N°Minute:25/01439

DOSSIER : N° RG 25/01346 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QBLD

expédition à

M^e Florent CLAPAREDE

M^e Flora AIGUESVIVES

le 1er décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 26 Novembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Mélanie GARCIA, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [Z]

née le 13 Avril 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-7378 du 06/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [D] [O] [B] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 04 Novembre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 26 Novembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 3 avril 2021, Madame [D] [O] [B] [P] a donné à bail à Madame [G] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 875 euros, charges comprises.

Dans le contrat, il est spécifié que la maison dispose de 5 pièces et dans l’état des lieux d’entrée, 3 chambres, une salle de bain et deux WC.

Le 6 février 2025, l’Agence Régionale de Santé de l’Hérault a déposé un rapport d’insalubrité au regard de différents désordres tenant notamment à l’absence de ventilation suffisante, l’absence d’étanchéité des menuiseries, l’existence de pièces avec une hauteur sous plafond insuffisante, des remontées d’eaux usées, une isolation insuffisante, une installation électrique non sécurisée, la présence de pièces principales ne répondant pas aux dispositions réglementaires en vigueur.

Par arrêté préfectoral en date du 26 février 2025, le Préfet de l’Hérault a mis en demeure Madame [D] [O] [B] [P] de mettre en sécurité l’installation électrique dans un délai de 15 jours.

Par arrêté préfectoral en date du 16 avril 2025, le Préfet de l’Hérault a mis en demeure Madame [D] [O] [B] [P] de réaliser les travaux nécessaires à faire cesser la situation d’insalubrité, listés dans l’arrêté, et ce, sous dans un délai de six mois à compter de la notification de l’arrêté et a interdit temporairement l’habitation du logement pendant le temps des travaux et ce, dans un délai de deux mois.

Par courrier en date du 26 juin 2025, le conseil de Madame [D] [B] a indiqué à Madame [Z] que les pièces ne respectant pas la hauteur sous plafond règlementaire devront être réaménagées pour ne plus être utilisées comme pièces principales, de même la pièce du rez de chaussée affectée d’humidité devra être condamnée. Il a proposé de réduire le montant du loyer à la somme de 650 euros à compter de la levée de l’arrêté.

Par courrier en date du 9 juillet 2025, Madame [G] [Z] a refusé cette proposition, rappelant qu’elle a loué une maison avec trois chambres et qu’elle ne peut en condamner deux, que les travaux électriques ne sont pas terminés et qu’aucune main levée de l’insalubrité n’a été réalisée.

Le 21 juillet 2025, l’association GEFOSAT a rendu un rapport de pré-visite pour la levée de l’insalubrité concluant que les travaux concernant le rez de chaussée n’avaient pas été réalisés, les propriétaires considérant que les pièces ne sont pas des pièces de vie et que certains travaux demeuraient à reprendre, notamment la mise en place ou la révision de la VMC, le revêtement de sol de la chambre 3 et divers travaux d’électricité pour obtenir un diagnostic conforme.

Pa rapport en date du 22 septembre 2025, Activ’EXPERTISE a réalisé un diagnostic électrique.

Par ordonnance en date du 14 octobre 2025, Madame [G] [Z] a été autorisée à assigner en référé d’heure à heure Madame [D] [O] [B] [P] à l’audience du 22 octobre 2025.

***

Par acte d’huissier de justice en date du 22 octobre 2025, signifié à étude, Madame [G] [Z] a fait assigner Madame [D] [O] [B] [P], à l’audience du 28 octobre 2025, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant en référé, et lui demande, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de :

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties à l’audience du 4 novembre 2025.

A l’audience du 4 novembre 2025, Madame [G] [Z] était représentée par son conseil.

Madame [D] [O] [B] [P] était également représentée par son conseil.

Les conseils ont développé oralement leurs conclusions et ont déposé leur dossier.

Madame [G] [Z] a maintenu les termes de son assignation.

Par conclusions écrites, Madame [D] [O] [B] [P] a demandé au juge de :

➢

juger que l’ensemble des travaux prescrits par l'[Localité 3] a été réalisé➢juger que Madame [Z] a réalisé elle-même un branchement électrique entrainant un désordre➢débouter Madame [Z] de sa demande de travaux➢débouter Madame [Z] de sa demande d’expertise judiciaire compte tenu du fait que l’ensemble des travaux a été réalisé,➢débouter Madame [Z] de sa demande de provision à hauteur de 3000 euros tenant au fait que la demande d’expertise n’est pas fondée➢débouter Madame [Z] de sa demande de provision à hauteur de 5000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,➢condamner Madame [Z] au paiement du loyer du mois de février 2025, soit la somme de 360 euros,➢débouter Madame [Z] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [D] [O] [B] [P] soulève des contestations aux demandes de Madame [G] [Z].

Il y a donc lieu d’examiner le caractère sérieux de ces contestations, susceptibles de rendre incompétent le juge des référés.

Concernant les travaux électriques, il convient de constater que la bailleresse a réalisé divers travaux pour remédier aux désordres relavés par l'[Localité 3].

Les parties produisent des pièces démontrant que le conjoint de la locataire a installé un branchement secondaire et ainsi modifié le tableau électrique ; que par ailleurs, la locataire a refusé l’intervention de l’électricien courant octobre.

Que de son côté, la locataire produit un diagnostic électrique récent relevant encore certains points non conformes.

Concernant les travaux d’étanchéité, il existe une contestation sur le caractère habitable des pièces situées au rez de chaussée de l’habitation louée ; qu’en effet, il ressort de l’état des lieux d’entrée que trois chambres sont louées ; le plan figurant dans le rapport de l'[Localité 3] relève l’existence de 4 chambres, dont l’une au rez de chaussée ;

les rapports produits aux débats indiquent notamment que ces pièces ne peuvent être utilisées comme lieu d’habitation principale et doivent être condamnées ;

Il convient de relever que la bailleresse a proposé à la locataire de les condamner en contrepartie d’une réduction du montant du loyer ce qui a été refusé par la locataire.

Concernant les autres travaux préconisés par l'[Localité 3], la bailleresse produit un pré-rapport à la levée de l’insalubrité qui relève qu’ils ont été réalisés.

Il ressort ainsi des éléments produits aux débats et aux moyens soulevés par les parties que les contestations soulevées doivent être considérées comme sérieuses.

En effet, un débat au fond devra s’instaurer sur la question de l’habitabilité des pièces situées au rez de chaussée.

Or, il ne revient pas au juge des référés de trancher cette question qui est un préalable pour statuer sur les demandes de Madame [Z].

Dès lors, il y a lieu de déclarer irrecevable la saisine en référé et de débouter Madame [G] [Z] de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [D] [O] [B] [P] au titre du loyer impayé de février 2025

Madame [D] [O] [B] [P] sollicite la condamnation de Madame [Z] au paiement d’un loyer impayé de février 2025 sans fournir aucun décompte locatif ni justificatif, le montant réclaré ne correspondant d’ailleurs pas au montant du loyer.

Elle sera en conséquence, déboutée de sa demande.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [Z], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions et de débouter les parties de leurs demandes.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS IRRECEVABLE l’action en référé, et en conséquence, DÉBOUTONS Madame [G] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

DÉBOUTONS Madame [D] [O] [B] [P] de sa demande reconventionnelle de condamnation au titre des impayés de loyers.

CONDAMNONS Madame [G] [Z] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATONS l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS