N°Minute:

N° RG 25/02052 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P5OZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [R] [M] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [Z] [H] [E] [K], demeurant Chez M et Mme [T] et [B] [X] – [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 15 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Novembre 2025 par

Caroline PRIEUR, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Jérémie OUSTRIC

Copie certifiée delivrée à : M. [R] [M] [P]

M. [Z] [H] [E] [K]

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2017 ayant pris effet au 19 octobre 2017, Monsieur [U] [N] a, par l’intermédiaire de la SARL MANJ IMMOBILIER, donné à bail à Monsieur [Z] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 424 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 25 euros.

Par acte sous seing privé en date du 06 février 2024, Monsieur [Z] [K] a consenti à Monsieur [R] [P] une sous-location sur ledit logement pour la période du 06 février 2024 au 31 mai 2024, moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 600 euros, charges comprises.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 juillet 2025 réceptionné le 10 juillet 2025, Monsieur [Z] [K] a délivré congé avec un préavis fixé au 10 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, Monsieur [U] [N] a fait délivrer à Monsieur [R] [P] une sommation de déguerpir avec un préavis fixé au 10 août 2025, à laquelle le sous-locataire a répondu que cela ne serait pas possible pour lui de partir à cette date mais a indiqué obtenir un nouveau logement et quitter les lieux fin septembre 2025.

Par ordonnance en date du 12 août 2025, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier a autorisé Monsieur [U] [N] à assigner Monsieur [R] [P] et Monsieur [Z] [K] à jour fixe pour l’audience du 15 septembre 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 août 2025, Monsieur [U] [N] a fait assigner à jour fixe Monsieur [R] [P] et Monsieur [Z] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail conclu avec Monsieur [Z] [K] à compter du 10 août 2025 et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [K],ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec la concours de la force publique et d’un serrurier,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à la somme de 509,51 euros, jusqu’à libération effective des lieux, et les condamner in solidum au paiement de ladite indemnité, les condamner in solidum au paiement des dépens, rappeler l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 15 septembre 2025, Monsieur [U] [N], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens.

Au soutien de ses prétentions, il expose que le locataire a mis le bien en sous-location sans son accord et en violation du contrat de location. Il indique qu’un congé a été délivré par Monsieur [Z] [K] avec un préavis au 10 août 2025 et soutient que bail qui a été conclu entre Monsieur [R] [P] et Monsieur [Z] [K] ne lui est pas opposable.

En défense, Monsieur [R] [P] a comparu. Il a indiqué avoir compris qu’il ne pouvait plus occuper les lieux, et a précisé travailler et que sa femme était enceinte. Il a expliqué que Monsieur [Z] [K] a loué plus cher et qu’il a arrêté de payer lorsqu’il a découvert qu’il ne pouvait pas percevoir les APL. Il a affirmé vouloir partir au plus vite du logement, mais ne pas pouvoir immédiatement. Il a enfin précisé avoir un avocat sur [Localité 5].

Monsieur [Z] [K] a comparu.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [U] [N] et Monsieur [Z] [K]

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, […] Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ; […]

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En application de l’article 17 de la loi du 06 juillet 1989, I.- Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] sollicite à titre principal que soit constatée la résiliation du contrat de bail signé avec Monsieur [Z] [K] par l’effet du congé délivré par le locataire et, à titre subsidiaire, que soit prononcée la résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquement du locataire à ses obligation.

Il ressort des pièces versées aux débats que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 juillet 2025, réceptionné par le mandataire du bailleur en date du 10 juillet 2025, Monsieur [Z] [K] a délivré congé du logement situé [Adresse 4]. Le préavis a été fixé au 10 août 2025.

Il convient ainsi de constater que le contrat de bail conclu entre Monsieur [U] [N] et Monsieur [Z] [K] en date du 16 octobre 2017 ayant pris effet le 19 octobre 2017 a été résilié par l’effet du congé délivré par le locataire en date du 10 juillet 2025.

Monsieur [Z] [K] a ainsi été est déchu de tout titre d’occupation et de tout droit sur le logement situé [Adresse 4] à compter du 11 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion de Monsieur [R] [P]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l’article 8 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail signé en date du 16 octobre 2017, ayant pris effet au 19 octobre 2017, entre Monsieur [U] [N] et Monsieur [Z] [K] contient une clause qui stipule que « le LOCATAIRE s’interdit expressément : […] de céder tout ou partie, à titre onéreux ou à titre gratuit, les droits qu’il détient des présentes, ou de sous-louer, échanger ou mettre à disposition des locaux objet des présentes, en tout ou partie, en meublé ou non, le tout sans l’accord écrit du BAILLEUR ».

Il ressort néanmoins des pièces versées aux débats que sous, par acte sous seing privé en date du 06 février 2024, Monsieur [Z] [K] a sous-loué à Monsieur [R] [P] le logement situé [Adresse 4].

Monsieur [Z] [K] a en outre reconnu dans son courrier en date du 04 juillet 2025 ne pas avoir eu l’autorisation du bailleur afin de sous-louer le logement.

Il convient cependant de constater que le contrat de bail principal conclu entre Monsieur [U] [N] et Monsieur [Z] [K] a été résilié par l’effet du congé à compter du 10 août 2025. Monsieur [R] [P], sous-locataire, ne peut par conséquent se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation à compter de cette date.

En tout état de cause, il convient de relever que le contrat de sous-location a été conclu pour la période du 06 février 2024 au 31 mai 2024, sans reconduction tacite.

Il convient ainsi de dire que Monsieur [R] [P] est occupant sans droit ni titre et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du contrat de bail principal en date du 10 août 2025, Monsieur [Z] [K] et Monsieur [R] [P] seront tenus in solidum de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [K] et Monsieur [R] [P], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de constater qu’aucune des parties ne forme de demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition des parties par le greffe ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [U] [N] et Monsieur [Z] [K] en date du 16 octobre 2017 ayant pris effet le 19 octobre 2017, portant sur le logement situé [Adresse 4], à compter du 10 août 2025 par l’effet du congé délivré par le locataire ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [R] [P] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée;

DIT qu’à défaut par Monsieur [R] [P] d’avoir libéré les lieux loués, avec toute personne s’y trouvant de son chef, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur ou son mandataire ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, et CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [K] et Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [U] [N] ladite indemnité ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [K] et Monsieur [R] [P] aux dépens ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection