COUR D’APPEL DE [Localité 8]

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MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

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N° : N° RG 24/03632 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PBXO

Pôle Civil section 1

Date : 22 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [S] [U] épouse [I]

née le 27 Septembre 1944 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Raymond Bernard DURAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

S.A.R.L. OPALEO, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 504048075, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

Syndic. de copro. [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SARL OPALEO immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 504048075 sise [Adresse 3] , elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représenté par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 10 Novembre 2025

MIS EN DELIBERE au 22 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Janvier 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploits de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, Mme [S] [U] épouse [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] [Adresse 1] à Sète, pris en la personne de son syndic, la SARL OPALEO, et la SARL OPALEO devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024.

En l’état de son assignation, Mme [S] [U] épouse [I] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et l’article1367 du code civil, de :

À titre principal :

— annuler intégralement l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024, ainsi que le procès-verbal de ladite assemblée générale qui en a été dressé par le syndic, la SARL OPALEO,

À titre subsidiaire,

— annuler les résolutions n°3 à 35 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 4 juin 2024,

— annuler la résolution n°7 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 4 juin 2024,

En tout état de cause :

— désigner tel administrateur provisoire qu’il plaira au Tribunal pour la copropriété de la résidence "[Adresse 6]" pour une durée d’une année reconductible, avec pour mission d’administrer ladite copropriété conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret 67-223 du 17 mars 1967 et de tenir une assemblée générale ayant notamment pour objet de désigner un syndic de copropriété, missions dont il rendra compte par écrit au Tribunal et qui prendront fin au jour où le syndic désigné acceptera la sienne,

— condamner la SARL OPALEO à verser à la copropriété la somme de 20.000 € en réparation du préjudice subi,

— la dispenser des frais de procédure au visa de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :

— tenant la demande d’annulation de l’assemblée générale du 8 juin 2023 ayant renouvelé le mandat de la SARL OPALEO, en sa qualité de syndic, dans une instance précédente à laquelle il sera fait droit, la SARL OPALEO n’avait pas qualité, ni mandat pour convoquer, organiser et présider l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024,

— la résolution n° 3 désignant la SARL OPALEO, personne morale, en qualité de secrétaire de séance est irrégulière, dès lors que l’identité de la personne physique chargée de cette fonction n’est pas renseignée,

— la résolution n°7 n’a pas été votée dans des termes identiques au projet inscrit à l’ordre du jour, une telle dénaturation entraîne son annulation,

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires et la SARL OPALEO demandent au tribunal de :

— débouter Mme [S] [U] épouse [I] DEBOUTER de sa demande d’annulation de l’assemblée générale, la copropriété étant pourvu d’un syndic tant qu’aucune décision de justice irrévocable n’a annulé son mandat,

— débouter Mme [S] [U] épouse [I] de sa demande d’annulation des résolutions 3 à 35, la désignation du secrétaire d’OPALEO étant parfaitement valable,

— débouter Mme [S] [U] épouse [I] de sa demande d’annulation de la résolution n°7 au regard du pouvoir d’amendement de l’assemblée générale,

— débouter Mme [S] [U] épouse [I] DEBOUTER de sa demande d’un administrateur provisoire, la copropriété n’étant pas dépourvue de syndic, cette demande étant irrecevable pour être formée devant une juridiction incompétente,

— débouter Mme [S] [U] épouse [I] de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de la SARL OPALEO au profit de la copropriété, cette dernière n’ayant pas qualité à agir, aucune faute n’étant établie, aucun préjudice,

— condamner Mme [S] [U] épouse [I] au paiement de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— débouter Mme [S] [U] épouse [I] de l’intégralité du surplus de ses demandes.

La clôture de la procédure a été différée au 13 octobre 2025. A l’issue de l’audience du 10 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024

Il résulte des dispositions de l’article 7 du 17 mars 1967 que sous réserve de dispositions spéciales, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

En l’espèce, [S] [U] épouse [I] sollicite notamment l’annulation de l’assemblée générale du 4 juin 2024 pour défaut de qualité de l’auteur de la convocation à cette assemblée, le syndic ayant perdu son mandat en conséquence de l’annulation rétroactive de l’assemblée du 8 juin 2023.

Il n’est effectivement pas contesté que par assemblée générale du 8 juin 2023, le contrat de la SARL OPALEO en qualité de syndic a été renouvelé pour une durée de douze mois à compter du 17 juin 2023 jusqu’au 16 juin 2024 et que l’annulation de cette assemblée générale a été prononcée le 22 janvier 2026.

Ainsi par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale du 8 juin 2023 renouvelant le mandat de la SARL OPALEO, en qualité de syndic, celle-ci n’avait plus qualité lors de la convocation de l’assemblée du 4 juin 2024 à laquelle elle a procédé.

Il sera par ailleurs rappelé que la décision annulant une assemblée générale a, dès son prononcé et nonobstant appel, l’autorité de la chose jugée relativement aux contestations qu’elle a tranchées et bien que non définitive elle est exécutoire.

Dans ces conditions, il sera également fait droit à la demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024.

➢ Sur la demande en désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété

Aux termes de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans le délai éventuellement fixé par l’ordonnance et sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

[S] [U] épouse [I] sollicite la nomination d’un administrateur provisoire tenant l’annulation de l’assemblée générale ayant renouveler le mandat du syndic en place.

Or il s’évince du texte précité qu’une telle nomination relève des pouvoirs du président du tribunal judiciaire, statuant sur requête.

Dans ces conditions, la demande en ce sens sera rejetée.

➢Sur la demande en paiement à titre de dommages et intérêts

[S] [U] épouse [I] sollicite la condamnation de la SARL OPALEO à verser aux copropriétaires la somme de 20.000 € au titre des frais à venir pour l’intervention d’un administrateur provisoire afin remédier aux carences de la SARL OPALEO dans ses missions.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposé à l’occasion de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [S] [U] épouse [I] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par Mme [S] [U] épouse [I] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024,

DEBOUTE Mme [S] [U] épouse [I] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Mme [S] [U] épouse [I] la somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [S] [U] épouse [I] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.