T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/09291 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOOY

MINUTE n° : 2025/ 123

DATE : 22 Octobre 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BLEU MARINE I représenté par son syndic en exercice, la société ARGENS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.C.I. AROMA, dont le siège social est sis Chez M.[S] – [Adresse 1]

représentée par M^e Gaetan AGLIERI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 10 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Gaetan AGLIERI

M^e Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Gaetan AGLIERI

M^e Lionel ALVAREZ

FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon relevé de propriété, la SCI AROMA est propriétaire des lots 31 et 122 de la copropriété dénommée BLEU MARINE I située à Fréjus.

Constatant des défauts de paiement des charges de copropriété et suivant exploit de commissaire de justice du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BLEU MARINE I, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, a fait assigner la SCI AROMA devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de solliciter à titre principal les condamnations de la défenderesse à payer la somme de 5129,98 euros (décomposée comme suit : 2607,59 euros au titre des charges restant dues appelées au titre des exercices précédentes à la date du 4 octobre 2024 et 2522,39 euros au titre des provisions non encore échues en application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965), outre celle de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, complétant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BLEU MARINE I, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, sollicite, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

Condamner la SCI AROMA à payer la somme de 4129,82 euros décomposée comme suit, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 date de la sommation, et application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du code civil) au titre des charges arrêtées au 5 septembre 2025 :

• 1318,80 euros au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes devenant immédiatement exigibles au titre des charges arrêtées au 5 septembre 2025

• 2291,30 euros au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux arrêtées au 5 septembre 2025

• 121,20 euros au titre des frais de poursuite

• 548, 66 euros au titre des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 ;

Déclarer irrecevable la SCI AROMA en son argumentation concernant la non-conformité de la mise en demeure en date du 10 juin 2024 ;

En toute hypothèse, débouter la SCI AROMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI AROMA à payer la somme 2000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ;

Débouter la société AROMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI AROMA à payer la somme de 2400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, complétant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 10 septembre 2025, la SCI AROMA sollicite, au visa des articles 1219 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur…»

Par ailleurs, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, avis, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)

La SCI AROMA se prévaut de la fin de non-recevoir tirée de l’inobservation de ces formalités par la mise en demeure adressée le 10 juin 2024 en précisant qu’il ne s’agit pas d’une exception de procédure, que cette fin de non-recevoir peut être soulevée en tout état de cause, et que ladite mise en demeure ne précise pas les catégories de charges dues.

Le syndicat requérant soutient que la défenderesse est irrecevable à soulever l’irrecevabilité invoquée dans la mesure où elle se prévaut pour la première fois de ce moyen par conclusions du 25 juillet 2025 après avoir déjà conclu au fond.

Il souligne que la mise en demeure comme l’assignation ont été délivrées avant l’avis de la cour de cassation du 12 décembre 2024 si bien que cette interprétation ne peut être appliquée de manière rétroactive.

Il est d’abord relevé que la SCI AROMA soulève sans ambiguïté une fin de non-recevoir, se prévalant de l’avis de la cour de cassation précité, et ce même si elle ne reprend pas la demande d’irrecevabilité de l’action du syndicat dans le dispositif de ses écritures.

De plus, cette fin de non-recevoir est recevable puisque l’article 123 du code de procédure civile prévoit qu’elle peut être soulevée en tout état de cause et qu’il ne s’agit pas d’une exception de procédure au sens des articles 73 et suivants du même code. Elle n’a ainsi pas à être présentée in limine litis et apparaît recevable.

L’avis de la cour de cassation éclaire quant aux conditions d’application du texte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la mise en demeure exigée pour permettre une procédure accélérée au fond.

Il est rappelé que cette procédure est dérogatoire du droit commun, comme le prévoit l’article 484-1 du code de procédure civile, et n’empêche aucunement le syndicat des copropriétaires d’agir au fond suivant la procédure ordinaire devant le tribunal judiciaire.

Dès lors, il ne peut être soutenu un quelconque risque d’insécurité juridique, tenant à l’avis de la cour de cassation, qui donne une interprétation sur les conditions de recevabilité de la procédure accélérée au fond.

Il convient ainsi d’appliquer cet avis à la présente procédure, même si elle a été introduite auparavant.

Il appartenait au syndicat requérant, après les débats entre les parties sur la validité de la mise en demeure, d’en tirer toutes les conséquences procédurales notamment en se désistant de ses demandes et en envisageant à la place une procédure ordinaire.

La mise en demeure adressée le 10 juin 2024 ne respecte pas le formalisme exigé en ce qu’elle ne permet pas de savoir quelles catégories de charges, travaux ou frais sont dues.

En conséquence, le syndicat requérant est irrecevable en son action à la présente instance, et ainsi en toutes ses demandes, y compris celles relatives aux dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BLEU MARINE I, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, lesquels comprendront, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, les frais d’assignation à la présente instance mais non le coût de la sommation de payer. Le syndicat requérant sera débouté de la demande à ce titre.

Par ailleurs, la SCI AROMA a obtenu gain de cause à la présente instance pour des raisons procédurales, par l’avis de cour de cassation intervenue en cours d’instance. Dans ces conditions, alors que la présente juridiction n’a pu se prononcer sur le bien-fondé des demandes, l’équité conduit à ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort,

REJETTE la demande, présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BLEU MARINE I, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, aux fins d’irrecevabilité de la fin de non-recevoir et DECLARE la SCI AROMA recevable à présenter sa fin de non-recevoir.

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BLEU MARINE I, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, irrecevable en son action à la présente instance.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BLEU MARINE I, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, aux entiers dépens.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT