N° RG 22/03144 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WQSP

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 Janvier 2024

50G

N° RG 22/03144

N° Portalis DBX6-W-B7G-WQSP

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

[L] [F],

[R] [S]

C/

[X] [N],

[Z] [K] épouse [N]

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX

Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Anne MURE, Vice-Présidente,

Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente, magistrat rédacteur,

Madame Sandrine PINAULT, Juge

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 12 Septembre 2023,

Délibéré au 19 Décembre 2023 et prorogé au 23 Janvier 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [L] [F]

né le 12 Mai 1954 à [Localité 11] (MEURTHE-ET-MOSELLE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [R] [S]

née le 30 Mars 1957 à [Localité 6] (GERS)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [X] [N]

né le 16 Avril 1946 à [Localité 10] (ALLEMAGNE)

de nationalité Française

Domicilé chez Me [H] [O], notaire,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [Z] [K] épouse [N]

née le 23 Décembre 1947 à [Localité 9] (HAUTS-DE-SEINE)

de nationalité Française

Domicilié chez Me [H] [O], notaire,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

***************************

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [F] et Madame [R] [S] ont consenti à Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [K] épouse [N], par acte reçu le 20 octobre 2021 par Maître [U] [A], notaire à [Localité 7] (Lot-et-Garonne), une promesse de vente des lots 26 et 27 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], [Adresse 4] à [Localité 8] constitués d’un appartement au premier étage et d’un garage et un local au rez-de-chaussée, au prix de 880.000 euros, pour une durée expirant le 17 décembre 2021 à seize heures, sous la condition suspensive particulière de vente par le bénéficiaire d’un bien immobilier lui appartenant sis à [Localité 12] dans le [Localité 12].

Invoquant le refus fautif des acquéreurs de se présenter à la signature de l’acte de vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées et toutes les conditions relatives à l’exécution de la signature étaient remplies, Monsieur [F] et Madame [S] ont assigné les époux [N] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux suivant exploit délivré le 26 avril 2022, aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale contractuelle.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2023, Monsieur [F] et Madame [S] demandent, au visa des articles 1231-5 et suivants et 1103 du code civil, de voir :

— condamner les époux [N] à leur payer la somme de 88.800 euros sur le fondement de la clause pénale contractuelle

A défaut,

— dire et juger que l’indemnité d’immobilisation de 40.000 euros séquestrée entre les mains de Maître [A] leur est acquise

En tant que de besoin,

— condamner les époux [N] à leur payer la somme de 40.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation de leur bien immobilier

En tout état de cause,

— débouter les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes en tant qu’irrecevables et mal fondées

— condamner les époux [N] à leur payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les mêmes aux entiers dépens

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Ils font valoir que toutes les conditions suspensives, de droit commun et particulières, ont été réalisées et que toutes les conditions relatives à l’exécution de la signature de l’acte de vente étaient donc remplies, que le refus des acquéreurs de se présenter à la signature de l’acte de vente est injustifié et constitutif d’une faute leur ayant causé d’importants préjudices et les autorisant à solliciter l’application des dispositions contractuelles prévoyant le versement d’une somme de 88.800 euros à titre de clause pénale ; qu’à titre subsidiaire, l’indemnité d’immobilisation leur est acquise dès lors que la vente promise n’est pas intervenue selon les modalités et délais prévus à la promesse.

Ils réfutent toute manœuvre dolosive ou manquement aux obligations de loyauté et d’informations précontractuelles au préjudice des époux [N] relativement au projet de location du local commercial du rez-de-chaussée à la société Carrefour Proximité France qu’ils ignoraient avant la signature de la promesse unilatérale de vente et jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2021 et affirment qu’aucune modification matérielle du bien objet de la promesse n’est intervenue postérieurement à la promesse de vente.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, Monsieur et Madame [X] et [Z] [N] demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1104 et 1112-1 du code civil, L271-1 du code de la construction et de l’habitation, 1103 du code civil, 1235-1 et 1343-5 du code civil, de :

A titre principal

— rejeter l’ensemble des demandes des consorts [F]

A titre subsidiaire

— limiter le montant de la clause pénale à la somme de 5.000 euros

— leur octroyer un délai de paiement de 24 mois

— suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens exposés dans le cadre de la présente procédure

En toutes hypothèses

— ordonner la libération de la somme de 40.000 euros séquestrée en l’étude de Maître [A] à titre d’indemnité d’immobilisation à leur profit

— condamner in solidum les consorts [F] [S] à leur payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner in solidum les consorts [F] [S] au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent qu’ils ont signé une promesse de vente concernant un appartement de standing situé au-dessus d’un caviste confidentiel et d’un entrepôt de stockage de peinture et que 10 jours avant la signature définitive, ils ont découvert qu’un supermarché était sur le point de s’installer au rez-de-chaussée de l’immeuble soit exactement sous leurs fenêtres ; que les vendeurs, qui ne pouvaient ignorer le projet litigieux et en étaient manifestement informés, se sont abstenus de leur révéler cette information déterminante, se rendant ainsi coupables d’une manœuvre dolosive à leur égard et en tout état de cause d’un manquement aux obligations de loyauté et d’information précontractuelles, entraînant la nullité de la promesse litigieuse et des engagements qu’elle contient, que l’objet de la promesse, un appartement de standing situé au calme dans une petite copropriété, a été modifié dès lors qu’il s’agissait par la suite de réitérer la vente d’un appartement situé au-dessus d’un supermarché de plus de 300 m2 de sorte que l’accord initial est nul et à tout le moins caduc.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juillet 2023, fixant l’affaire pour être plaidée à l’audience en formation collégiale du 12 septembre 2023.

Les parties ont été invitées à produire des notes en délibéré au sujet du caractère unilatéral de la promesse de vente et de l’absence de levée d’option par les époux [N] avant l’expiration du délai octroyé.

Par une note en délibéré communiquée le 19 septembre 2023, complétée le 28 septembre 2023, les consorts [F]-[S] ne contestent pas le caractère unilatéral de la promesse et soutiennent qu’ils restent néanmoins bien fondés à solliciter, à titre principal, le paiement de la clause pénale et à titre subsidiaire, le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par une note en délibéré communiquée le 22 septembre 2023, les époux [N] soutiennent qu’en vertu de la promesse unilatérale de vente, ils disposaient d’une option discrétionnaire d’acquérir ou non le bien promis et que n’ayant pas levé l’option, ils se sont trouvés libres de tout engagement et de tout paiement à l’égard des promettants, les sanctions financières, clause pénale comme indemnité d’immobilisation, n’étant encourues que dans l’hypothèse où une fois l’option levée, ils auraient refusé de réitérer.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

La qualification de la promesse de vente du 20 octobre 2021 ne fait pas débat entre les parties, s’agissant d’une promesse unilatérale aux termes de laquelle Monsieur [L] [F] et Madame [R] [S], promettant, ont consenti à Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [K], bénéficiaire, la faculté d’acquérir les biens litigieux et les époux [N] ont accepté la promesse de vente en tant que promesse mais se sont réservés la faculté d’en demander ou non la réalisation, la réalisation de la promesse consentie pour une durée expirant le 17 décembre 2021 à seize heures ayant lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant au prix de la vente et aux frais, soit par la levée d’option faite auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes, accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant au prix de la vente et aux frais par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus.

Dès lors, en l’absence de toute levée d’option par le bénéficiaire de la promesse, la promesse de vente est caduque.

En conséquence, les consorts [F]-[S] ne peuvent être fondés à demander la mise en œuvre de la clause pénale prévue à la promesse, devenue caduque par le seul effet de l’absence de levée d’option par les époux [N] qui disposaient à ce titre d’un droit et non d’un devoir d’opter pour la conclusion de la vente, quand bien même les conditions suspensives prévues au contrat auraient été réalisées dans le délai prévu.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat comme le prix de l’immobilisation de l’immeuble pendant la durée de la promesse de vente, elle est en principe acquise dans son intégralité au promettant même si le bénéficiaire a fait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.

Toutefois, il est prévu qu’elle sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévaut de l’un des cas visés au contrat, parmi lesquels le fait que les biens promis se révéleraient faire l’objet de mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou encore le fait que la non-rélisation de la vente promise serait imputable au seul promettant, au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire.

En l’espèce, la promesse de vente expirait le 17 décembre 2021.

Par lettre recommandée du 14 décembre 2021 avec accusé de réception signé le 16 décembre 2021, les époux [N] ont notifié au notaire, Maître [U] [A], leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation faute pour la vente de pouvoir se réaliser du fait de l’installation d’un supermarché au rez-de-chaussée de l’immeuble votée à l’unanimité des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2021, dont ils n’ont pas été informés de la part des consorts [F]-[S] et qui compromet notamment la tranquilité des lieux, élément déterminant de leur consentement.

La non-réalisation de la vente portant sur le bien décrit et aux conditions prévues à la promesse unilatérale de vente du 20 octobre 2021 est incontestablement imputable au promettant, qui ne justifie pas et ne peut sérieusement soutenir avoir ignoré le projet d’installation du supermarché au rez-de-chaussée de l’immeuble jusqu’à l’assemblée générale du 29 novembre 2021 et ne l’a jamais évoqué auprès de l’aquéreur, y compris après cette date, alors qu’il implique incontestablement une modification du bien promis s’agissant du rez-de-chaussée et de la façade de la copropriété ainsi que l’environnement immédiat du bien, en dépit de son devoir précontractuel d’information, quant au voisinage dans l’immeuble notamment.

Partant, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée aux époux [N].

Les consorts [F]-[S] seront déboutés de leur demande tendant à voir dire que l’indemnité d’immobilisation de 40.000 euros séquestrée entre les mains de Maître [A] leur est acquise et il sera fait droit à la demande des époux [N] en ce qu’ils réclament de voir ordonner la libération de la dite somme à leur profit.

N° RG 22/03144 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WQSP

Les consorts [F]-[S] seront condamnés in solidum à payer aux époux [N], en réparation du préjudice incontestablement causé par l’indisponibilité durant plus de deux années de la somme de 40.000 euros leur revenant, une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Succombant, les consorts [F]-[S] supporteront les dépens.

L’équité commande d’allouer aux défendeurs une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [L] [F] et Madame [R] [S] de l’ensemble de leurs demandes;

ORDONNE la libération de la somme de 40.000 euros séquestrée en l’étude de Maître [U] [A] à titre d’indemnité d’immobilisation au profit de Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [K] épouse [N] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [R] [S] à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [K] épouse [N], ensemble, la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [R] [S] à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [K] épouse [N], ensemble, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [F] et Madame [R] [S] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,