N° RG 25/00484 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIQ2

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.A. LANGUEDOCIENNE D’HLM PATRIMOINE, sise [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [T] [I] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 06 Janvier 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Février 2026

copie exécutoire délivrée le à M^e LALANNE

copie conforme délivrée le à Mme [M]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ, ci-après dénommée SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, a donné à bail à Madame [P] [M] née [I] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 77,93 euros incluse, de 638,62 euros payable à terme échu, au plus tard le dernier jour de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [P] [M] née [I], pour une durée de deux mois renouvelable par tacite reconduction, l’emplacement de stationnement n° 003 situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 1,50 euros incluse, de 6,50 euros payable à terme échu, au plus tard le dernier jour de chaque mois.

Le paiement des loyers étant émaillé d’incidents, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait délivrer à Madame [P] [M] née [I], le 10 juillet 2025, un commandement de payer, visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de bail, une somme principale de 2 654,88 euros, outre 146,36 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Madame [P] [M] née [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025 et sur le fondement des articles L.213-4-3 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 1231-7 du Code civil, 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— vu l’urgence, renvoyer les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties,

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Madame [P] [M] née [I] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner Madame [P] [M] née [I] à lui payer par provision une somme principale de 3 981,70 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, outre intérêts de droit en pareille matière,

— condamner Madame [P] [M] née [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges actuel et indexée comme le loyer, avec intérêts de droit, jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Madame [P] [M] née [I] à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [P] [M] née [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 6 janvier 2026.

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par Monsieur le Bâtonnier Philippe LALANNE, a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que Madame [P] [M] née [I] n’a pas repris le paiement du loyer courant, n’a pas honoré le plan d’apurement dont elle était convenue avec elle si bien que sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2025 s’élève à 6 635,34 euros, et s’en est remise quant à une éventuelle demande d’octroi de délais de paiement.

Comparante, Madame [P] [M] née [I] a expliqué l’enchaînement des circonstances ayant abouti à sa carence dans le paiement du loyer et charges, indiqué avoir retrouvé un emploi d’auxiliaire de vie et sollicité l’octroi de délais pour solder sa dette dont elle ne conteste ni la matérialité ni le montant.

Bien qu’ayant été autorisée à produire en cours de délibéré et le 9 janvier 2026 au plus tard, les justificatifs de ses situations familiale, professionnelle et financière, Madame [P] [M] née [I] n’en a adressé aucun au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Conformément au paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 11 juillet 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [P] [M] née [I] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 2 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée et dont les dispositions sont d’ordre public, tout contret de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 6-2 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement intégral à son échéance de toute somme due tels le loyer ou les charges, six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait délivrer à Madame [P] [M] née [I], le 10 juillet 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 654,88 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation ni respecté le plan d’apurement, convenu avec la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, de sa dette locative qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 3 981,70 euros le jour de l’assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties et d’enjoindre à Madame [P] [M] née [I], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 22 août 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à partir de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

Sur la dette locative et la demande de délais

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le décompte arrêté au 31 décembre 2025 de la créance locative de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, démontrent que Madame [P] [M] née [I], après avoir parfaitement respecté son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges au terme convenu jusqu’au mois de mars 2025, a été défaillante à partir de l’échéance du mois d’avril 2025 puisque tous les prélèvements effectués ont été rejetés et que le solde débiteur de son compte de locataire n’a cessé de progresser, passant de 663,72 euros le 16 avril 2025 à 1 327,44 euros le 16 mai 2025, 1 991,16 euros le 16 juin 2025, 2 654,88 euros le 14 août 2025, 3 318,29 euros le 11 septembre 2025, 4 645,11 euros le 30 septembre 2025, 5 308,52 euros le 31 octobre 2025, 5 971,93 euros le 30 novembre 2025 et enfin 6635,34 euros le 31 décembre 2025 ; cette dernière somme, réclamée par sa bailleresse au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Par ailleurs, Madame [P] [M] née [I] sollicite l’octroi de délais de paiement pour se libérer de sa dette ;

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office et par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est cependant pas le cas de Madame [P] [M] née [I] qui n’a pas repris le paiement du loyer courant avant les débats, ce qu’elle n’a du reste pas contesté lors de l’audience ;

En outre, elle s’est déjà accordé d’elle-même, depuis le mois d’avril 2025, date de son dernier versement à sa bailleresse, de longs délais ;

Enfin, sa défaillance dans le paiement du loyer et charges contractuellement convenu a pu déséquilibrer le budget de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, qui n’est pas un organisme bancaire mais un organisme social qui a besoin de percevoir les loyers qui lui sont dus pour entretenir, améliorer et augmenter son parc locatif de façon à pouvoir répondre à une demande sans cesse croissante ; cette requête sera dès lors rejetée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [P] [M] née [I] sera donc condamnée à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2025, une somme provisionnelle de 6 635,34 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025 sur celle de 2 654,88 euros, du 30 septembre 2025 sur celle de 3 981,70 euros et de cette décision pour le surplus, et par ailleurs déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 22 août 2025 ; Madame [P] [M] née [I] est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 décembre 2025 ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, à partir du 1er janvier 2026 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [P] [M] née [I] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [P] [M] née [I] sera donc condamnée à lui payer une somme provisionnelle de 300 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [P] [M] née [I], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 10 juillet 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Ordonne à Madame [P] [M] née [I] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [P] [M] née [I], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

Condamne Madame [P] [M] née [I] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2025, une somme provisionnelle de SIX MILLE SIX CENT TRENTE-CINQ EUROS et TRENTE-QUATRE CENTIMES (6635,34 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025 sur la somme de 2654,88 euros, du 30 septembre 2025 sur celle de 3 981,70 euros et de cette décision pour le surplus.

Déboute Madame [P] [M] née [I] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Condamne Madame [P] [M] née [I] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, à partir du 1er janvier 2026 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [P] [M] née [I] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme provisionnelle de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [P] [M] née [I] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 10 juillet2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE