COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/01324 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OFPD

Pôle Civil section 1

Date : 01 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [I]

né le 22 Octobre 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [S]

né le 22 Avril 1949 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Romain LABERNEDE

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 19 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 25 juillet 2025 prorogé au 01 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 01 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 27 et 30 août 2018, M. [C] [I] a signé avec M. [Y] [S] un compromis de vente en vue de l’achat d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 9] (Hérault).

La convention prévoyait que la réitération des consentements était soumise à l’exécution par le vendeur de divers travaux à savoir « remettre en état de fonctionnement la piscine, vérifier le parfait état d’étanchéité de la piscine, remettre au propre des dalles de béton autour de la piscine , repeindre en blanc l’intérieur de la maison à l’exception de la chambre tapissée située à l’étage au-dessus de la cuisine, repeindre en beige claire (…) les éléments de cuisine actuellement de couleur rouge » (page 8).

Après la réalisation d’une visite du bien par M. [I] au cours du mois de janvier 2019, la réitération de la vente est intervenue le 28 janvier 2019 devant notaire.

Les époux [I] se sont installés dans les lieux le 14 mars 2019 mais ont constaté dès le 15 février 2019 que le niveau de la piscine avait considérablement baissé. Après en avoir informé M. [S], M. [I] a déclaré ce sinistre auprès de son assureur la compagnie AVIVA.

Par actes en date du 29 septembre 2020, M. [I] a assigné en référé devant le Président du Tribunal judiciaire de Montpellier M. [S] et la société BEC DÉMOLITION afin d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 18 novembre 2020, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [K] [F] a été désigné pour la réaliser.

Le rapport d’expertise a été déposé le 2 avril 2021.

Par acte du 21 février 2022, M. [I] a fait assigner en référé M. [S] afin d’obtenir à titre principal la condamnation de ce dernier à lui verser, à titre de provision, les sommes correspondantes aux réparations des désordres constatés.

Par ordonnance du 6 juillet 2022, la demande de provision a été rejetée en raison de contestations sérieuses.

Par acte du 20 mars 2023, M. [I] a assigné M. [S] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment d’obtenir sa condamnation à réparer les préjudices subis.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [C] [I] demande au Tribunal, au visa des articles 1103 et 1217 du code civil, de :

« JUGER que M. [S] a manqué à son obligation résultant du compromis de vente signé par les parties les 27 août et 30 août 2018 soit à son obligation de remettre en état de bon fonctionnement la piscine et de s’assurer de sa bonne étanchéité.

JUGER qu’il ressort de la commune intention des parties que l’obligation de remise en bon fonctionnement de la piscine et partant, de la question de son étanchéité mise à la M. [S] est une obligation de résultat.

JUGER que M. [S] a fait preuve d’une particulière mauvaise fois dans la conclusion et l’exécution du compromis de vente.

En conséquence,

A titre principal, CONDAMNER M. [S] à payer à M. [I] la somme de 15 000 € au titre de son préjudice matériel.

Subsidiairement, CONDAMNER M. [S] à payer à M. [I] la somme de 7 843,98 € avec indexation sur l’indice BT 01 avec intérêt au taux légal jusqu’à parfait paiement, au titre du préjudice matériel

CONDAMNER M. [S] à payer à M. [I] les sommes suivantes :

—  10 000 € à parfaire, soit 2 000 € par saison, au titre du préjudice de jouissance né de l’impossibilité totale de jouir de la piscine de 2019 à 2023, somme à parfaire

—  2 000 € au titre du préjudice moral subi

CONDAMNER M. [S] à payer à M. [I] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER le requis aux entiers dépens de procédure de fond, de référé, y compris aux frais d’expertise judiciaire. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [Y] [S] sollicite à titre principal le rejet des demandes de M. [I]. A titre subsidiaire, il demande que le préjudice de M. [I] soit limité à la somme de 3 982, 38 € TTC correspondant à la reprise des ouvrages scellés uniquement. Enfin, il sollicite que M. [I] soit condamné, outre les dépens, à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que l’exécution provisoire soit écartée.

La clôture a été fixée au 22 avril 2025.

A l’issue de l’audience de plaidoirie en date du 19 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 prorogé au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exécution des obligations contractuelles découlant du compromis de vente

Le « compromis » de vente signé entre M. [S] et M. [I] les 27 et 30 août 2018 contient les conditions particulières suivantes (page 8) : « Le VENDEUR déclare et l’ACQUEREUR reconnait que divers travaux doivent être effectués, savoir :

— Remettre en état de fonctionnement la piscine,

— Vérifier le parfait état d’étanchéité de la piscine,

— Remise au propre des dalles de bétons autour de la piscine,

— Repeindre en blanc tout l’intérieur de la maison à l’exception de la chambre tapissée située à l’étage au-dessus de la cuisine.

— Repeindre en beige clair (couleur dite « coquille d’œuf ») les éléments de cuisine actuellement de couleur rouge.

Etant expressément convenu que lesdits travaux devront débuter dès la signature des présentes et être terminés impérativement au plus tard le jour de la réitération des présentes par acte authentique.

La constatation de la réalisation desdits travaux devra être effectuée contradictoirement par le vendeur et l’acquéreur aux termes d’une visite des lieux au plus tard la veille de la réitération des présentes par acte authentique. »

Invoquant cette clause, M. [I] indique que M. [S] s’est engagé contractuellement à remettre en état le fonctionnement de la piscine, ce qui suppose nécessairement de reprendre des désordres affectant son étanchéité. Ainsi, les désordres constatés à son arrivée dans les lieux illustrent à son sens le manquement de M. [S] à ses obligations contractuelles.

En défense, M. [S] allègue qu’en ayant fait réaliser ces travaux par un professionnel, il a rempli ses obligations contractuelles. Il justifie notamment de la réalisation de ses obligations en produisant les factures de la société BEC qu’il a fait intervenir. Plus précisément, il produit une facture du 26 novembre 2018 s’agissant du fonctionnement et de l’étanchéité de la piscine, dans laquelle il est indiqué que l’intervention a pour objet le « Nettoyage filtre et changement sable de filtration » et le « Contrôle fonctionnement étanchéité mise en pression tuyauterie et pompe » pour un montant de 1 008 € TTC.

Cependant, l’analyse des engagements contractuels révèle que la volonté des parties était de faire peser sur le débiteur une obligation de résultat, celui-ci s’étant engagé à atteindre un objectif déterminé, dépourvu d’aléa, dont la réalisation constituait une condition essentielle du contrat.

Or, il ressort du rapport d’expertise : « la seule chose que l’on peut affirmer c’est que l’abaissement anormal du niveau de la piscine a été dénoncé à M. [S] dès le 15/02/2019 qui confirme l’avoir baissé lui-même très certainement pour l’hivernage du bassin et qui propose d’attendre avril pour la remise en service. Cette remise en service n’est pas concluante et met en évidence une déperdition de 2 cm par jour confirmée en juin par Comptoir de l’eau. Les éléments factuels apportés au débat confirment que la fuite préexistait le jour de la vente. Le contrôle effectué par la Sté BEC DEMOLITION le 26/11/18 a tout lieu d’être remis en cause sur les conclusions formulées et cela d’autant plus que rien n’est précisé sur les moyens mis en œuvre pour effectuer les tests » (pages 9-10).

Ainsi, malgré l’intervention de la société à laquelle M. [S] avait confié l’exécution de obligations prévues dans le compromis de vente, la survenance des désordres antérieurement à la vente établit que le défendeur a manqué à ses obligations dès lors qu’il lui appartenait de réaliser les travaux convenus et exempts de désordre avant la réitération par acte authentique ainsi qu’il était convenu contractuellement avec M. [I], peu important que la persistance des désordres résulte ou non d’une faute de la société tierce à laquelle M. [S] a fait appel.

Dans ces conditions, il y a lieu de déterminer si les obligations inexécutées prévues au sein du compromis de vente conservent leurs effets juridiques après la signature de l’acte authentique ou si elles sont écartées au profit des stipulations contenues dans ce dernier acte.

Il a expressément été prévu au sein du compromis de vente que « la constatation de la réalisation desdits travaux devra être effectuée contradictoirement par le vendeur et l’acquéreur aux termes d’une visite des lieux au plus tard la veille de la réitération des présentes par acte authentique. »

La réitération de la vente par acte authentique est intervenue le 28 janvier 2019. L’acte prévoit les clauses suivantes :

— en page 5, sur la protection de l’acquéreur immobilier : « les parties déclarent que le présent acte a été précédé d’un avant-contrat sous signature privée en date à [Localité 7] du 27 août 2018 pour le VENDEUR et à [Localité 4] du 30 août 2018 pour l’ACQUEREUR.

[…]

[L’acquéreur] déclare ne pas avoir exercé cette faculté de rétractation et que les conditions de la vente sont conformes à celles de l’avant-contrat. »

— en page 6 sur les déclarations des parties : « L’ACQUEREUR déclare avoir visité le BIEN et avoir pu s’entourer de tous sachants afin d’en apprécier l’état, la consistance, l’environnement et le voisinage du BIEN et ne pas avoir connaissance d’une précédente vente ou d’un précédent avant-contrat. »

— en page 7, sur l’état du bien : « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenant cadastrale, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. ». Et sur l’état des meubles vendus « L’ACQUEREUR prend les meubles vendus dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance et ce, sans aucun recours contre LE VENDEUR. »

Il ressort ainsi de l’acte de vente que l’acquéreur a expressément reconnu avoir effectué une visite en présence de personnes compétentes, et a accepté le bien en l’état, sans émettre de réserves et en renonçant à tout recours à l’encontre du vendeur. Ces éléments, pris dans leur ensemble, font obstacle à toute action fondée sur les obligations stipulées dans les conditions particulières du compromis.

Sur le défaut de bonne foi dans la formation du contrat

L’article 1104 du code civil prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

En l’espèce, M. [I] indique que M. [S], sachant que la vente se déroulerait en hiver, avait parfaitement conscience qu’il ne pourrait vérifier si les travaux mis à la charge du vendeur avaient été réalisés dans les règles de l’art et qu’ainsi il a fait preuve de mauvaise foi au moment de la négociation et de l’exécution du contrat.

M. [I] produit à l’appui de cet argumentaire les éléments suivants :

— l’expertise amiable réalisée par M. [R] le 26 juin 2020 dans laquelle il indique que « ces fissures sont de toute évidence anciennes, antérieures à la vente. […]

Au vu de ces constats, comme nous en avons convenu avec votre expert, il apparait de façon évidente que le bassin était déjà affecté de fuites au moment de la vente, ce dont, vous ne pouviez qu’avoir connaissance.

Le fait que la Sté BEC, lors de son intervention a conclu à un bassin étanche aurait dû vous interpeler et a minima vous interroger sur son professionnalisme.

Ses conclusions faussement rassurantes, auraient dû au contraire vous amener, soit à le solliciter à nouveau, soit à faire appel à une tierce entreprise pour vérifier ce diagnostic.

En ne le faisant pas, vous faisiez volontairement reporter le risque sur les acquéreurs. »

— le rapport de M. [U] de la société Pool Compagnie qui effectue les travaux de rénovation de M. [I] et qui relève l’existence de désordres au niveau des skimmers de la piscine de type fissures ainsi que le mauvais état de la tuyauterie.

Toutefois, si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, elle ne l’autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties. Or, en l’espèce, comme précédemment indiqué, il ressort de l’acte de vente que l’acquéreur a expressément reconnu avoir effectué une visite en présence de personnes compétentes, et a accepté le bien en l’état, sans émettre de réserves et en renonçant à tout recours à l’encontre du vendeur. Au surplus, il convient de relever que les fuites sur les éléments scellés ou enterrés n’étaient pas visibles (page 11 du rapport d’expertise judiciaire) et que l’intervention de la société BEC DEMOLITION a rassuré le vendeur sur l’étanchéité de la piscine, de sorte que la mauvaise foi du vendeur n’est pas caractérisée.

Dans ces conditions, les demandes en réparation des préjudices seront rejetées.

Sur les autres chefs de demande

Les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront supportés par M. [C] [I], succombant au principal.

M. [C] [I] sera condamné en outre à verser à M. [Y] [S] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la condamnation de M. [Y] [S] à indemniser M. [C] [I] de son préjudice matériel à hauteur de 15 000 € à titre principal, ainsi qu’à hauteur de 7 843,98 € ;

REJETTE la condamnation de M. [Y] [S] à verser à M. [C] [I] la somme de 10 000 € à parfaire, soit 2 000 € par saison au titre de son préjudice de jouissance ;

REJETTE la condamnation de M. [Y] [S] à verser à M. [C] [I] la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral subi ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [C] [I] à verser à M. [Y] [S] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSDENT