N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00453 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNEH

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[H] [X]

C/

[K] [R]

[D] [W]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 15 Octobre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 17 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 15 Octobre 2025 :

Entre :

Madame [H] [X]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [K] [R]

né le 05 Mars 1987 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [W]

née le 11 Mars 1994 à [Localité 4] (95)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Septembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 15 Octobre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2022 à effet du 29 décembre 2022, par l’intermédiaire de l’agence CITYA IMMOBILIER, Madame [H] [X] a donné à bail à Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel révisable de 735 € et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Par acte de commissaire de justice remis à personne et à domicile le 15 mai 2025, Madame [H] [X] a respectivement fait assigner Madame [D] [W] et Monsieur [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

▸ ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer leurs meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à leurs frais ;

▸ les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 4 412,20 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ les condamner solidairement au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à totale libération des lieux loués ;

▸les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer et de l’assignation ;

L’enquête sociale est parvenue au tribunal le 8 juillet 2025.

A l’audience du 17 septembre 2025, Madame [H] [X], représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 6 827,02 € au 15 septembre 2025.

Bien que régulièrement assignés, les défendeurs ne se sont ni présentés ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7], par voie électronique le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [H] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, Madame [H] [X] a fait délivrer à Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, pour un montant de 2 802,32 € au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation sollicité par la bailleresse au 15 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 6 827,02 €.

Toutefois, ce décompte comprend les honoraires dus au mandataire pour la somme totale de 827,75 € ; s’agissant des « frais de visite dossier Alur » et « frais d’état des lieux Alur», le bail prévoit à la charge des locataires des prestations de visite, constitution de dossiers rédaction de bail pour un montant de 602 € et de prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée moyennant la somme de 225,75 €.

Ces montants ayant été versés à l’agence de location CYTIA, laquelle n’est pas partie à l’instance, il convient de déduire la somme de 827,75 € du montant total sollicité par la bailleresse au titre de la dette locative.

Par ailleurs, les lignes “Contrib. attentat annuelle MRH”, “Prime mensuelle MRH” et “Frais de courtage MRH” figurent également dans ce décompte. Or, l’article IV du contrat de location relatif aux conditions financières du bail ne fait aucune mention de ces frais, étant relevé que, dans l’hypothèse où il s’agirait d’une assurance, ces frais ne seraient pas dus au bailleur mais à l’assureur et à son courtier, lesquels, ainsi que précédemment, ne sont pas parties à l’instance. Il convient en conséquence de déduire la somme de 803,70 € à ce titre. Enfin, les frais « divers 1 » facturés pour la somme totale de 112 € n’étant justifiés ni dans leur nature ni dans leur montant, seront également déduits de la somme totale sollicitée.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 827,02 € – ( 827,75 € + 803,70 € +112 €) = 5 083,57 €, arrêtée au 15 septembre 2025.

Aucun délai de paiement ne pourra être accordé aux défendeurs dans la mesure où, ni présents ni représentés à l’audience, ils n’apportent aucun élément de nature à justifier de leurs revenus. En outre, il résulte du décompte que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer avant l’audience.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [R] et de Madame [D] [W], ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, la bailleresse ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des défendeurs et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 mars 2025, Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 779,44 €, et de condamner solidairement Monsieur [K] [R]et Madame [D] [W] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [X] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Madame [H] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 24 mars 2025 ;

AUTORISONS Madame [H] [X], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Madame [H] [X] de sa demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] à payer à titre provisionnel à Madame [H] [X] la somme de 5 083,57 € (cinq mille quatre-vingt-trois euros et cinquante-sept centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 15 septembre 2025 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 24 mars 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] à payer à titre provisionnel à Madame [H] [X] la somme de 779,44 € (sept cent soixante-dix-neuf euros et quarante-quatre centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 16 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, (les indemnités d’occupation dues entre le 24 mars 2025 et le 15 septembre 2025 se confondant avec la dette de 5 083,57 €) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] à payer à Madame [H] [X] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [R] et Madame [D] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON