TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 9]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/364

RG n° : N° RG 25/00535 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQLL

[C]

C/

[D] DIT [M]

JUGEMENT DU 05 Août 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [C]

né le 13 Novembre 1947 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

Madame [O] [Y] épouse [C]

née le 21 Janvier 1955 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [J],[K] [D] DIT [M]

né le 20 Avril 1987 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

Monsieur [J] [K] [D] DIT [M]

né le 25 Mars 1959 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 27 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : Monsieur [V] [C]

et à : Madame [O] [Y] épouse [C]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 décembre 2018, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [Y] épouse [C] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, gérant d’immeubles, donné à bail à Monsieur [W] [D] DIT [M] une maison à usage d’habitation située [Adresse 8], ainsi qu’un garage n°12 situé à proximité.

Cette location a été consentie et acceptée moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 580 euros, charges comprises, outre le versement d’un dépôt de garantie de 580 euros.

Par acte sous seing privé séparé, Monsieur [J] [D] DIT [M] s’est porté caution solidaire à l’égard des bailleurs des engagements pris par le locataire.

Le 24 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré au locataire pour la somme de 1 267,56 euros dont 1 124,37 euros en principal.

Ce commandement a été dénoncé à la caution suivant acte de commissaire de justice du 02 novembre 2023.

Les causes du commandement ont été réglées dans le délai de deux mois imparti.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, les époux [C] ont fait délivrer à Monsieur [W] [D] DIT [M] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 13 décembre 2024 au plus tard.

Monsieur [W] [D] DIT [M] s’est maintenu dans les lieux au-delà de cette date.

Monsieur [W] [D] DIT [M] a finalement quitté les lieux et un procès-verbal de constat a été dressé par huissier de justice le 14 avril 2025, valant état des lieux de sortie.

— oOo-

Par actes d’huissier de justice en date du 26 mars 2025, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le 27 mars 2025, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [Y] épouse [C] ont fait assigner Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de validation du congé pour motif légitime et sérieux, de constat d’occupation sans droit ni titre, d’expulsion, de paiement d’un arriéré locatif et de condamnation à des dommages et intérêts.

L’assignation a été enrôlée sous le numéro RG 25/00535.

— oOo-

Par actes d’huissier de justice en date des 09 mai 2025 et 10 mai 2025, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [Y] épouse [C] ont fait signifier à Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M] une demande additionnelle avec assignation en paiement devant la même juridiction. Ils font valoir qu’au vu de la restitution des clés par le locataire, il n’y a plus lieu de statuer sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux, ni sur la résiliation du bail, ni sur l’expulsion, et demandent à présent au juge des contentieux de la protection de :

condamner solidairement Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M] au paiement des sommes suivantes :17 246,56 euros au titre des loyers et des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

condamner in solidum Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M] aux entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [Y] épouse [C] font valoir l’existence de dégradations locatives imputables au locataire sortant, justifiant l’absence de restitution du dépôt de garantie et pour lesquelles ils sollicitent en sus une indemnisation, ainsi que l’existence d’un arriéré locatif.

L’assignation a été enrôlée sous le numéro RG 25/00570 et l’affaire inscrite au rôle du 27 mai 2025.

— oOo-

A l’audience du 27 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a constaté qu’il existait une connexité certaine entre les deux instances enrôlées sous les numéros RG 25/00535 et RG 25/00570 et, dans un souci de bonne administration de la justice, en a prononcé la jonction sous le seul numéro RG 25/00535.

Monsieur [V] [C] et Madame [O] [Y] épouse [C] ont comparu en personne. Ils ont maintenu leurs demandes telles que signifiées suivant la seconde assignation.

Monsieur [W] [D] DIT [M], cité par acte remis à l’étude et à qui la demande additionnelle avec assignation en paiement a été signifiée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [J] [D] DIT [M], cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 05 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est observé que, suite à l’abandon par les demandeurs de leurs demandes portant sur la validation du congé pour motif légitime et sérieux, la résiliation du bail, l’expulsion du locataire ainsi que la fixation et le paiement d’une indemnité d’occupation, le juge se trouve dessaisi de ces demandes. Dès lors, il ne sera statué que sur la demande additionnelle signifiée suivant actes d’huissier en date des 09 et 10 mai 2025.

Sur l’engagement de caution

L’article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2292 du même code précise que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il résulte des mentions portées sur l’acte de cautionnement signé par Monsieur [J] [D] DIT [M] que celui-ci s’est engagé solidairement pour le paiement de toutes les sommes, loyers, charges accessoires, indemnités prévues au titre de la clause pénale, indemnité d’occupation abusive des lieux, réparations locatives, dommages et intérêts, frais et dépens et plus généralement toutes sommes dues par le locataire ayant pour objet, cause ou conséquences contentieuses le contrat de location, dont il déclare avoir reçu un exemplaire.

Ce cautionnement ne comporte aucune indication de durée ni de montant maximal.

En conséquence, Monsieur [J] [D] DIT [M] sera tenu solidairement avec Monsieur [W] [D] DIT [M] des sommes dues.

Sur la demande en paiement :

Il ressort des pièces produites aux débats par les époux [C] et notamment du décompte de sortie établi le 02 mai 2025 par leur mandataire, que la somme de 17 246,56 euros qu’ils réclament en principal comprend à la fois un arriéré locatif et des dépenses de remise en état du logement suite à des dégradations locatives. Ces points feront l’objet d’un examen distinct.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 4 p) de la même loi, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, les époux [C] versent aux débats :

le contrat de bail signé entre les parties le 07 décembre 2018, prévoyant un loyer mensuel initial de 580 euros, charges comprises,

un décompte de créance arrêté au 14 avril 2025, date de l’établissement de l’état des lieux de sortie, mentionnant les sommes dues par le locataire pour un montant total de 1 824,86 euros au titre des loyers impayés, duquel il convient de déduire la somme de 12,88 euros (6,44 euros x 2) incluse dans le décompte au titre des frais d’envoi de lettre recommandée avec accusé de réception, soit un arriéré de loyers s’établissant à 1 811,98 euros au 14 avril 2025,

une assignation en vue de l’audience du 27 mai 2025 visant une dette de loyers.

Les défendeurs, qui n’ont pas comparu, n’allèguent ni ne justifient a fortiori s’être acquittés de cette somme de 1 811,98 euros qu’ils seront en conséquence condamnés solidairement à payer aux époux [C] au titre des loyers arrêtés au 14 avril 2025 inclus.

Sur les dégradations locatives et la remise en état du logement

Selon l’article 7 c) et d) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers lui incombant.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, sous réserve de la vétusté inhérente à l’usage normal du bien loué.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 3 de la loi du 06 juillet 1989, à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Il résulte par ailleurs de l’article 22 de la même loi que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est produit par les parties. Ces dernières ne faisant pas état d’obstacle à sa réalisation, le bien sera considéré comme ayant été remis en bon état de réparations locatives.

Le constat d’état des lieux de sortie établi le 14 avril 2025 par commissaire de justice en l’absence du locataire sortant, ce dernier ayant été régulièrement convoqué, relève que « la maison a été laissée dans un état particulièrement dégradé. Elle présente une saleté avancée, des équipements fortement détériorés et des sols encrassés. De nombreux encombrants ainsi que divers détritus ont été abandonnés sur place ». Un jeu de 143 photographies annexé au constat corrobore ces constatations.

En l’absence de preuve de cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers, le preneur est tenu de répondre de ces dégradations dont il est présumé être responsable.

L’état dégradé et sale dans lequel les lieux ont été restitués impose leur remise en état.

Il convient de rappeler que le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice résultant des dégradations locatives. Les devis ou factures n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives que s’ils ne sont pas surévalués et sont en relation avec les dégradations constatées. L’évaluation du préjudice relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Les époux [C] sollicitent la somme de 16 001,70 euros au titre de la remise en état du logement suite aux dégradations constatées.

Ils versent aux débats un devis de travaux de remise en état établi par la SARL GREG MULTISERVICE le 30 avril 2025 pour un montant global de 16 001,70 euros, mentionnant l’enlèvement des encombrants (location de benne et main d’œuvre), le nettoyage complet et la désinfection de la maison, le remplacement du WC ainsi que la remise en peinture des murs et plafonds de l’ensemble des pièces.

Ces postes sont en relation directe avec les dégradations constatées et la somme sollicitée au titre des travaux de remise en état n’apparaît pas surévaluée au vu de l’état de dégradation du logement qui n’a été occupé que durant six années.

En conséquence, déduction faite du dépôt de garantie de 580 euros que les bailleurs sont fondés à conserver, Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M] seront condamnés solidairement à leur payer la somme de 15421,70 euros au titre des dégradations locatives et de la remise en état du logement.

*

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M] ès-qualité de caution seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 17233,68 euros en principal, dont 1 811,98 euros au titre de l’arriéré locatif et 15421,70 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

L’intérêt au taux légal sur cette somme courra à compter du prononcé de la présente décision.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [Y] épouse [C] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui ne soit réparé par les intérêts moratoires ou par l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles qu’ils ont exposés à l’occasion de la présente instance. Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M] à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M] à payer à Monsieur [V] [C] et Madame [O] [Y] épouse [C] la somme de 17233,68 euros en principal, dont 1 811,98 euros au titre de l’arriéré locatif et 15421,70 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [C] et Madame [O] [Y] épouse [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M] à payer à Monsieur [V] [C] et Madame [O] [Y] épouse [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] DIT [M] et Monsieur [J] [D] DIT [M] aux dépens (frais énumérés à l’article 695 du code de procédure civile) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 12], le 05 août 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT