TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/04852 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3DEV

Minute :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SDC [Adresse 7] SIS [Adresse 3]

Représentant : M^e Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L160

C/

Monsieur [W] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e KHALED TAMANI

Copie délivrée à :

M.[Z]

Le 12 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 août 2025;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SDC [Adresse 7] SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CHARLES BAUMANN, SAS, ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par M^e Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [Z] est propriétaire des lots n° 20, 70 et 96 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Charles Baumann, a assigné Mme [W] [Z] devant la chambre des contentieux de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025.

A cette date, le syndicat des copropriétaires comparaît, représenté. Il reprend les termes de son assignation et demande la condamnation de Mme [W] [Z] :

à lui payer la somme de 4 782,53 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 ;

à lui payer la somme de 599 euros au titre des frais de recouvrement ;

à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Khaled Tamani.

Au soutien de ses demandes, le demandeur expose, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1103 et suivants du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967, que Mme [W] [Z] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui est constitutif d’une faute ayant causé un préjudice au syndicat. Il ajoute que les impayés chroniques mettent en difficulté la trésorerie.

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [W] [Z] ne comparaît pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que Mme [W] [Z] est propriétaire des lots n° 20, 70 et 96, au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] pour 265/1000. Elle est, de ce fait, tenue au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Il ressort des pièces produites aux débats que Mme [W] [Z] s’est acquittée irrégulièrement des charges de copropriété depuis l’appel de charges du troisième trimestre 2023.

La défenderesse reste ainsi devoir la somme de 4 662,53 euros au 4 avril 2025, appel de charge du 2ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais exposés pour le recouvrement de la créance (120€ + 45€ + 48€ + 290€ + 216€€).

Mme [W] [Z] sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 6 novembre 2024 dont il n’est pas démontré qu’elle a touché le destinataire et ce, en application de l’article 1231-6 du code civil.

II – Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d’un protocole d’accord, de constitution et mainlevée d’hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l’avocat est imputable au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, les frais dits de transmission avocat correspondent à des diligences qui font partie des missions habituelles d’un syndic. Par ailleurs, le requérant ne justifie pas du montant exposé au titre des frais de mise en demeure et de relance, évalués forfaitairement à 208 euros. Le défendeur sera condamné à ce titre à trois fois le coût d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit 18 euros. Le requérant justifie en outre avoir mis en demeure la débitrice par lettre recommandée d’avocat, rendue nécessaire par son refus de s’exécuter, de sorte qu’il convient la condamner à ce titre au paiement d’une somme de 150 euros.

Mme [W] [Z] sera donc condamnée au paiement d’une somme de 168 euros au titre des frais exposés par le requérant pour recouvrer les sommes dues.

III – Sur la demande de réparation du préjudice

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le créancier ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d’une somme d’argent.

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Mme [W] [Z], partie perdante à l’instance en cours, supportera la charge des dépens. Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, il n’y pas lieu de prévoir le recouvrement direct des dépens, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire dans le cadre de la présente procédure.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, Mme [W] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Charles Baumann, la somme de 4 662,53 euros euros au titre des charges de copropriété impayées au 4 avril 2025, appel de charge du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Charles Baumann, la somme de 168 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Charles Baumann, de sa demande de réparation du préjudice ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Charles Baumann, la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] aux dépens, sans droit de recouvrement direct.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE