TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

SITE DE JERICHO

JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

DOSSIER : N° RG 25/00212 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKFV

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] C/ [W] [D], [K] [L] épouse [D]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de [X] [H], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [T] [F], régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [W] [D]

né le 12 Mars 1991 à [Localité 5], demeurant Chez Mme [O] [D] – [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [K] [L] épouse [D]

née le 26 Septembre 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 07 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 02 Juin 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2015, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 6] (OPH CDA) a donné à bail à Madame [K] [L] un logement, sis [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 310,98 euros, et de 115,98 euros de provisions sur charges, soit la somme de 426, 96 euros au total.

Madame [K] [L] a contracté mariage avec Monsieur [W] [D] le 14 novembre 2015 et le logement précédemment pris à bail par l’épouse est devenu leur domicile conjugal.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [K] [L] épouse [D] le 29 juillet 2024 et à Monsieur [W] [D] le 25 septembre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 26 septembre 2024.

La CAF, prévenue des impayés dès le 11 juillet 2024, a proposé un plan d’apurement de la dette signé le 18 septembre 2024, entre le bailleur et Madame [L], en vain.

Par actes de Commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, dénoncés à la Préfecture de CHARENTE-MARITIME le 27 janvier 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 6] (OPH CDA) a assigné Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail,

— autoriser l’expulsion des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet,

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 978,85 euros au titre des loyers impayés à la date du 03 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date de la décision à intervenir,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux.

— les condamner solidairement au paiement des frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame en outre 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation solidaire des débiteurs aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 7 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, l’OPH CDA représenté par Madame [T] [F], régulièrement munie d’un pouvoir écrit, a réitéré l’ensemble de ses demandes et actualise le montant de la dette qui s’élève désormais à la somme de 1208,67 euros. Elle a ajouté que Monsieur [D] n’a pas donné son congé pour quitter le bail et que le paiement du loyer n’a pas été repris. L’OPH CDA s’est opposé à toute demande de délai.

Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D] ont comparu.

Monsieur [D] a indiqué avoir quitté le domicile conjugal en février 2024, considérant qu’une nouvelle demande de logement valait délivrance d’un congé auprès du bailleur. Il rappelle que Madame [D] a pris seule le bail.

Madame [D] a confirmé la séparation du couple et l’existence d’une procédure de divorce en cours et a actualisé sa situation. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiements à hauteur de 33 euros en sus de son loyer courant.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 25 mars 2025

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Selon l’article 1751 du Code civil le droit au bail du local, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Il résulte de ce qui précède que Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D] en qualité de conjoints sont et demeurent cotitulaires du bail et donc tenus légalement et solidairement quant à l’exécution des obligations du contrat notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires. En outre, Monsieur [W] [D] n’a pas régulièrement donné congé, de sorte qu’il doit être considéré comme locataire du bien.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer aux deux époux et, à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans les délais.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 25 septembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 25 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 31 mars 2025 démontrant que Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D] restent redevables de la somme de 1208,67 euros.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D] au paiement des loyers échus et impayés arrêtés au 31 mars 2025, à la somme de 999,66 euros, les frais de poursuite étant exclus (108,92 euros et 100,09 euros).

Par ailleurs, Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce Madame [K] [L] épouse [D] sollicite le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire au regard des versements effectués le 12 mars 2025, tandis que le bailleur produit un décompte actualisé au 31 mars 2025, il convient de considérer que le versement intégral du loyer a repris avant l’audience.

Monsieur [D] précise percevoir le RSA à hauteur de 630 euros mensuels et être actuellement hébergé chez sa sœur. Madame [D] indique avoir un enfant mineur à charge de 17 ans en formation en alternance.

Le diagnostic social et financier, établi dans le cadre de la prévention des expulsions, indique que Madame [K] [L] épouse [D] s’est retrouvée en difficulté suite au départ de son conjoint du domicile, ayant dû seule assumer le règlement des loyers et charges afférentes. Ayant désormais un contrat à durée indéterminée, pour un revenu mensuel de 896 euros à compter du 27 janvier 2025, en plus du RSA pour un montant de 198 euros et des APL à hauteur de 254 euros, Mme [D] indique être en mesure d’apurer sa dette à hauteur de 33 euros par mois en sus du paiement du loyer et des charges courants.

Au regard de la situation financière des locataires et du montant de la dette de loyer, il y a lieu de dire qu’ils devront apurer leur dette, en 36 mensualités de 27 euros outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Considérant que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant et qu’ils sollicitent de voir ordonnée la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si les locataires se libèrent de leur dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Au regard de la situation financière décrite par Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D] il ne serait pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D], succombant au principal, seront condamnés solidairement au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 22 avril 2015 conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] et Madame [K] [L] épouse [D] portant sur un logement, sis [Adresse 2] à [Localité 7], à la date du 25 novembre 2024 ;

— CONDAMNE solidairement Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], en deniers ou quittance, la somme de 999,66 euros (NEUF CENT QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS et SOIXANTE SIX CENTIMES) au titre des loyers, indemnités et charges impayés, arrêtée au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal, à compter de la décision à intervenir ;

— ACCORDE à Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 27 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que si les locataires respectent ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement, sis [Adresse 2] à [Localité 8],

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux;

— les locataires seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement;

— le bailleur sera débouté de sa demande d’astreinte au regard de l’octroi possible de la force publique, et de sa demande relative à la prise en charge des frais de déménagement et de garde-meubles au regard de leur caractère éventuel ;

— DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [K] [L] épouse [D] et Monsieur [W] [D] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL