TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.A.S. ABEILLE D’OR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Gilles DE BIASI

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04500 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXXP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], SIS [Adresse 2] À [Localité 2], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SAS Cabinet SAFAR – [Adresse 3]

Représenté par M^e Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

S.A.S. ABEILLE D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04500 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXXP

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.S. ABEILLE D’OR est propriétaire des lots n° 2378 et 2379 (garages) dans l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la S.A.S. ABEILLE D’OR a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 septembre 2023 à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

-1.629,74 € au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtés au 04/02/2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-991,51 € au titre des frais,

-11,34 € au titre des frais de rejet d’encaissement,

-350 € au titre des dommages-intérêts,

-600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 2] à Paris (75015), représenté par son syndic en exercice le Cabinet SAFAR, a assigné la S.A.S. ABEILLE D’OR devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-1.539,54 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2025 sur la somme de 2.436,92,

-163,37 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-3.500 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

-1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

La S.A.S. ABEILLE D’OR, citée à étude par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la S.A.S. ABEILLE D’OR,

— les appels de fonds et travaux correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2023, 21 octobre 2024 et 19 juin 2025,

— un décompte arrêté au 1er juillet 2025 faisant apparaître un solde de 1.539,54 €, hors frais.

— une mise en demeure de payer la somme de 2.436,92 € datée du 1er avril 2025 et réceptionnée le 4 avril 2025.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 1 539,54 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, 3ème appel 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 4 avril 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 163,37 € correspondant au coût de la mise en demeure du 1er avril 2025.

Or, le syndicat n’explique pas ce montant de 163,37 € alors que le contrat de syndic prévoit un coût de 60 € TTC pour l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Le fait que la mise en demeure ait été adressée par le conseil du syndicat et que ce conseil ait facturé une somme de 163,37 € relève de l’article 700 du code de procédure civile et non de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La S.A.S. ABEILLE D’OR sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 60 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est établi que la S.A.S. ABEILLE D’OR présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété. Elle a déjà été condamnée par jugement du 26 septembre 2023 pour les mêmes raisons et persiste à ne pas régler ses charges. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, la S.A.S. ABEILLE D’OR sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 € au titre des dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera donc accordée.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S. ABEILLE D’OR, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A.S. ABEILLE D’OR à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet SAFAR :

— la somme de 1 539,54 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, 3ème appel 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025,

— la somme de 60 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 600 € à titre de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la S.A.S. ABEILLE D’OR aux dépens,

CONDAMNE la S.A.S. ABEILLE D’OR à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet SAFAR, la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 mars 2026

le greffier le Président