TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01096 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYZZ

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [G] [F], née le 03 Janvier 1992 à [Localité 9] (HAUT RHIN) élisant domicile en l’Agence GESTION SUD ALSACE

ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE – [Adresse 1]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [I], née le 03 Novembre 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Septembre 2024

JUGEMENT : rendu par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 18 mars 2021, Madame [G] [F] représentée par l’Agence GESTION SUD ALSACE a donné à bail à Madame [H] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial charges comprises de 670 €.

Par courrier du 4 juin 2023 Madame [H] [I] a par courrier informé son bailleur qu’elle souhaitait quitter le logement après respect d’un préavis de trois mois.

Un état des lieux de sortie a été établi le 7 septembre 2023 par acte de commissaire de justice.

Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE a saisi le juge des contentieux de la protection par requête en injonction de payer du 20 novembre 2023 portant sur la condamnation de Madame [H] [I] à la somme en principal de 3479,92 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et dégradations locatives outre 51,07 € au titre du coût de la requête.

Par ordonnance d’injonction de payer n° 21-23-003954, le juge des contentieux a rejeté la requête au motif de la nécessité d’un débat contradictoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE a fait assigner Madame [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Condamner Madame [H] [I] à payer à la demanderesse la somme de 2464,67 € au titre de l’arriéré locatif augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [H] [I] à payer à la demanderesse une somme de 1511,15 € au titre des frais de remise en état du logement,

— Juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Madame [H] [I] à payer à la demanderesse une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens y compris un montant de 51,07 € au titre du coût de la requête en injonction de payer.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

Lors de cette audience, Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE régulièrement représentée, a repris les termes de son assignation.

Au soutien de ses demandes, Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE invoque notamment le bénéfice de l’état des lieux de sortie, de son décompte et du devis.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Madame [H] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer sa demande, le bailleur verse notamment aux débats le contrat de location, un courrier de relance portant sur le non-paiement du loyer du mois de juin 2023 et le décompte des sommes dues.

L’analyse des pièces produites fait ressortir un arriéré de loyers de 2464,67 € pour la période de juin 2023 au 7 septembre 2023, date de la remise des clés au bailleur après déduction de la provision sur charges (411,67 €) et de la restitution du dépôt de garantie (620 €).

Madame [H] [I], non comparante, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse au titre de l’arriéré de loyers.

Dès lors, au titre des loyers et charges impayés, Madame [H] [I] doit être condamnée au versement de la somme de 2464,67 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, l’analyse de la description des lieux à l’entrée, signée par la locataire mentionne que l’état général de propreté de l’appartement est moyen « ménage partiel ». En outre, les plafonds du couloir sont qualifiés en bon état avec néanmoins une peinture ternie, des tâches diffuses ainsi que des traces diffuses. Concernant le séjour, les plafonds et les murs sont qualifiés d’état d’usage avec néanmoins pour le plafond un aspect terni avec des tâches diffuses ainsi que des traces de rebouchage. Le sol du salon présente des rayures. Concernant la cuisine, les éléments la composant sont qualifiés en état d’usage avec pour la majorité d’entre eux des saletés et des tâches diffuses à l’exception du four et du micro-ondes qui sont qualifiés en bon état. Le plan de travail est en stratifié, sale avec des tâches diffuses et des joints abimés, quant à la crédence elle est également sale et écaillée. La salle de bains et ses composants sont qualifiés en état d’usage. Enfin le reste du logement est qualifié en état d’usage avec des taches et traces diffuses.

Un état des lieux de sortie a été établi par acte de commissaire de justice en présence de Madame [H] [I].

Il ressort dudit document, que le logement est évalué en état d’usage. La peinture murale et du plafond de l’entrée est qualifiée de défraichie ainsi que celle du cagibi. Dans la première chambre, le parquet au sol présente des traces de griffures devant la fenêtre et des traces d’adhésifs au pourtour de l’aération du coffret du volet roulant sont mentionnés. Concernant la seconde chambre, la locataire a réalisé des travaux de peinture avec des coulures visibles par endroit. Le parquet présente également un impact. La salle de bains présente un état de saleté au niveau du sol, de la faïence murale et des joints autour de la baignoire. Il est en outre précisé que le meuble sous lavabo est gondolé. Concernant la pièce à vivre, cette dernière est qualifiée en état d’usage avec néanmoins la présence d’adhésifs sur le coffret du volet roulant et des traces de salissures sur le vitrage de la porte-fenêtre. Concernant la cuisine, elle est qualifiée en état d’usage avec néanmoins des traces de salissure sur les portes du meuble bas, dans le meuble bouteilles et au niveau de la fenêtre ainsi que des traces de poussière. La plaque de cuisson présente des traces de brûlures sur les quatre feux et des impacts sont visibles sur l’extrémité du plan de travail.

Madame [H] [I], présumée responsable des dégradations qui sont survenues pendant la durée du contrat dans les locaux loués, n’établit pas qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE est dès lors en droit de solliciter la réparation du préjudice en résultant, et sollicite à ce titre une indemnité de 1511,15 €.

Pour justifier de cette somme, Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE produit un devis se rapportant au remplacement du plan de travail, de la hotte, du parquet flottant et des plinthes outre la main d’œuvre.

Au vu de l’état des lieux de sortie et en l’absence de mention sur ce dernier, la demanderesse ne peut solliciter une prise en charge au titre du remplacement de la hotte. Par ailleurs, le parquet lors de l’état des lieux d’entrée a été qualifié d’état d’usage avec des rayures et la présence d’un impact et ne peut ainsi justifier une facturation à neuf à la locataire du parquet ainsi que des plinthes. Il en est de même du plan de travail qui présenté des tâches diffuses.

Ainsi, au regard de l’état de saleté du logement et des dégradations commises par la locataire durant l’occupation de son bail pendant deux ans et demi, la somme de 425€ sera accordée.

Madame [H] [I] sera donc condamnée à payer au titre des réparations locatives, la somme de 425 € avec les intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la somme due

Madame [H] [I] est redevable de la somme de 2464,67 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, 425 € au titre des dégradations locatives soit une somme totale de 2889,67 euros.

Dès lors, Madame [H] [I] doit être condamnée à verser à Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE la somme totale de 2889,67 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens. Le coût de la requête en injonction de payer restera à la charge de Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE puisque ladite requête a été rejetée.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE les frais exposés et non compris dans les dépens. Ainsi Madame [H] [I] sera condamnée à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE Madame [H] [I] à payer à Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE la somme de 2889,67 € (deux mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges et réparations locatives ;

DIT que la somme due produit intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [I] aux dépens ;

DEBOUTE Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE de sa demande relative au coût de la requête en injonction de payer ;

CONDAMNE Madame [H] [I] à payer à Madame [G] [F] ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,