TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02652 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IP6W

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5]

prise en son agence de [Localité 10], [Adresse 1]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [M], né le 29 Septembre 1978, demeurant [Adresse 4]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Septembre 2024

JUGEMENT : rendu par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 avril 2018, la SA [Adresse 9] a loué à M. [W] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 326,10 €.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le même jour à effet au 18 juin 2018, la SA HLM Immobilière 3F Grand Est a loué à M. [W] [M] un emplacement de stationnement situé à la même adresse et moyennant un loyer mensuel de 47,66 €.

M. [W] [M] a quitté le logement de sorte qu’un état de lieux de sortie a été réalisé le 17 septembre 2021.

Par courrier recommandé en date du 16 décembre 2021, la SAHLM 3F Grand Est a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme de 1 028,46 € au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 octobre 2023, la SAHLM 3F Grand Est a fait assigner M. [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner le locataire à payer la somme de 1 028,46 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 septembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 16 décembre 2021, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer la somme de 2 196,50 € au titre des réparations locatives augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 1 028,46 € à compter du 17 décembre 2021, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer la somme de 750,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais d’exécution forcée en cas de non-exécution spontanée.

Par un jugement avant dire droit du 30 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a invité la SA [Adresse 8] à préciser en quoi correspond la somme de 1 007,63 € intitulée « indemnité de réparations locatives » sur l’annexe 8 et à formuler ses observations sur le cumul éventuel avec le montant de 2 196,50 € réclamé au titre des réparations locatives.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 septembre 2024 lors de laquelle la SA HLM 3F Grand Est précise que son assignation comporte une erreur matérielle de sorte que la demande porte sur un montant de 1 028,46 € au titre du solde locatif et des réparations locatives, outre les frais et dépens ainsi que la somme de 750 € au titre des frais irrépétibles.

Régulièrement convoqué, M. [W] [M] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé:

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

Selon l’annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Elle produit également le constat d’état des lieux d’entrée et le constat d’état des lieux de sortie, outre les factures de réparations, lesquelles sont d’un montant total supérieur au montant réclamé.

Ainsi, il ressort des pièces fournies qu’au 17 septembre 2021, date de sortie du logement par le défendeur, la dette locative de M. [W] [M] s’élève à la somme de 1 028,46 € au titre des loyers et charges impayés mais aussi au titre des réparations locatives concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [M] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM 3F Grand Est et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [W] [M] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 400,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [W] [M] à verser à la SA [Adresse 8] la somme de 1 028,46 € (mille vingt-huit euros et quarante-six centimes) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [W] [M] à verser à la SA HLM 3F Grand Est une somme de 400,00 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [M] aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,