N°Minute:25/00073

DOSSIER : N° RG 24/00415 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O7KK

Copie exécutoire à

M^e Charles SALIES

expédition à

SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

le 09 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 08 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [D] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charles SALIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 03 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat avec prise d’effet au 8 octobre 2016, Monsieur [Y] [G] et Madame [D] [G] représentés par leur mandataire, l’agence FONCIA, ont donné à bail à usage d’habitation un logement situé, [Adresse 4] à [Localité 3], avec garage, à Madame [Z] [X], moyennant un loyer mensuel de 709,80 euros, outre 70 euros de provisions pour charges mensuelles.

Estimant que des loyers étaient demeurés impayés, Monsieur [Y] [G] et Madame [D] [G] ont fait signifier à Madame [Z] [X], par acte d’huissier de justice en date du 7 juillet 2023, un commandement de payer la somme principale de 1392,05 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 4 juillet 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Estimant que des loyers étaient encore demeurés impayés, Monsieur [Y] [G] et Madame [D] [G] ont fait signifier à Madame [Z] [X], par acte d’huissier de justice en date du 5 octobre 2023, un commandement de payer la somme principale de 1807,76 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 22 septembre 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Estimant que des loyers étaient toujours demeurés impayés, Monsieur [Y] [G] et Madame [D] [G] ont fait signifier à Madame [Z] [X], par acte d’huissier de justice en date du 15 mars 2024, un commandement de payer la somme principale de 2874,98 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 8 mars 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 5 juin 2024, Monsieur [Y] [G] et Madame [D] [G] ont fait assigner Madame [Z] [X] pour l’audience du 12 novembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [Z] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises révisé et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [Z] [X] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [Z] [X] à payer la somme de 3135,86 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [Z] [X] aux entiers dépens et à payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Après un renvoi à la demande de la défenderesse pour rédaction de ses conclusions, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 décembre 2024.

À cette audience, Monsieur [Y] [G] et Madame [D] [G] étaient représentés par leur conseil qui a déposé son dossier.

Madame [Z] [X] était également représentée par son conseil qui a déposé son dossier.

Par conclusions écrites, Monsieur [Y] [G] et Madame [D] [G] ont maintenu leurs demandes telles que figurant dans leur assignation ; ils ont demandé en outre que Madame [X] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Ils ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2367,60 euros arrêté au 26 novembre 2024 ainsi que le montant au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1200 euros.

Par conclusions écrites, Madame [Z] [X] a demandé au juge de :

— constater l’existence de contestations sérieuses relatives à la validité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail délivré le 14 mars 2024 ;

en conséquence,

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Monsieur [Y] [G] et Madame [D] [G]

— les condamner solidairement à verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [Z] [X] soulève des contestations dont il convient d’examiner le caractère sérieux.

Elle soulève l’irrégularité du commandement de payer délivré le 15 mars 2024 au motif qu’il aurait été délivré de mauvaise foi par les bailleurs.

Selon elle, cette mauvaise foi est caractérisée par :

— d’une part, la prescription des sommes demandées avant le 5 juin 2021, soit trois années avant la date de délivrance de l’assignation.

Pour soutenir la mauvaise foi de ses bailleurs, Madame [X] soutient les avoir alertés sur cette prescription à plusieurs reprises.

— d’autre part, l’absence d’indexation du loyer en 2019, 2020 et 2022.

Madame [X] indique que les bailleurs ont manifesté leur volonté, conformément aux dispositions légales, d’indexer le loyer en 2018, 2021 et 2023 mais que tel n’a pas été le cas en 2019, 2020 et 2022, années pendant lesquelles elle n’a jamais reçu aucun courrier.

Les bailleurs ne sauraient venir réclamer un loyer indexé ; dès lors, le commandement serait erroné.

Au soutien de ses contestations, elle produit des courriers en date du 2 décembre 2018 et 28 mai 2019 dans lesquels elle réclame les quittances de loyer et les justificatifs de régularisations de charges.

Elle produit également un courrier en date du 7 novembre 2023 suite à la délivrance du commandement de payer du 5 octobre 2023, réitéré le 15 mars 2024 suite à la délivrance du commandement en date du 15 mars 2024, dans lequel elle indique n’avoir reçu les révisions de loyers que pour les années 2018, 2021 et 2023 et rappelle n’avoir pas reçu les quittances de loyers ni les régularisations de charges.

Elle produit enfin un courrier de l’agence FONCIA du 5 décembre 2023 qui indique lui fournir les justificatifs demandés, notamment les régularisations de charges des trois dernières années, relève qu’aucune prescription ne peut être acquise, les paiements récents s’imputant sur les dettes les plus anciennes et précise qu’aucune quittance se saurait être délivrée en raison de la situation d’impayés.

De leur côté, Monsieur et Madame [G] soutiennent que :

— d’une part, aucune prescription n’existe puisque les paiements les plus récents se sont imputés sur les dettes les plus anciennes conformément aux dispositions des articles 1256 et 1342-10 du code civil

— d’autre part, concernant les indexations de loyer, Madame [X] en a été informée par l’envoi des appels de loyers et en a été avisée par courrier.

Au soutien de leurs affirmations, ils produisent des courriers en date des 22 septembre 2020, 16 septembre 2021, 6 septembre 2022, 18 septembre 2023 et 12 septembre 2024 informant la locataire des révisions de loyer.

Il convient de rappeler qu’une contestation doit être qualifiée de sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, un débat au fond est rendu nécessaire pour identifier une éventuelle prescription qui peut légitimement être soulevée dans ce dossier mais également identifier la réalité de l’information de la locataire sur les révisions de son loyer, les bailleurs produisant des courriers dont il n’est pas démontré qu’ils ont été reçus par la locataire, débat qui échappe nécessairement à la compétence du juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [G] et Madame [D] [G] seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes sur ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G] et Madame [D] [G] aux dépens

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS