicité cette autorisation auprès de l’assemblée générale.

Dès lors, la demande d’autorisation de travaux présentée par la SCI Raphaël ne peut prospérer, faute, pour elle, d’avoir sollicité l’autorisation en assemblée.

Le tribunal ne peut se substituer à l’assemblée générale pour accorder l’autorisation prévue par l’article 30, qu’en cas de refus injustifié de cette assemblée.

Par voie de conséquence, en l’absence de demande d’autorisation présentée à l’assemblée générale par la SCI Raphaël, le tribunal n’est pas à même de statuer.

La demande d’autorisation judiciaire de travaux doit donc être rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

Pour être accueillie dans sa demande, la SCI Raphaël doit démontrer une faute, un préjudice dans son existence et son montant, autre que le montant des frais irrépétibles, et un lien de causalité.

Dans ses conclusions, il n’existe pas de démonstration de ces trois éléments permettant d’entrer en voie de condamnation.

La SCI Raphaël sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe au principal, sera condamné aux dépens et à payer à la SCI Raphaël la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Prononce l’annulation de la résolution n°18 de l‘assemblée générale du 15 septembre 2020 ;

Ordonne que l’état descriptif de division soit modifié conformément au document établi par Lab Expertise en date du 9 juillet 2020 emportant suppression des lots 26 et 27 et création des lots 31, 32, 33 et 34 aux frais de la SCI Raphaël,

Ordonne une nouvelle répartition des charges de la copropriété [Adresse 6] sur la base du document Lab Expertise version 1 du 09 juillet 2020

Déboute la SCI Raphaël de ses autres demandes ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la SCI Raphaël la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la SCI Raphaël sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, la charge devant être répartie entre les autres copropriétaires,

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE