TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Mars 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Décembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e William ZOUAGHI, ………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00538 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4N7E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e William ZOUAGHI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [R]

née le 08 Janvier 1989 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [R] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet NERCAM, a fait assigner Madame [I] [R] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L’affaire, après un renvoi et une réouverture des débats au vu du courrier adressé par Madame [I] [R], a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 décembre 2025.

A cette audience, les parties ont été représentées par leur Conseil respectif.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant le montant de sa créance à la somme de 7 613,94 au 8 décembre 2025. Il ne s’oppose pas à la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Madame [I] [R] reconnait la dette, dont elle ne conteste pas le montant. Elle sollicite des délais de paiement (750 euros par mois à compter du 8 janvier 2026 jusqu’à apurement de la dette).

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] se désiste de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et maintient celle au titre des dépens, ce que Madame [I] [R] accepte.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la note en délibéré

Vu l’article 445 du code de procédure civile, selon lequel « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, une note à l’appui des prétentions des parties a été sollicitée et admise par le président de l’audience (production du contrat de syndic, dont la désignation par l’assemblée générale des copropriétaires était établie).

En conséquence, le courrier adressé en cours de délibéré par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] est recevable.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] verse aux débats :

la preuve de ce que Madame [I] [R] est propriétaire des lots 2 et 8 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], le contrat de syndic,un état détaillé des dépenses pour l’année 2021,un décompte de la créance au 9 février 2022, 30 novembre 2023, et 8 décembre 2025,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 5 février 2021 et 6 juillet 2023, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, une sommation de payer les charges de copropriété en date du 15 novembre 2021, portant sur la somme de 1 946,12 euros,une mise en demeure en date du 15 février 2022, portant sur la somme de 4 518,75 euros, AR signé.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [I] [R] n’a pas acquitté dans leur intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6 692,37 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Vu le versement par Madame [I] [R] de la somme de 3 000 euros, suivant deux virements réalisés (et non contestés) le 10 décembre 2025 et le 14 décembre 2025,

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [I] [R] au paiement de la somme de 6 692,37 euros, au titre des charges dues à la date du 8 décembre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [I] [R], la somme de 130,95 euros correspondant aux frais de la sommation de payer du 15 novembre 2021, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Madame [I] [R] sera condamnée à payer la somme de 130,95 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’accord du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4],

En l’espèce, compte tenu de la situation de Madame [I] [R], et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], il convient de faire droit à la demande de Madame [I] [R] et de permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 8 mensualités de 750 euros chacune, payables le 15 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Madame [I] [R] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [R], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la note en délibéré du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE Madame [I] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet NERCAM, la somme de 6 692,37 euros, au titre des charges dues à la date du 8 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [I] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet NERCAM, la somme de 130,95 euros au titre des frais de recouvrement ;

AUTORISE Madame [I] [R] à s’acquitter de cette somme en 8 mensualités de 750 euros chacune, la dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet NERCAM, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [I] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,