Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 15 janvier 2026, n° 25/05717

TJ Marseille 15 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Conformité de la clause résolutoire
La cour a estimé qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, nécessitant un débat au fond.
Rejeté
Non-respect des conditions de résiliation
La cour a jugé qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes d'expulsion, nécessitant un débat au fond.
Accepté
Montant des loyers et charges dus
La cour a constaté que Madame [B] reste redevable du paiement des loyers et charges impayés, et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 15 janv. 2026, n° 25/05717
Numéro(s) :	25/05717
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascale BARTON-SMITH

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 12 mars 2026

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05717 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7A6K

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [A] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Par acte de Commissaire de Justice en date du 15 octobre 2025, l’EPIC 13 HABITAT a assigné Madame [A] [B] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Madame [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 3], au besoin avec le concours de la [Localité 1] Publique et d’un serrurier;

• condamner Madame [B] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 3952,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 septembre 2025 avec intérêts au taux légal ;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, l’EPIC 13 HABITAT a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 5157,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 janvier 2026 dont il sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, l’EPIC 13 HABITAT a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Madame [B], citée en l’Etude de la SCP REMUZAT et Associés, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est faite représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 17 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 15 janvier 2026.

L’action de l’EPIC 13 HABITAT est donc déclarée recevable.

Sur les demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation:

Par acte sous seing privé en date du 31 août 1988 prenant effet à compter du 1er septembre 1988, l’EPIC 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] et à Madame [B] pour un logement situé à [Adresse 4], appartement 86, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et des provisions pour charges un mois après un commandement de payer resté infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en application le 29 juillet 2023.

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 21 février 2025, l’EPIC 13 HABITAT a fait commandement à Madame [B] d’avoir à payer la somme en principal de 2729,51 euros dans un délai de deux mois.

La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties en date du 31 août 1988 prévoit toutefois que le contrat de location sera résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers et des provisions pour charges un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail un mois après un commandement de payer resté infructueux, rend nécessaire une appréciation de sa conformité par rapport aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du Juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il n’est pas possible de s’appuyer sur l’avenant au contrat de bail versé aux débats qui n’a pas été signé par Madame [B].

Il convient dès lors de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Madame [B] reste redevable du paiement des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte versé aux débats par l’EPIC 13 HABITAT que Madame [B] reste devoir la somme de 4731,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 janvier 2026, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens.

Madame [B] sera donc condamnée par provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [B] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [B] sera tenue de payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 350,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de l’EPIC 13 HABITAT;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [B] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme provisionnelle de 4731,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS Madame [B] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 350,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 février 2025;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,