COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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N° : N° RG 25/00587 – N° Portalis DBYB-W-B7J-POQA

Pôle Civil section 1

Date : 22 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LES JARDINS DE MASSANNE ABC représenté par son Syndic en exercice, la SARL CITYA COGESIM, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 469 800 312 dont le siège social est sis [Adresse 1], poursuites et diligences de son Représentant Légal, domicilié audit siège. prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [M] [U], demeurant [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré, procédure sans audience :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 10 Novembre 2025

MIS EN DELIBERE au 22 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Janvier 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [M] [U] est propriétaire du lot n°2 et n°23 de la résidence en copropriété LES JARDINS DE MASSANE ABC située à [Localité 5].

Le lot n°23 a été vendu par Madame [U] le 18 septembre 2023.

Par courriers recommandés avec accusé réception des 19 avril, 10 mai, 18 juillet et 9 août 2024, la société CITYA COGESIM, agissant en qualité de Syndic de la copropriété, a mis en demeure cette dernière de payer ses charges de copropriété à l’égard du lot n°2.

En l’absence de retour s’agissant de ces mises en demeure, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MASSANE, représenté par son Syndic la société CITYA COGESIM a effectué une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, pour un montant total de 19.143,12 euros.

Par acte introductif d’instance délivré le 17 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MASSANE, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA COGESIM a assigné Madame [M] [U] devant le tribunal judicaire de Montpellier afin de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au visa des articles 1231-1 du code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MASSANE les sommes suivantes :

—  24.290,10 euros au titre des charges de copropriétés, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024 ;

—  1.118,40 euros au titre des frais contentieux ;

—  2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier. ;

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, il expose que Madame [U] n’a pas réglé ses appels de fonds.

Madame [M] [U], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée à la date différée au 10 octobre 2025.

A l’issue de la procédure sans audience acceptée par le requérant, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 24.290,10 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er janvier 2025, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :

— un relevé de propriété permettant d’attester que la défenderesse est propriétaire du lot n°2 ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2022 duquel il ressort que les budgets ont été approuvés pour l’exercice N du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, ainsi que pour le budget prévisionnel de l’exercice N+2 du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2024 duquel il ressort que les budgets ont été approuvés pour l’exercice N du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que pour le budget prévisionnel N+2 du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ; il est également approuvé la modification du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 – les appels de fonds et répartitions des charges sur les mêmes périodes ;

— Quatre courriers de mise en demeure des 19 avril, 10 mai, 18 juillet et 9 août 2024 réclamant à Madame [U] le paiement de son solde débiteur soit, pour le dernier courrier, la somme de 22.422,80€ auquel sont ajoutés les frais de mise en demeure à hauteur de 33.60€ ;

— la situation de compte du propriétaire au 3 janvier 2025 mentionnant un solde débiteur de 25.612,39 €.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la quasi-totalité des sommes échues mentionnées dans le relevé de compte propriétaire en date du 3 janvier 2025 correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés, de sorte qu’elles sont dues par Madame [U].

Sont à déduire des frais dus au titre du paiement des charges de copropriété les frais de mise en demeure ainsi que ceux correspondant au commandement de payer, à la sommation de payer ainsi qu’aux frais de contentieux indiqués sur le document relatif à la situation des comptes de Madame [U] au 3 janvier 2025, soit la somme de 1.322,29 €.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [U] au paiement de la somme de 24.290,10 € (25.612,39 € – 1.322,29 €) au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 3 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation du 25 septembre 2024 sur la somme de 18.456,37 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que Madame [U] soit condamnée à lui payer la somme de 1.118,40 € au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées, se décomposant ainsi :

—  45,60 € de frais de mise en demeure du 19.04.2024 ;

—  33,60 € de frais de mise en demeure du 10.05.2024 ;

—  45,60 € de frais de mise en demeure du 18.07.2024 ;

—  33,60 € de frais de mise en demeure du 09.08.2024 ;

—  480 € de frais de transmission du dossier Huissier le 19.09.2024 ;

—  480 € de frais de transmission du dossier Avocat le 03.01.2025.

S’agissant des frais de « transmission du dossier huissier, transmission du dossier avocat », ces derniers relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Ainsi, que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

Dans ces conditions, il convient de condamner [U] au paiement de la somme de 158,40 € au titre des frais de recouvrement.

III. Sur la réparation du préjudice financier

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui sollicite la condamnation de Mme [M] [U] au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts ne justifie ni d’une faute, ni de la mauvaise foi du défendeur, ni d’un préjudice indépendant du retard de paiement compensé par les intérêts légaux.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

IV. Sur les autres demandes

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [U] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE [Adresse 6] ABC à [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice CITYA COGESIM, la somme de 24.290,10 € au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 3 janvier 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 septembre 2024 sur la somme de 18.456,37 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MASSANE [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice CITYA COGESIM, la somme de 158,40 € au titre de des frais de recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MASSANE ABC à [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice CITYA COGESIM, la somme de 1.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [U] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.